经济
5月28日,国投证券首席经济学家高善文在国投证券2024年中期投资策略会上发表演。本文根据录音整理,未经本人确认。转载请注明出处。本账号接受投稿,投稿邮箱:jingjixuejiaquan@126.com高善文演讲实录:奋楫逐浪天地宽尊敬的各位领导,各位来宾,女士们,先生们,朋友们,大家早上好,很高兴在阳光明媚的初夏与大家欢聚在北京,共同分享和探讨我们对中国经济和资本市场当前运行态势的观察和判断。(新经济学家智库)今天的演讲我想讨论三个部分的内容。(新经济学家智库)第一个部分我想围绕今年以来以及过去几年以来在宏观经济层面上最重要的一些问题、趋势以及它的变化,与大家分享一些我们的观察和思考。(新经济学家智库)第二个方面,我们知道过去一段时间以来,中国的长期国债利率持续大幅下行,引起了有关政府部门的关注和市场广泛的议论。我们对这一话题也想提出一些我们的想法。(新经济学家智库)最后一个方面,我们知道过去几年以来,中国企业越来越多地走出去,将生产基地、供应能力布局在中国以外的国家和地区,这样的趋势有什么样的驱动因素和什么样的未来影响,我们想借鉴日本80年代以后企业走出去的基本的经验对此做一些简要的描述。(新经济学家智库)第1部分接下来我们首先来进入第一部分的内容。(新经济学家智库)在这张图上我们计算了在宏观经济层面上一个很重要的指标。在这一指标的计算之中,分子上是中国的贸易盈余,或者叫贸易顺差,就是出口减去进口。分母上呢,是中国的经济总产出GDP,然后我们把它做了连续四个季度的滚动计算,这样使数据看上去更为平滑,并且考虑到价格指数变化的影响,我们靠止住了价格因素的影响,换句话来讲,我们计算了不变价的贸易盈余和不变价的GDP,然后去观察中国的贸易账户这么多年以来的变化。(新经济学家智库)可能绝大多数人此前没有注意的一个重要的事实是,这几年以来,2021、2022、2023年以来,中国的贸易账户相对GDP再次出现了巨额的盈余,剔除价格因素以后,这一盈余水平之高,处于有数据记录以来的最高水平。(新经济学家智库)我们知道,中国贸易账户上一次出现巨额盈余是在2007年前后,在当时人民币汇率面临着巨大的升值压力,总体上汇率水平存在一定的低估,汇率形成机制缺乏弹性,再加上其他一些内外原因,经常账户出现了巨额的盈余,当时的盈余水平就是至少改革开放以来的最高水平,但是在过去几年的时间里,在剔除价格因素的影响的基础上,贸易盈余的数量超过了2007年的水平,但是如果我们去对比2022年前后的宏观经济环境,人民币总体上可能还面临着一定的贬值压力,与2007年完全相反。(新经济学家智库)人民币汇率形成机制相比2007年具有了很好的弹性,在2007年的时候,一度经济面临着比较严重的通货膨胀,以及非常高的增长水平。在过去几年,总体上物价水平的增长不尽如人意。而2007年完全相反,人民币的汇率形成机制总体上相对2007年具有了很好的弹性。在2007年的时候,一度经济面临着比较严重的通货膨胀,以及非常高的增长水平。而在过去几年,总体上物价水平的增长不尽如人意,经济增速也维持在相对偏低的水平。(新经济学家智库)在这些宏观经济的重要环境上,国内外的经济环境,汇率的形成和水平层面上都与当时有显著的差异,但是贸易盈余仍然比当时的水平还要更高。(新经济学家智库)我们可以对比一下,如果不剔除价格因素,我们完全只是计算名义值,计算名义的贸易盈余,计算名义的经济总产出,我们会看到当前的贸易账户的失衡程度要缓和的多,它比2017年的水平大约要低接近一半,比2015年前后的水平还要略低一些。(新经济学家智库)剔除价格因素以后的数据的表现和包括进来价格因素以后的数据的显著的表现,表明在这几年的时间里边,中国的贸易条件出现了非常严重的恶化,换句话来讲,就是你卖什么,什么东西的价格就大幅下跌,你买什么,什么东西的价格就大幅上升。(新经济学家智库)由于你大量出口销售的商品的价格在大幅下跌,由于你试图采购和购买的东西的价格在大幅上升,所以第一张图和第二张图之间的数据会出现如此显著的差异。(新经济学家智库)但是从分析实体经济的表现来看,我们去观察剔除掉价格因素以后的表现显然是更为合理的。我们要问的问题是为什么在这几年的时间里边,中国会再次出现如此严重的贸易账户的失衡?(新经济学家智库)一个有吸引力的解释是,认为在疫情期间,由于在全球范围之内出现了大范围的封控,然后供应链受到了严重的扰动,而中国至少在2020年、2021年以及2022年的一段时间里边,疫情的管控非常的成功,整个经济生活的运行非常的正常,中国的制造业的生产过程,中国的一个供应链相对维持在非常正常的水平,所以在这样的条件下,中国制造品牌大量的出口,弥补了中国以外地区封控对供应链的扰动和生产能力的抑制,由此推动了中国的贸易盈余出现了大幅度的扩张,这种想法肯定是有道理的。(新经济学家智库)但是问题在于2023年包括中国在内的全球经济生活已经恢复正常,2024年,全球的供应链和经济活动在很大程度上已经完全看不到封控以及封控所造成的很多后遗症的影响。(新经济学家智库)如果刚才的解释是正确的,那么随着全球的经济活动恢复正常,贸易盈余很快应该出现一个大幅度的收缩,但是实际上我们顶多看见在2023年贸易盈余有很轻微的下降,进入2024年以后贸易盈余再次出现上升,这种数据的表现在很大程度上表明基于疫情和封控影响的解释,顶多是阶段性的,对于我们去理解整个这几年的数据的总体表现而言,它的解释力是相对比较有限的。(新经济学家智库)第二个很多人可能倾向于提出的解释是,中国由于在疫情期间以及在这几年的时间里边,制造业投资总体上维持在相对比较高的水平,再加上中国在以新能源汽车为代表的新三样领域所取得的巨大的技术上的突破,在这些领域中国的竞争力显著提升,进而推动了贸易盈余的扩张。(新经济学家智库)我们认为这种解释不能说完全没有道理,但是完全基于中国制造能力的显著提升,竞争力的显著提升来解释在历史上来看,前所未见的巨大的贸易盈余,很可能是说服力不足的。(新经济学家智库)重要的、反向的证据在于,在整个时期,中国的经济增速平均的表现是偏低的,物价的表现是偏弱的,汇率的表现也是偏弱的。如果由于中国竞争力的显著提升,造成了贸易盈余的大幅扩张,那么在汇率层面上,我们不应该出现如此弱的汇率的表现,并且从增速上来看,整个时期的经济增速相对历史的正常趋势相比,可能也是明显偏低的。(新经济学家智库)这样就使得我们来到了第三个解释,实际上第三个解释在以前很多我们私下里的讨论之中,很多人提出过这个问题,但是没有从这个角度去处理数据,所以常常感到很迷惑。(新经济学家智库)第三个也是最重要的解释,我们认为就是中国房地产市场的大幅调整。(新经济学家智库)2021年以来,中国房地产市场大幅调整,房地产开发投资、新开工销售连续大幅度的下降,在这样的条件下,它所带动的上下游产业链的需求的大幅度的下降,在这样的条件下,伴随着这些领域需求的快速的收缩,它所对应的生产能力被迫就转向了国际市场,形成和表现为贸易盈余的巨大的扩张。(新经济学家智库)实际上如果我们去观察房地产投资在整个经济体量之中的下降的幅度,并且考虑它对上下游产业链带动所形成的影响,我们把影响的数量级跟贸易盈余扩大的数量级进行一个对比,我们就会发现在数量级上他们相对是比较接近的。(新经济学家智库)尽管我们也要强调,由于疫情结束以来疤痕效应的影响,因为居民企业和地方政府资产负债表受到的损害所带来的需求总体偏弱,消费倾向总体偏低的影响,同样产生了需求不足,由此所产生的需求不足,同样在一定程度上表现为贸易盈余的扩张。(新经济学家智库)在逻辑的链条上,问题的起点就是房地产市场的大幅调整和疤痕效应所带来的需求的收缩,这个力量带来了偏弱的经济增长,带来了偏低的价格水平,带来了偏弱的汇率表现。(新经济学家智库)由于需求弱,所以景气低,所以价格走弱,所以经济增速走弱,所以汇率走弱。同样由于需求低,所以相应的供应能力被迫转向了国际市场,从而产生和表现为非常大的贸易盈余的扩张。(新经济学家智库)同样由于需求弱,并且中国是如此大的一个经济体,所以带来了中国贸易条件的显著的恶化。因为你的需求弱,所以工业品的价格非常的弱,工业品价格非常弱,你在出口的时候在国际市场可以形成竞争力。(新经济学家智库)中国需求弱,价格弱,在国际市场上从钢铁到很多其他的化工品,制造品在国际市场上更有竞争力。(新经济学家智库)然后站在你的贸易伙伴的角度来讲,他就感受到了强大的中国产品的竞争,就开始抱怨中国的产能过剩。尽管这不是中国产能过剩问题讨论的焦点,但是这个是促成和刺激关于中国产能过剩叙事的重要的背景之一。(新经济学家智库)从这样的一个分析来看,当然我们可以说,在未来的某个时候,如果中国房地产市场出现了比较显著的恢复,疤痕效应的消退带来了总需求比较明显的上升,那么我们所看的这样的一个失衡的就会出现非常大的修正。(新经济学家智库)第2部分在这样的背景下,我们接下来讨论第二个在宏观层面上与此相关的问题,就是房地产问题。(新经济学家智库)在讨论房地产问题之前,关于这个数据我想再补充一个不那么重要的一个观察,就是观察2004年以来,总体上我们看到贸易盈余是在继续扩张的。同时我们来看工业品的价格水平,就是工业品的价格水平的环比变化。我们看到去年下半年以来,工业品价格的环比变化总体上都在0以下,实际上2022年以来的大部分时间里边,它的环比变化都是在0以下,价格水平总体上是一直在出现轻微的下降。(新经济学家智库)但是如果我们进一步观察在这样的背景下的商品价格,我们看到商品价格,在过去几个月出现了显著的上升,并且创了疫情以来的新高。换句话来讲,在过去几个月的时间里边,一方面我们看到中国的贸易盈余在继续上升,一方面看到整个的工业品价格继续维持在零以下的水平,表面上比较稳定,但是基础商品的价格出现了大幅的上升。(新经济学家智库)换句话来讲,如果剔除掉基础商品价格的影响,那么工业制造品的价格在过去几个月,实际上是在加速下跌的。因为我们看到了基础商品价格在走强。(新经济学家智库)这些证据合并在一起是没法用房地产市场的收缩来解释的,就是最近这几个月的数据,因为房地产市场的收缩可以解释贸易盈余,可以解释工业品价格的下降,但是没法解释基础商品价格的显著的上升和创了新高。(新经济学家智库)在过去几个月的数据之中,尽管我们认为房地产市场的调整和疤痕效应,解释了2021年以来宏观经济数据之中最主要的趋势和特征,但是对于过去几个月的数据变化来讲,在这个背景和基础上出现了一些新的额外的变化。(新经济学家智库)我们认为新的和额外的变化的最重要的背景是中国在一些新兴领域的生产能力正在形成新的竞争能力,这种竞争能力的产生和形成,推动了中国贸易盈余的扩张,推动了经济增速相对于此前市场预期更有力的表现,同时推动了上游基础商品价格的上升,但是这些供应能力的形成,进一步对制造品的价格形成了向下的压力。(新经济学家智库)换句话来讲,尽管我们认为在过去几年的时间里,比如房地产市场的大幅度的调整和发生效应的持续影响,是在宏观经济层面上最重要的特征。但是在过去几个月,中国在制造业领域快速的技术进步和新的生产能力的形成,在边际上驱动了很多新的数据的表现(新经济学家智库),进而带动了上游商品价格的上升,中下游价格的下降,以及经济增速相对预期更好的表现,在一定程度上对汇率可能也有一些边际的支撑作用,这种力量看起来也还会再持续一些时间。(新经济学家智库)但是从过去几年总体的数据表现来看,这一因素的影响是新的和边际上的,而数据的大部分的影响仍然要归结于房地产相关联的影响,这样使得我们接下来有必要进入对房地产市场的讨论。(新经济学家智库)为了讨论房地产市场,我们在这里跟大家去报告两个数据,这个数据是来自于一些市场研究机构的追踪,从一些草根层面的证据来看,与大家微观层面的体感是相对接近的。(新经济学家智库)在这个数据之中有两个重要的数据,一个就是25城的房价指数,中国25个城市,它既包括一些一二线的城市,也包括一些较小的城市,它对中国整体房地产市场的代表性,我们倾向于认为具有一定的合理的代表性。(新经济学家智库)蓝色的线是房价的绝对指数,它以2018年底为100,红色的线是这些地区的房屋的租金价格指数,租金价格指数也是以2018年底为100。(新经济学家智库)首先我们来看房价指数的表现。2018年底为100,在2021年的某个时候,房价指数上升到105以上的水平,随后开始大幅下跌,目前已经跌到了80出头的水平,已经跌到了80出头的水平。换句话来讲,房价指数的调整可能在这个数据上接近30%,超过20%接近30%。(新经济学家智库)这样大的一个调整与大家在微观层面上的体感可能是接近的,可能有一些楼盘有一些城市调整幅度要小一些,但是另外一城市要大大一些,但是合并全国的数据在量级上在体感上可能是接近的,而且特别重要的是在过去几个月,房价总体上是在加速下跌。(新经济学家智库)第二个我们来看租金指数。非常值得注意的是疫情爆发以后,租金指数就开始波动下行。到今年四五月份期间,相对2018年底租金指数的下跌可能有接近15%,超过10%,可能有接近10%到15%之间的水平,与我们在微观层面上的体感可能是接近的,而且的价格应该是住宅的租金价格指数(新经济学家智库)。如果写字楼的租金价格指数的调整,幅度可能要显著的更大。这里的房价也是住宅的房价指数,我们在微观的草根层面上的体感也一般的指向,住宅的租金在过去几年总体上是有幅度不小的下跌的。(新经济学家智库)把这两张图合并在一起,我认为它包含了大量非常丰富的信息,对我们理解房地产市场的现状和未来的走向具有非常重要的价值。(新经济学家智库)第一个重要的信息是租金价格水平在连续几年的时间跨度上出现了幅度很大的下降。而如果是在2018年之前观察,比如说从2010年一直到2018年,或者甚至扣除掉金融危机的影响,从世纪之交一直到2018年,我们相信几乎所有的数据都会指向房屋的租金的指数,总体上一直是在上升的。(新经济学家智库)伴随经济的迅猛扩张,持续的城市化,然后人们收入水平的提高,城市的住宅的租金的绝对水平一直是在上升的,但是在过去几年到现在为止差不多有4年的时间,租金的绝对水平一直在下跌。(新经济学家智库)如果我们认为房地产是一种非常重要的资本品,是一种非常重要的资产,那么它定价的基石毫无疑问是长期的租金产生的现金流,长期的租金产生现金流的预测的基础,毫无疑问是当下或者过去一段时间里的租金的表现。(新经济学家智库)住宅租金在连续四五年的时间里面大幅下跌,表明不管因为什么原因,表明从估值的角度来看问题,房地产市场从未来预期的租金现金流的角度看问题基本面出现了非常大的恶化。(新经济学家智库)因为在此前租金一直在上升,大家也很容易预期租金是上升的,至少是不变的。现在租金出现了这么大的下跌,而且持续这么长的时间,而且疫情放开以后,租金的反弹也是昙花一现,很快就创了新低。(新经济学家智库)从估值的角度来讲,你很容易认为这种资本品、这种资产的基本面出现了大幅恶化,它长期的预期的租金预期的现金流出现了大幅恶化,那么基本面的大幅恶化必然带来自动品或者是资产价格的大幅调整,我们认为这是资产价格或者是房地产价格大幅调整最重要的背景之一。(新经济学家智库)紧接着下来,我们来观察租金回报率。就是既然基本面在恶化,那么我们来观察租金回报率,租金回报率实际上它的倒数就是市盈率,它应该是界定市盈率的一个概念,价格和租金之比。(新经济学家智库)我们看到在2021年年终之前,一方面房屋租金在下跌,一方面房屋的价格在上升,价格的走向跟基本面租金所预示的走向是反向而行的。所以房地产作为一种资本品的估值在那个时候是大幅上升的,你的盈利越来越低,你的股价越来越高,你的估值是大幅上升的,估值的大幅上升表明当时市场认为租金的下跌是临时性的,大家对未来的城市化,未来的经济增长,未来租金的上升仍然有非常强的信心。所以一方面租金在下跌,一方面估值在上升,股价在上升。(新经济学家智库)但是进入2021年下半年以后,也许是2022年以后,人们对租金上升的认识开始出现了修正,就是市场开始认识到租金一直上升,好像不太对头,然后租金老是上不去,在这个条件下,大家对基本面的认识开始向现实去靠拢,基本面认识向现实靠拢的结果就是估值的大幅修正和房价的大幅下跌。(新经济学家智库)到去年下半年的时候,估值基本上回到了2018年底的水平,到现在伴随房屋价格的指数继续快速下降,租金回报率所代表的估值水平很可能已经回到2017年到2018年之间的水平。(新经济学家智库)在去年下半年它回到了2018年下半年的水平,现在它很可能回到了2017年或者2017年到2018年之间的水平,而这些水平从较长的时间来看,从过去10来年的位置来看,不能认为它处在一个明显非常高的位置,这个是我们对数据的一个评论。(新经济学家智库)接下来我们再来看进一步的数据,我们来看二手房价格的变化和租金的变化的一个对比。我们知道房地产市场它经历一个估值的修正,原来有一定的泡沫,然后当大家的认知与基本面回归的时候,一个估值的修正。估值的修正带动了房价大幅度的调整,但是在大房价大幅调整的背景下,我们认为从总体的估值来看,它已经回到了2017到2018年之间的水平。(新经济学家智库)但是在这个背景下,我们来看不同城市之间的房价的表现的差异。这是一个散点图,这个散点图的一个轴是一个城市租金价格的变化,那么另外一个轴是房价的变化,它的横轴是城市一段时间内租金的变化,它的纵轴是一段时间房价的变化,我们看到总体上,租金的变化和房价的变化之间有非常强的联系,就是租金跌的越少,房价跌的越少,租金跌的越多,房价跌的越多。换句话来讲,市场价格的修正从横断面上来看,它是非常紧密的追踪基本面的,基本面上租金跌的少,房价就跌的少,租金跌的多,房价就跌的多,但是总体的房价在下跌,因为总体的估值在2021年处在比较大的一个泡沫的水平,至少相对基本面的变化,然后估值的变化走得太远。(新经济学家智库)但是就这个时期我们抽出一个时间段来观察,整个市场的调整不是一个无序的调整,它是在总体价格水平去回归合理估值的基础上,紧密的去追踪基本面,基本面上租金跌的少,房价就跌的少,租金跌的多,房价就跌的多,而这种模式在一个泡沫破灭的之中是看不到的。(新经济学家智库)我们研究过美国泡沫破灭以后,房价涨跌的表现,这种模式在泡沫破灭的地区是看不到的,在泡沫破灭的地区的模式是原来涨的多你就跌的多,原来涨的少你就跌的少,它跟租金的差异之间是没有关系的,因为租金的差异之间有紧密的联系,表明它是一个追随基本面的调整,也进一步表明整个市场的调整是由基本面驱动的,不太可能是由一个非理性的泡沫以及泡沫的破灭来驱动的。(新经济学家智库)我们在这个背景下来进一步去观察,房地产市场调整迄今为止的表现。在这张图上的红色的线,是基于一些调查数据等等所推算的,人均收入增速和人均收入增速的预期,因为我们知道对于房价来讲,未来的租金是最重要的基本面,但是一些相关联的基本面一定包括大家对未来收入的预期,如果你未来预期每年的收入都有强劲的增长,那么现在即便房价高一些也没有关系,但是如果未来的收入像日本一样长期停滞,那么房价收入比就成一个特别有说服力的指标。(新经济学家智库)毫无疑问,非常重要的事实是长期的收入的增速和它的预期都在下行,并且在疫情期间,收入的预期有可能至少在一段时间内出现了加速的下行。长期收入增速的下行,对房地产的估值毫无疑问是有压力的,但是我们来观察同期长期房贷利率也是大幅下降的,同期从疫情爆发以来到现在长期房贷利率的下降也在200个基点以上,收入增速的下降有可能在300个点。(新经济学家智库)在一些简单的估值模型之中,对长期的增长的估值来讲,当然就是增速去减去利率,再加上对风险溢价的某些控制。在增速下降的背景下,利率也出现了幅度很大的下降。尽管我们也认为利率进一步的下降,有助于支持市场,并且也有空间,但是相对收入增速预期的下降,利率的调整也已经有比较大的幅度。(新经济学家智库)接下来我们再来看房地产市场的另外一个重要的估值指标,就是房价收入比。(新经济学家智库)房价收入比的指标,实际上大家是很容易做直观的估算。我们刚才已经讲过,现在的房价的绝对水平有可能回到了2017年左右的水平,甚至回到了2016年的水平,应该是2017年前后,也许更靠前,就是2016年到2017年之间的水平。但是相对2016到2017年来讲,现在如果我们相信统计局的数据,绝对的收入水平毫无疑问有大幅度的上升,但是房价的绝对水平回到了2016到2017年,一定意味着房价收入比具有大幅度的改善。这个的计算结果就放在我们现在这张表上。从这些计算结果来看,现在的房价收入可能比2014年的指标还要更好一些。这个有可能的原因是在我们所使用的数据之中,早期的房价的数据可能存在着瑕疵和低估,但是即便结合草根层面的观察来看,如果房价的绝对水平回到了2017年,那么房价收入比回到2015年或者更早是完全有可能的,考虑到收入的增长。(新经济学家智库)如果房价收入比回到了2014到2015年之间的水平,对大部分城市而言,从一个较长的时间训练来看,房价收入比至少就不显得那么高。(新经济学家智库)所以刚才所有的这些数据来看,我们的结论是疫情导致了房地产市场基本面的大幅恶化,大幅恶化既表现为租金的大幅下修,也表现为长期收入预期的大幅下修。在基本面大幅恶化的背景下,房地产板块把它作为一种资产,它的估值随后也出现了剧烈的修正。(新经济学家智库)从这一修正过程来看,既包括它的绝对价格水平的修正,也包括城市之间相对价格水平的修正,从相对价格水平的修正来看,它是紧密的追踪基本面的。基本面恶化的程度越多,修正的越多,它是紧密的追踪基本面的。表明总体上我们倾向于认为它是针对基本面的恶化所做出来的一个必须的没法避免的,但总体上一个正常的调整过程,那么经过过去几年的调整,在很多重要的估值指标上,市场的估值已经出现了非常大的修正。(新经济学家智库)在一些重要的估值指标上,看起来都已经回到了比较合理的水平(新经济学家智库),比如说房价收入比也就回到了2015年偏早的水平,租金回报率也许回到了2017年左右的水平,然后绝对的房价的水平也许回到了2016到2017年之间的水平,在这些层面上,包括相对于长期收入的恶化来讲,长期贷款利率的下降在很大程度上对冲了收入预期的影响。长期的住宅的可负担性,从贷款所形成的按揭相对你的收入而言,实际上也有明显的改善。(新经济学家智库)在所有这些层面上,我们可以说房地产市场已经经历了显著的调整,很多的估值指标看起来已经回到了十分合理的水平。(新经济学家智库)但是毫无疑问,在过去一段时间,我们看到房地产的价格仍然在加速下行和寻底,所有长期做股票的人都知道,合理的价格并不是底部,底一定是需要显著的背离和低于合理价格才能形成底。现在很多指标上可能已经处在合理区间,也许有一些还偏低,但是合理不等于是底部,底部的形成非常的复杂,如果完全依靠市场自身的力量来形成底,底部通常是要低于合理的价格水平的。而我们在过去一段时间看到的是,尽管很多的指标出现了这么大的修正,房价仍然在加速下跌。(新经济学家智库)这个就是我们回到第二个问题,就是基本面的恶化是房地产市场调整非常大的原因,但是它不是唯一的原因。(新经济学家智库)我们认为房地产市场大幅调整,还有第二个非常重要的原因就是房地产企业火烧连营,出现了流动性危机,因为中国房地产企业的商业模式是建立在高周转的基础上,高周转的商业模式对负债和现金流的稳定性具有非常高的要求。由于一系列市场的原因和政策的原因,房地产企业的现金流和负债的稳定性,在过去几年受到了巨大的冲击,在这样的条件下出现了债权人针对房地产企业集中的挤提,使得房地产企业形成普遍的行业性的流动性危机,形成了火烧连营的局面。火烧连营的局面导致了房地产企业的资产负债表的被动的快速的收缩,这一收缩形成了一系列宏观层面上的影响,也是造成房地产市场剧烈调整非常关键、非常重要的背景。一个重要的证据是我们比较一手市场和二手市场。(新经济学家智库)现在中国二手房市场的交易量大概维持在2019年的水平,放在历史上来看,它是处在相当高的水平。但是一手房的成交量,新开工的成交量都已经回到了十几年前的水平。一手和二手房市场之间交易量的显著的背离,是非常罕见的(新经济学家智库)。我们认为重要的原因之一就是购房人,对于能否保证交付是有担心的,去购买新房是存在交付风险的,再加上其他一些原因,抑制了房地产市场的表现。(新经济学家智库)所以房地产市场的调整,宏观经济层面的调整。第二个关联的问题包括租金的下降,收入预期的下降,在一定程度上都与房地产企业火烧连营是联系在一起的。(新经济学家智库)在这个层面上有什么最新的发展?我们来看几个相关的数据。(新经济学家智库)首先我们来看在A股市场上,国有和民营房地产板块的股价的指数。我们比较股价指数想提醒大家注意的事实是,过去一段时间以来,政府出台了一系列的新一轮的强有力的去干预和救助房地产市场的政策,过去这个一个月的时间之内,政府出台了一系列新的强有力的干预和救助房地产企业的政策,在这一背景下,房地产板块的股价指数出现了大幅度的反弹。(新经济学家智库)我们想说的是从这些股价的表现来看,在过去一个多月的时间里边,房地产板块指数反弹的幅度与疫情放开时的反弹幅度是可比的,是在一个量级上的。我们知道2022年底当疫情突然放开的时候,大家对随后经济的恢复,市场的恢复,房地产的恢复抱有非常乐观的预期。在那样的条件下,整个市场大幅反弹,房地产板块大幅反弹,但是在过去一个月的时间里边,在很多重要的板块的价格指数上,房地产板块指数的反弹幅度与疫情放开时的反弹幅度是在一个数量级上的。(新经济学家智库)如果我们观察港股的表现是一样的,民营的房地产企业板块的股价指数的反弹比疫情放开的时候还要更大,国有的房地产板块指数也出现了量级接近的反弹,并且这种反弹看起来在中资美元债的高收益债市场上,在垃圾债市场上也有类似的表现,就是表现为他们到期收益率出现了明显的下降。(新经济学家智库)这一下降的幅度尽管赶不上疫情放开的时候,但是从债券市场来看,它的量级也很大,也是疫情放开以来最大的。而在股票市场上我们一个一个去计算指数,我们看到在大多数的指标上,它都与疫情放开是差不多的。换句话来讲,市场对过去一个月所出台的房地产政策抱有非常积极和饱满的预期,它甚至可以与疫情放开相比,表明市场对过去一个月政府所出台的房地产政策抱有非常积极非常饱满和乐观的预期。(新经济学家智库)市场之所以抱有这样的预期,我个人认为是因为新一轮的房地产调控在放松购房的限制,调整房地产的利率的同时,在刺激和扩大对房地产需求的同时,开始有针对性的干预和救助房地产企业的流动性压力。(新经济学家智库)通过购买他们的土地,购买已经建成的房子转为保障房等等措施,去干预和救助房地产市场面临的流动性压力。(新经济学家智库)而房地产企业面临的流动性压力是所有一切问题之中最根本的根源。当政府的政策开始直面和去试图解决这一最重要的根源的时候,市场的价格指数出现了大幅度的反弹,在市场看来,这一次的救助找到了问题的关键,号准了脉,找着了病根,并且措施方向是对头的。(新经济学家智库)只有这样才能解释