其他
地产筑梦者|张斌:从洞察到创新,点燃城市文化的好奇心
小时候记忆中的商场逐渐消失在时间的长河中如今仍在运营的少之又少然而,上海新天地却依然活跃不衰二十余年来持续受到人们的喜爱吸引着源源不断的客流去年开业的蟠龙天地和鸿寿坊更是凭借精准的市场定位获得广泛好评在商业和地产环境继续深度调整的今天,瑞安新天地如何能够跨越地产行业的周期,稳扎稳打地走好每一步?这一切背后有着什么样的秘籍?新浪地产设计&中房优设创研院采访到瑞安新天地行政总裁张斌,透过科学与艺术的维度,一起解读瑞安新天地的强定位能力与长期主义。张斌瑞安新天地有限公司行政总裁现任瑞安新天地有限公司行政总裁,负责瑞安新天地的整体战略,以及旗下商业资产组合的运营与管理,并拓展瑞安在中国的商业资产战略布局。张斌先生于中国房地产发展、城市更新及商业资产管理行业累积20年经验,曾负责集团位于上海太平桥区域的“上海新天地”整体发展项目,并成功主导了武汉天地及上海创智天地项目开发、建设与运营。从企业定位到项目定位一直都在拒绝标准化“如果主线不清晰,很容易给人一种拼凑或者缺乏原真性的感觉。”——张斌上海蟠龙天地国内许多地产商将自己定位为“优质产品或空间的开发者”。然而,大多数城市所需要的并不只是单纯的硬件设施。早在十多年前,瑞安便洞查到这一趋势,将自身定位为“可持续城市发展解决方案的提供者”,从城市高度出发,进行综合考量,强调项目的内在价值和与城市的脉搏相匹配。因此,瑞安的理念是跳出地产的范畴,着重思考城、市、人三重因素及其变化,确保项目与城市的经济或产业紧密相关,也与城市居民的需求高度契合,而非仅仅是表面的吸引力;同时坚持分阶段发展,避免时间切片上的割裂。在每个项目的实施中,瑞安坚持以人为本,而非甲方思维,专注于当下项目,倾听目标客群的需求,耐心研究项目所在区域的历史、文化和当地特征,包括“在地人、在地物、在地事”,将历史与未来的需求结合,做到“昨天与明天相会在今天”——这对于精准定位来说至关重要。上海蟠龙天地在瑞安内部流传着这样一句话:“所有面目模糊的项目终将被市场淘汰。”因此,张斌先生在每个项目中都会不断地思考这几个关键问题:核心客户是谁?他们有哪些未被满足的需求?项目可以为这群客户创造什么价值?为什么这些客户需要瑞安,而不是竞争对手的产品?上海蟠龙天地项目定位是成功的核心,精准定位并不是一蹴而就的过程,而是一个持续发展的动态过程。基于这种思考,瑞安在项目定位上进行了更加细致的分析。一个城市中的不同位置所服务的对象差异极大,不同时间段的需求也会有所变化。在考虑到位置(Location)、时间(Time)和人群(People)作为变量的情况下,标准化产品难以满足客户的多样化需求。此外,地产项目从立项到开业通常需要三年以上的时间,这段时间内可能也会发生许多变化。因此,瑞安创新性地提出了“生长式的动态定位”理念,细腻拆解不同时间节点、情感状态、生活功能下的人性需求点,使项目定位能够随着时间和人群的变化而动态调整和演变。上海蟠龙天地在“可持续城市发展解决方案的提供者”的企业定位和“生长式的动态定位”理念下,张斌先生提到瑞安作为开发和运营方在整个社区中扮演着这样的角色:01活力空间开发者活力是保证持久发展的核心要素,如果缺乏活力,所谓的综合解决方案将难以成立。02无界社区运营者从日常的经营中不断“跳出来”审视自己的定位。在施工过程中,也必须密切观察项目的进展情况,因此,日复一日、年复一年的把控经营细节,显得尤为重要。03产业生态培育者任何区域的发展都需要承载一定层次的功能,包括商业活动或特定产业。因此,需要识别并培育支撑这些产业的创意经济生态,建设一个全面的软性生态系统,以促进产业的发展。04多元资本投资者由于长期项目涉及复杂的资金运作,资本的运作和管理显得尤为重要。理解并妥善处理资金运作是确保项目成功的必要条件。城、市、人在不断演变,围绕变与不变,瑞安一直在提供整体全面的解决方案。将人本位的价值探寻作为核心,从空间(Space)+内容(Content)+服务(Service),进行以消费者体验为核心的价值创造,确保每个项目不仅能满足客户需求,还能随着环境和市场的变化不断优化和提升。鸿寿坊以鸿寿坊为例,该项目的定位经历了三轮“螺旋式上升”的迭代过程,最终基于区位条件、出让要求和区域发展需求,确定了“理想的附近”的“精致烟火气”的这一定位,致力打造“15分钟生活圈社区商业标杆”。这一过程展示了瑞安在项目定位上的灵活性和深度。鸿寿坊在瑞安的企业文化中,创新事务由CEO直接负责,确保每一步创新都能获得高层的支持和负责任的处理。这种结构使团队在推进创新时能够大胆尝试,并在遇到问题时迅速找到解决方案。因此,瑞安的项目总能够找到最优的价值主张,为客户、租户和城市问题提供最佳解决方案。并且,在项目开业后的前几年,瑞安会定期检讨和调整定位,每年进行精细化的调整,以生命周期为基础施加高标准的压力,从而提升产品质量,持续保持活力和吸引力,这也与那些追求快速发展的企业形成了鲜明的对比。长期主义而非“短平快”不以眼前利益为唯一切入点“表面上看,简单的复制似乎是最容易操作的方式,风险也相对较小。然而,从长期发展的角度来看,这种简单复制的风险恰恰是最大的。”——张斌上海蟠龙天地尽管“可持续”一词已经深入人心,但真正的可持续性是什么?当建筑在其建成时,已经完成了70%的全生命周期碳排放。因此,在城市更新领域,老房子改造的资金成本可能高于新建,但从可持续角度出发,则有效避免了一拆一建带来的双倍碳排放量。值得注意的是,伦敦建筑的平均寿命为120年,巴黎为105年,而中国仅为35年。真正的可持续需要超越表面,建筑的生态影响和环境责任才是最根本的考量。张斌先生表示,在不动产行业,长期主义应成为常态。真正的可持续发展不仅依赖绿色认证和环保标识,更需关注建筑寿命和深层次的行业影响,确保每一寸土地和建筑物都得到妥善对待。长期主义不仅仅是城市更新的必要手段,而是整个行业必须遵循的原则。从长远角度来看,过去三高的开发模式已经不再适用。这种做法不仅不可持续,而且往往导致资源浪费和环境负担。瑞安从2011年开始追踪集团碳排放密度,在