政府救市、房企自救，疫情如何影响2020年的常州楼市？
01
复工一周，常州房地产行业依旧停摆
今天是2月15日，政府宣布复工首周的周末。从公布的复工企业名单来看，主要集中在二类生产型企业，整个常州房地产行业目前还处于停滞状态。
土地市场处于停摆状态：一方面，土地供应节奏放缓，自1月23日起，常州市区未有新宅地挂牌；另一方面，已经挂牌的地块延期竞拍，武高新、湖塘老城区、牛塘三宗武进宅地的网上竞拍时间均延期至3月份。
一二手房交易被按下“暂停键”：施工工地依旧处于停工状态，2月20日后得到政府审批方可复工；线下售楼处关闭转战线上，开门营业未有定期；置业顾问全面转战线上营销，直播、微信群、朋友圈忙得不亦乐乎；二手房中介门店全部关闭，常州社区全封闭式管理使得线下带看成为不可能，二手房交易完全“冰冻”。
土地供应端、营销端停滞，市民活动受限购房需求呈“断崖式”崩塌，整个房地产行业陷入焦灼、迷茫，甚至恐慌。
近日，“售楼处全部关闭，房企还能撑多久?””现在是不是捡漏最佳时机？”等诸多灵魂拷问让原本慌乱的情绪更加不定。
于常州而言，疫情结束后，2020年的常州楼市是否会迎来“断崖式”的崩塌？
其实早在2月1日的戈文问专栏《疫情之下，2020年的常州楼市量价走势如何？》中，戈总就已经明确表示：全年量价都将呈现先抑后扬的发展走势。
02
供求量：取决于疫情时长，3月前结束影响较小
2020年初的这场疫情却让蓬勃生机的常州楼市“戛然而止”，自1月24日（除夕）起全市售楼处关闭起，楼市陷入信息空白状态。
今天，我们就用数据说话，看看这只“黑天鹅”到底会对常州楼市的量价造成多大影响？
以下，我们仅考量商品住宅市场这个领域。
常州楼市的发展呈现明显的阶段性特点。自2017年市区解禁土拍后，常州商品住宅市场进入发展最迅猛的阶段。以下数据，我们皆选取2017-2019年，以距离我们最近的三个年度的数据来探讨当下疫情可能对2020常州楼市量价产生的影响。
从上图我们可以清晰地看出，过去三年，市区商品住宅供应主要集中在二-四季度，四季度供应量最大。
而一季度供应量最少，主要是因为一季度包含着春节这个全年最长的假期，工地施工、楼盘营销动作也少。
二季度起，天气转暖万物复苏，工地复工工程进度恢复，住宅供应节奏加快，另一方面土拍启动刺激住宅市场，各楼盘抓住营销时机加码宣传力度，市场供应量也随之上升。
因此，我们可以得出结论：若疫情在2月底结束，1-2月的楼盘供应量仅占全年度的5.75%左右，占比较低，对常州楼市供应量的影响相对较小，几乎可以忽略不计；若疫情在3、4月份结束，原计划的供应量可能要受到20%左右的影响，今年上半年计划新开的楼盘，可能要顺延至下半年，全年供应量会呈现明显的缩减趋势。
从近三年的成交量来看，成交主力基本集中在二、三季度，尤其是二季度，月度成交量都在10%以上。这与近三年来常州土拍二季度最火爆的推动作用有一定关联。
因此，我们也可以得出一个结论：若疫情在2月底结束，对常州楼市全年成交量的走势并无太大影响，但若在4月份结束，2020年的成交量将大受挫伤。若像2003年非典一般延续到6月份完全结束，那么今年的常州楼市几乎要损失一半的成交量，成交规模创下历年最低的可能性极大。
03
房价：上半年存在下调压力，全年稳步走高
2014-2015年常州房价回落后，2016年起进入连续四年黄金上涨期。从2020年开局来看，1月市区商品住宅均价也维持在16000元/㎡以上的高位水平，成交量创下历年1月新高。可以说，如果没有这场疫情，2020年的常州楼市行情是看高的。
既然疫情已成事实，2020年常州房价会偏离上涨轨道吗？
我们坚持一个观点：量变带来价变。从常州楼市发展历史来看，购房需求量的上涨带来成交量的上升，成交量累计到一定程度就会带来成交价的稳步上涨。
可以肯定的是，疫情持续时长、疫情结束后社会经济恢复正常秩序的修复时长和修复程度、土拍刺激力度、供求关系等因素都将影响2020年常州商品住宅成交量的规模，必然也会带来房价水平的适时波动。
尤其是在疫情结束后的前期，房企因为资金链的紧张以及个别板块楼盘竞争激烈去化压力大，存在以价换量的可能，房价或会存在阶段性下挫现象。
但下半年社会秩序恢复后，土拍启动、延迟的购房需求回归，市场供应量因上半年延迟复工而减少，供小于求的供求关系让房价逐步回稳。从整个年度来看，2020常州房价依然处在上升通道。
04
多城市政府救市，房企自救，购房者把握置业窗口期
最近三日，无锡、西安、深圳、上海等城市先后出台楼市提振的相关政策，扶持对象主要是房企。
内容覆盖减免各项税收、还贷延期、降低预售标准、延迟交地延期缴纳保证金、土地款申请延期或分期缴纳、减免租金等，降低房企资金压力，让房企能够顺利度过此次危机。
另一方面，房企开始自救。除了常规的直播卖房，一些房企开始采取无条件退房、无理由退差价等营销策略，以打消购房者在房价前景、线上买房等方面的顾虑，为目前几乎处于冰冻状态的现状求得一点解冻机会，让延后的购房需求部分释放缓解眼前的危机。
对于购房者而言，我们依旧坚持买房早上车的观点。尤其是在疫情刚结束期间，资金链紧张的房企为了“活下去”，部分楼盘会存在下调价格加速去化的营销动作，这将是购房者难得的置业窗口期。
而对于房企而言，加速融资、非常时期适当降低利润让利购房者会是眼下最迫切的“活法”。
本文代表克而瑞常州机构观点，供参考
尊重版权 请勿抄袭
未经授权禁止随意转载
引用数据和观点请注明来源
转载请按照以下格式：
转自：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
长按扫码带你加入
克而瑞常州楼市交流群