驱动力十足，常州楼市的上限不断拔高！
常州的房地产市场很容易“火”！
土拍价格高了，房地产又火了；
某个区域出现了新规划，房地产又火了；
某个区域有了新的教育资源，房地产又火了……
“火”这个词看多了，任何人都会产生质疑。常州这座城市，撑得起这种市场热度吗 ？
昨天有两条新闻，淹没在了教育、土拍等各种信息流中：
真正的利好，都是闷声不响的到来的……
No.1|壹
2016年到2020年，常州这一波房价的上涨，持续了五年。这个时间点，很特殊。
五年，是城建和房地产发展的一个重要节点。
国人对于五年这个时间轴，肯定是都有着特殊的感情的。无论是国家的发展还是区域的发展，都惯用“五年计划”来做衡量。这是经济和社会发展的一个重点时间轴。
这五年对于常州来说，经历了一个大的跨度。
房价（商品住宅成交价格，含金坛、溧阳）从7532元/㎡涨到16130元/㎡的背后，是城市价值的大幅提升。
这种城市价值的提升，不单单靠房价的提升来体现。而是城市基建+房地产交互作用的结果。
在过去的五年里，常州的基建发展如火如荼。
No.2|贰
从基本面上来讲，在过去乃至现在的时间里，我们最容易看到的是，常州的城市基建基本是按照TOD模式来发展的。
即以各种交通枢纽为中心，集工作、商业、文化、教育、居住等为一身，通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。
这种模式的好处是， 能推动人性化城市空间的营造。赋能新经济新产业新业态发展，助推生态环境可持续发展，通过交通设施的衔接与互通，基于基础设施建设带动城市总体发展，集约土地、高效利用资源，极大提升周边物业土地增值，对提升百姓出行效率，反哺城市发展起到积极的作用。
而这种模式的推动，为常州开拓了多中心、新格局的可持续发展局面。而这种基建发展对常州房地产市场的健康发展起到了催化剂的作用，与地价和房价的交互促进。
但，分析师一直强调的观点是，交通是一个城市发展的下限，也就是最基本的配置。以交通为导向的城市建设，在一定时间内能促进区域市场增值，但长期来看，产业发展才是真正的爆发点。
No.3|叁
这就催生了一个城市新话题，那就是新基建。新基建这个概念我们并不陌生，疫情过后全国都在热议。其主要作用就是对冲经济下滑、促进经济及产业转型升级。
4月20日的国家发改委新闻发布会上，官方首次明确了“新基建”的范围，这包括信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施三个方面。
1、信息基础设施包括以5G、物联网、工业互联网、卫星互联网为代表的通信网络基础设施，以人工智能、云计算、区块链等为代表的新技术基础设施，以数据中心、智能计算中心为代表的算力基础设施等；
2、融合基础设施包括智能交通基础设施、智慧能源基础设施等；
3、创新基础设施则包括重大科技基础设施、科教基础设施、产业技术创新基础设施等内容。
重点浮出水面了：这这些新基建项目，常州各区域早有布局。
近年来，常州市围绕建设全国一流的智能制造名城、长三角特色鲜明的产业技术创新中心、国内领先的产城融合示范区，以重大项目主题年活动为抓手，致力推动十大产业链加快发展、传统产业优化升级，现代服务业稳步提升，具有常州特色的现代产业体系加速构建，轨道交通、智能电网等装备制造业全国领先，石墨烯产业跻身国际前沿，“一核两区多元”的区域创新总体布局不断完善。
常州科教城、武进金融创新区、钟楼科创园、天宁智慧城、西太湖国家云计算产业园、新龙国际商务城、常州移动互联产业园、大数据产业园、智能传感小镇等产业及服务聚集区不断提档升级。
制造产业布局
快人一步的新基建布局，在可见和不可见的未来，常州已经步入了城市发展新方向，为城市价值的进一步提升创造了无限可能。
如上文所述，基建是一个区域的标准配套，而新基建则是一个区域乃至城市的发展未来。
文章开篇提到的两篇新闻，就是常州产业及新基建发展的重要体现。
常州在新基建上的优先布局已经融入城市的各个角落。抓住这个发展机遇，是常州各区域价值上限提升的重要法宝。
常州的可持续发展，充满了无限可能……
No.4|肆
一个区域，没有城市级的吸引力，绝对不是优质区域。
落到房地产市场，一个区域如果没有重磅级的产品加持，其区域内的二手房尤其是次新房的价值也很难实现大幅溢价。
纵观常州2020年成交的多宗重点地块，最高楼面价已达19793元/㎡。站在常州来看，或者这个价格在当下我们还不能接受。然而，放眼长三角，南京、苏州等城市的地价均已突破4万元/㎡，也就是说常州目前的房价天花板，也不过是这些城市的地价。
这意味着什么，这一轮的土地价格的上涨，或者说城市价值的提升，不仅仅发生在常州。如果常州不能迎头跟上，一不小心又将沦为沪宁线上的洼地。这是一轮顺势而为的的价值变更。
随着地价和房价的走高，房地产“快周转”模式开始逐渐卸下光环，越来越的房企开始在产品上发力。
据悉，今年常州各区域成交的多幅地块，其拿地开发商诸如德商、蓝光、新城等等，都以打造区域标杆型产品为拿地准则。
经历了一二季度的地价调整。我们有理由相信，在最近的两年里，我们将迎来常州房地产市场的产品高标期。
这种高标将体现在几个方面：
首先是低密产品的爆发。
以淹南板块、恐龙园板块等区域为典范，这两年的新增项目新城璞樾春秋、路劲春秋金茂府、嘉宏印山风华等，都是以低密的产品形态入市，为区域塑造了新的产品标杆。
据了解，2020年常州还将有超低容积率的地块入市，这也就意味着常州的低密产品，或将迎来更高标准的城市顶级豪宅。
其次是高端住宅的标准还将被打破，产品本身溢价率将大幅提升。
在2016年之前的市场停摆期，常州市场上的高端产品是极度稀缺的，只有绝对的地段优势能带来价格差，且这个价格差并不大。2017年开始，常州精装修项目开始增加，在当时也称得上是产品的一个大的变革。但站到今天这个时间节点来看，精装房≠高端盘的道理大部分人都能明白。放眼现在动辄过万的地价，尤其是1.5万元/㎡的地块，精研产品，注重服务和运营，将成为未来常州高端产品的溢价源动力。
最后，刚需和改善的门槛也将提高。
分析师认为，未来的常州房价格局，2w+遍地开花、3w+分散撒网，4w+的高位肯定不会孤单。
这种情况下，刚需和改善需求的入市难度将大大提升。
对于这一点，分析师认为倒也并不需要过度担心。
刚需的话，完全可以考虑各区域的次新房，二手房市场未来将成为刚需的一个重要房源供应市场。改善的话，多以置换为主，理性看待市场，减少置换的时间成本是重点。
我们可以看到常州的市场很“火”，这种“火”带来的热度是非常烫人的。站在常州城市发展和资产价值提升的角度来看待问题的话，我们一定要用长线的眼光去看问题。
当市场进入高价值期，其上升曲线肯定会慢慢平缓，进入平缓期之后，只有高价值的城市才能为资产持有者带来资产的保值。
而常州，越来越具备这个能力。
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转自：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
瑞瑞
克而瑞常州房产测评分析师
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