3万+围城令刚需无处安放？现实中的常州房价也许与你想的不一样

本周，常州市区又有3宗涉宅用地成功出让。

5月21日，新市府板块的光阳西地块被荣盛摘得，总价24.69亿，楼面价13408元/㎡；

5月22日，嘉宏在19家房企的围抢之下，竞得金海塑业地块，整整73轮的报价，最终成交总价21.1亿元，楼面价14003元/㎡；

随后，大发又在洛阳镇再再下一子，以4955元/㎡的单价拿下戴溪河西侧地块。

这其中光阳西地块与金海塑业地块的因为地块位置相对较好，引发了不小的市场热度。的确，高价高频的万元地，大量预计售价3万+的项目，刚需无所适从的市场环境，每一次土拍都会伴随着一个令人惊异的数字，震荡着置业者们的内心。

现在还适合入手新房吗？房价究竟还会不会继续上涨？留个置业者的合理空间还有多少？

今天的房价，距离我们的想象中未来，又有多大差距？

NO.1

常州真的进入3万+时代了吗？

截止上周5月15日，2020年常州总计成交商品住宅约10520套，成交均价17500元/㎡，尽管同比去年的16285元/㎡的均价，上涨了约7.5%，但是今天常州市区商品住宅的均价，还远没有达到3万+的地步，甚至距离2万+，都有着相当一部分的距离。

根据克而瑞数据统计，2020年常州所有100多个成交项目中，在售均价超过2万的仅仅只有20个，占比尚不及1/5，而真正单价过3万的，其实只有南广场·九洲玺、嘉宏·江左风华、嘉宏·印山风华，以及尚未集中备案的春秋金茂府这4个项目。

▲2020年常州市区商品住宅均价前20项目

通过数据我们不难发现，常州目前在售的真正高价盘，大多部分还是以2万+居多，而且在22000元/㎡-24000元/㎡这一单价段较为集中，如果把其中相当一部分的陈年尾盘剔除掉，那么实际上常州真正在售的，有质量高价项目，其实整体数量并不多。

换言之，我们经常提及所谓3万+时代，其实更准确的来说应该是常州高端项目所能触及的一个天花板，而非门槛线。

NO.2

1字头房源依旧坚挺，刚需、刚改可选空间其实很大

许多购房者在一次次的土拍中，都呈现了不同程度的担忧，毕竟经济水平的上涨速度，远不及地价的上浮程度。

但事实上，今年常州销售情况最好的楼盘中，除了因为学区大热的南广场·九洲玺，绝大部分项目所服务的对象，还是刚需、刚改客户。

根据克而瑞数据统计，2020年常州市区商品住宅成交前20的项目里，有17个项目仍旧是1字头的售价，绝大部分项目依然在17500元/㎡的均价线附近徘徊，部分比如万象府、三江公园等项目，其售价明显低于均价。

▲2020年常州市区商品住宅成交套数前20项目

可以这么说，刚需、刚改客户始终是常州商品住宅市场的基本盘，品牌房企是不可能放弃这块市场的。尽管我们说常州已经进入了改善时代，但是实际上这份改善，更多的还是来自于产品，像户型、景观、社区配套等等。

而刚需价格线的上调，一方面是城市硬实力的发展见证，另一方面则是最近几年常州商品住宅市场健康发展的必然结果。这其中还夹杂了供需关系、地价、规划等等复杂的溢价因素，均价上涨是在所难免的。总而言之，短时间内常州1字头的房源依旧会是市场的供应主力军，刚需客户完全不需要有对1字头房源会消失这样的不必要担忧。

对于刚需置业来说，当下最关键的，并不是宏观市场走势，房价涨跌幅度，而是找到合适的房源，尽快入手。因为时间，才是你置业期间最需要面对的问题。

NO.3

关于如何置业，土拍有话语权，但没有决定权

的确，在经历过3年土拍的持续刺激之后，常州的房价结构早已重塑。

自从2018年新城拿下淹南1#地块之后，常州至今已经诞生了19宗万元地，这些地块随后诞生的项目，也引起了常州房价的一轮结构性上涨。尤其是今年尚未过半，万元地的数量已经达到了8块，数量上远超往年。

但是，高价地的出现，带动的也仅仅只是区域乃至全市的整体均价，其对于区域内已售项目的影响，几乎可以忽略不计。所谓因“地王而增值”，短期来看对一手房市场并没有太多意义，其最大的作用也只会体现在二手住宅市场的交易方面，绝对不会影响你现在已经看中在售楼盘的价格。

而根据常州地方的限价政策，以及其对楼市环境健康发展的坚定决心来看，无论多高的地价，都不可能催动已售项目的价格大幅上涨。

那么置业者还需不需要关注土拍？

答案当然是：需要

开发商大量聚集，大手笔进驻的板块，必然有着可以预见的规划优势以及生活便利性暗藏其中。而且一旦常住人口的数量上来，区域内很可能会有更多、更好的配套持续落地，比如今天的新龙板块、钟楼新城板块都是很好的例子。

此外，通过竞拍房企的数量、动作以及最终结果，购房者可以清晰的看到对应区域以及周边项目的价值可能性，进而强化购买信心。比如刚刚兴起的淹南板块，不少客户坚定购买悦隽公馆的决心，都来自于璞樾春秋、春秋金茂府这两个高端项目的入驻。

结语

2020年，常州新诞生的8宗万元地，虽然全都尚未入市，但其实未来市场已经非常明朗了。高溢价的土地，必然会诞生高价的楼盘，区域价格以及整体城市均价，也必然会随着调整。

因此趁现在，在大量来势汹汹的3万+项目入市之前，选择那些无法做出大幅度价格调整的已售项目，挑选合适的区域与中意房源，才是一位明智的置业者该做的事情。

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转自：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

瑞瑞

克而瑞常州房产测评分析师

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