常州楼市高周转时代逆转！2021豪宅年，一场硬仗即将开启！

普遍豪宅化，是2020年常州楼市最鲜明的标签。

截止日前，2020年常州市区已经诞生19宗万元地，10宗宅地价格在14000元/㎡以上。

拿地成本增加，促使更多房企在产品定位上卯足了劲儿。常州终于也迎来了各房企顶级产品系爆发的“百家争鸣”时代。

◎2020常州市区新成交地块预计售价一览

但是，一直活跃在媒体上的豪宅围城的争锋局面，进度似有明显放缓。真正的激战局面，将延迟至明年。

1

2020年至今，已经成交的38宗地块中，有58%地块已经公示案名，而万元地仅有一半左右公示案名，达到53%。

案名公示作为楼市入市亮相的第一步，从案名公示，到产品发布会、售楼处放开、项目首开等，还有数月时间差。

而开盘情况如何？

据克而瑞数据统计，截止目前，仅雍锦园、新城汇隽、龙控绿地·公园道、晋陵和庭、嘉宏雅居乐·湖光映月这5个项目已经入市销售，占比仅有13%。

也就是说，过去10多个月以来，2020年新成交的地块，仅有13%项目已经首开。

这么慢节奏的进度，在过去三年的市场是从来没有的。

◎2017-2019年市区新项目拿地与首开时间差年度对比

据克而瑞数据统计，2017-2019年，常州市区新项目从拿地到首开时长逐年递减。

如果除去部分地块转让、捂地数年入市的情况，2017-2018年新成交地块开盘，周期基本在8-9个月，2019年周期更短，一般在6-7个月。

2

2020年已经入市销售的5个纯新盘，从拿地到开首开间隔周期约6.5个月。

万元地项目，尤其是地价1.4万/㎡以上、预计售价在2.7万/㎡以上的高价盘，都还处于印象盘阶段，售楼处均还未正式开放。

◎2020年常州市区万元地进度一览

原先预计在今年4季度入市销售的各豪宅，为什么进度突然放缓了？

分析来看，主要原因在：

1. 产品已然迭代，房企产品创新更需谨慎。

2017、2018年的常州市场，新进房企云集、全新地价格局带来全新的住宅产品，常州进入楼市产品初代升级阶段。2019年之后，产品升级更加深入人心。

2020年疫情过后，地价跨上新台阶，购房者对住宅产品的鉴赏能力不断提高，面对普遍豪宅化的市场现状，房企需要更多时间在产品升级、增值服务上做差异化创新，进度放缓。

2. 市场淡季+新政调控，年底入市风险高

目前正处于市场销售淡季，加上9·11调控新政二套房首付6成、4年限售的要求，降低了市场预期，楼市热度明显下降。

价格更高的豪宅，如若此时入市，“市场遇冷”几乎是可以预见的。

项目首开情况如何，几乎可以影响一个楼盘的整体去化基调。

而来年一季度，楼市新一轮周期正式开启，按照往年常州市场的发展规律，一二季度基本都是市场高位。

加上市场对新政也有半年左右的消化周期，调控影响将逐步淡化，更利于豪宅销售。

因此，2020年的新豪宅，几乎都计划在2021年入市。

3

关于上半年度豪宅去化情况不错，我们可以借助数据直观来看。

市中心的嘉宏·江左风华，疫情期间10套384㎡科技精装大平层很快售完，27套1300-1500万总价的合院别墅也全部卖完。

淹南板块的新城·璞樾春秋，自首开以来一直延续热销状态。

在过去的9个月中，项目连续多月位列武进商品住宅项目销售金额榜冠军之位，也是1-9月全市金额榜前3甲，叫好又叫座。

2020上半年，豪宅市场的别墅销售也非常不错。

譬如西太湖北岸的路劲·太湖院子，这个容积率仅0.67的纯别墅社区，去化一直不错。上半年自4月起，一直保持稳定的热销状态。

同板块绿城·江南里的别墅产品，也非常畅销，尤其是合院别墅，更是一房难求。

琅越龙洲、龙城金茂府等高端改善住宅，上半年销售成绩也非常不错，不仅是区域内的热销红盘，在全市榜单排位中也名列前茅。

4

那么，明年会是常州豪宅大年吗？

或者说，高端住宅在今年上半年畅销，这种现象会在2021年复刻吗？

分析师认为，相似的情况出现是大概率事件，但2021年的基本面未必好于今年。

首先，2020年有其特殊性。

“疫情”后，购房者的享受生活意愿被激发、资产保值增值意识被强化，高端住宅在人居体验、资产增值方面都有不错的体验，触发了改善、投资需求的释放。

其次，2020年还处在市场上行的波峰。

在连续4-5年的市场上行中，2020年处在发展波峰上，政策环境宽松、市场预期强，购房意愿强烈，高端住宅在稀缺资源上的强属性，成了市场的追逐热点。

而2021年相比于2020年，则以上两点都不具备。

首先，政策环境相对收紧，市场预期下降。

新政中限售时间延长、降低市场预期等因素还将对市场有一定影响，抑制投资需求。

其次，新入市豪宅带来全新价格体系，需长时间市场教化。

2021年起销售的豪宅，是2020年高价地的一批纯新盘，从2.8万/㎡起步的均价、更多3万+/㎡豪宅来看，相比此前的高端项目，价格已经跨上新台阶，市场必将经历一段时间的消化期。

譬如2018年末、2019年初入市的首批2万+/㎡住宅，也是首开平平，其后销售“低开高走”。

加上十数个豪宅聚集市场带来的竞争压力，明年新入市的豪宅市场，预计将经历一段的横盘期。

市场激荡，更需平常心。

虽然目前常州楼市与这节气一般肃杀，但市场内里蕴藏着无尽澎湃活力，更多的高阶产品正蓄势待发。

待到来年开春，百花齐放。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

▍懂常州，更懂常州楼市

C R I C · C H A N G Z H O U 

---

瑞瑞

克而瑞常州房产测评分析师

扫码咨询购房相关事宜

&进入购房交流群

求分享

求点赞

求在看