十年成城在即！常州这片诞生于古运河畔的品质住区，为什么值得关注？

2011年，《天宁经济开发区雕庄片区发展规划及概念性城市设计》提出，以原雕庄为中心，在被京杭大运河老线段与新运河、采菱港环绕的半岛区域创建凤凰新城。

2012年，凤凰新城又提出了“三年成势、五年成形、十年成城”的宏伟目标。

2020年，在全面完成“十三五”规划的收官之年，在全面建成小康社会的大考之年，凤凰新城也进入了“十年成城”的冲刺之年。

▲常州凤凰新城

这么多年以来，凤凰新城可谓经历了一场翻天覆地的变化。

而对于常州人来说，这里最大的变化，莫过于居住环境的进阶。时间不仅赋予了凤凰新城独特的城市风貌，也为其深层的人居价值，提供了大量且扎实的沉淀。

NO.1  |  壹

作为中心天宁“饱和”之下的指定继任者，凤凰新城被购房者与房企共同认可，已经是不争的事实。

而这份青睐，即有来自从现在到未来的时间跨越，也有从生态到产业的维度晋升，可谓“全方位，无死角”。

从地理位置上来看，凤凰新城坐落于天宁区东南部，前身为天宁经济开发区南区——雕庄街道，作为老城区向外扩张的主要阵地，其区位条件的优越性在于临近市区核心位置。

北侧为繁华的延陵路，西侧为成熟的丽华片区，南侧接近武进区生活圈，完全具备了承接新天宁区中心地位的优势条件。

依托这份优势，凤凰新城内部的交通实现了真正的“四通八达”。

凤凰南路、光华路、雕庄路与环岛路四条内部道路，与青洋路、中吴大道、大明路、劳动路形成“三横九纵一环路”的道路格局。

与“曾经的雕庄”相比，现在的凤凰新城在城市建面与形象风貌上，都已经实现了大幅提升。

▲中吴大道

而与外面同步更迭唤新的，还有整座凤凰新城的价值内核。

作为一座诞生于理想与规划中的“新城”，凤凰新城一直以来都代表着这座城市的进步与创新。

秉承着“产城一体、水城相融”的理念，通过“转型、融合、提升”三大策略，这里已经实现了地区产业功能、城市功能、生态功能的相融合。

全民健身中心、凤凰世纪广场、凤凰驿文化长廊、历史文化陈列馆、红坊，还有在已经落实的正衡中学、儿童医院、弘阳商业综合体等等配套，都这里几乎打下了牢不可破的人流、经济、文化等多方面保障。

▲凤凰世纪广场

另外，凤凰新城板块一廊，双运河，三公园的生态配套，让这里成为了老天宁“一寺一河两园”的升级进化版：背倚古运河千年脉搏，南拥新运河澎湃新潮，西靠采菱港，四面环水的特殊地理区位可谓在常州独一无二。

而依托当地人文和自然景观建立的菱溪公园，凤凰公园，都是独具特色。

▲凤凰公园

而以“产城一体”为核心理念，凤凰新城通过大型产业将板块的东部和南部聚拢，以打造集生物医药、医疗器械、健康产品和健康服务业为首的高端产业链，并以此引进区别于“老天宁”“老常州”的高质量人口。

▲凤凰新城生命科技园

区位、道路、城建配套、生态建设、产业打造……自此，凤凰新城在时间的磨砺之中，为高端人居氛围打下了坚实的基础。

NO.2  |  贰

这一切最终为凤凰新城带来了什么？

那就是，2017年和2019年全市土地“第一拍”，全都落锤于此。

2017年5月19日，常州经历“三年不供地”的冰封期之后，迎来了首次土拍。最终位于劳动东路北侧、青洋路西侧的九州钢材市场地块顺利成交，常州楼市的全新一页，在凤凰新城打开。

▲九州钢材市场地块—新城招商·璞樾和山

2019年1月，位于劳动东路北侧、友谊路西侧的顾家塘地块，也在万众瞩目之中获得了成交。

▲顾家塘地块—中梁金科·衡麓世家

时隔两年，常州楼市虽已迭代，凤凰新城对于常州楼市的引领作用，却始终没变。

而这两个项目，自然也在凤凰新城尝到了“高瞻远瞩”的红利。

凭借创新性的跃墅产品，璞樾和山在年轻客户群体之间引起了大量关注；衡麓世家依靠正衡中学等优质教育资源的加持，仅1年时间就实现了全盘售罄。

不仅仅是这两个红盘，板块内的新城泰和之春、中海铂悦公馆、锦凤合鸣等项目，都是在整个常州市场上可圈可点的流量型楼盘。

区区10平方公里的土地上，覆盖了多个品质住宅项目。这就是在新城开发目标指引，并在配套开发先行之下，为常州购房者创造的模范“新城”。

NO.3  |  叁

然而，3年多以来，仅仅4宗宅地，远不能满足板块内日益增长的居住需求。尤其是在上述几个项目皆已售罄或接近尾盘的情况之下，板块基本上已经进入了房荒状态。

这一市场背景，也决定了未来凤凰新城每一块出让的宅地，都是举足轻重，很有可能会再度引领板块市场的风向。

据悉，2021年，凤凰新城预计将出让2宗宅地，分别是陈家塘地块和九州钢材西地块。

其中，将率先在明年一季度入市，位于劳动东路以北、蘅麓世家以东的陈家塘地块，预计容积率为1.2-1.8，大约占地45812㎡，是一块紧邻古运河，处于板块中心地段的优质低密宅地。

该地块最令人感到的惊喜的地方就在于，为了匹配地块的优越区位条件，地块容积率预计将控制在1.8以内。

也就是说，陈家塘地块未来开发住宅大概率将是匹配小高层+洋房，辅以优秀的产品规划，无疑将打造成为古运河畔又一高端作品。

而距离陈家塘地块约500米的地方，与之前的高人气项目璞樾和山仅一路之隔的，就是九州钢材西地块，该地块预计容积率仅有1.2-1.5 ，占地约94363㎡。

与陈家塘地块不同，九州钢材西地块因位于高架环线以内，与市中心联系更为紧密，区位价值看点更足。

地块以东是新城招商·璞樾和山，地块以南邻近中海·铂悦公馆、新城·泰和之春，周边住宅均为板块高端改善住宅，圈层相对高端纯粹，未来人居氛围也更显成熟。

这两宗低密宅地的出现，不仅可以在一定程度上缓解板块内匮乏的人居需求，更重要的是，以古运河以及凤凰驿文化长廊为轴线，这里未来将会在运河之畔由西向东整齐划一的布局4个楼盘。

其中九钢西地块的区位优势，以及陈家塘地块的低密优势，必然会为铺垫起一个非同寻常的起拍价与成交价。

▲地块区位配套示意图

当然，更重要的是，古运河规划建设，在官方的大力推进之下，已经成为了板块未来最大的价值看点，也是未来人居最客观的价值赋能。

2013年，常州出台古运河常州城区段（中吴大道——政成桥）滨水地区详细规划，北至关河路、南至劳动路、西至中吴大桥、东至政成桥，用地面积约10平方公里，意欲达到“看运河必到常州、品常州必游运河”的规划愿景。

2015年，大运河常州段单线全长46公里的风景路规划编制完成，规划重点突出大运河的文化、生态和休憩三大特征，打造独具常州特色的文化长廊、生态绿廊和魅力水廊。

整个运河段目前的规划建设正在由西向东逐步完善，随着城区西段的规划相继兑现，运河以东地段的潜力也迎来了巨大增值。

同时在整个常州都迫切需要新兴的高端产品去挖掘人文价值、传承历史文化、续写2500多年运河历史的市场前提下，常州城区25公里运河沿线的最后一段，从出生起就已经明确了未来楼市掌舵手的地位。

可以说，古运河畔的以改善、低密为导向的居住区，从现在来看就基本已经初现雏形了。

结语

为民建城，为民管城。

这是凤凰新城在8年建设时间里，始终秉承的初心。

从曾经村企混杂、功能缺失，到如今三横九纵，配套健全，这片土地已经创造了一个又一个关于城市建设的奇迹。

每一个时代都会有一个属于这个时代的独特记忆，而凤凰新城，就是在2021年来临之前，常州人对于城市外拓发展、转型发展，实现人居力迭新的最美记忆。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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