占比4成！常州，如何撑起不断扩张的成品房市场？

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在过去的一年，我们一直说，常州的新建商品房在产品层面有了全新的进阶。而产品层面的进阶，除去社区、户型等，大多都体现在装修标准上。

自2017年常州进入改善市场，精装产品一方面是市场占比在逐步提高，另一方面是装修标准也在同步提高。

这两方面的提高，都体现在量价关系上：

2020年，常州主城区带装修新建商品住宅新增供应量为214.3万方，同比增加6.39%；成交量为222.5万方，同比增加18.57%。而无论是成交还是供应，这两个数据都创下了历年来的新高。

同时，带装修房源的成交占比同样是逐年提升，2020年的数据是40%。

从价格来看，2020年，常州主城区带装修房源的成交均价为21761元/㎡，高于主城区均价近3000元/㎡。当然，这与房源的地段和配套还有一定的关系，但不可否认的是，带装修房源的价格带动了常州房价的提升。

2020年，常州主城区成交均价排名前十的项目，基本都是带装修房源。其中，南广场九洲玺、嘉宏江左风华、嘉宏印山风华、春秋金茂府都项目成交均价超3万元/㎡。华宇新城·天境、怀德誉隽、新城璞樾春秋，福地书香世家等项目在2.5万元/㎡-3万元/㎡之间。

在这些项目里，嘉宏的风华系、新城的天空系、路劲的科技精装等，均以产品力领先市场，并为常州的产品市场树立了全新的标杆。

同时，纵观2020年的带装修房源成交情况，产品分布在各个板块，充分体现了常州购房者对于产品改善的需求。

从克而瑞统计数据来看，2020年成交居高的带装修房源，主要分布在高铁新城板块、文化宫板块、青龙板块、淹南板块、清潭路板块等。很显然，无论是成熟的老城区板块，还是新城区，带装修房源都正在成为市场主力军。

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随着带装修房源比例的不断提升，越来越多的房企会将产品提升放在装修内容上。

得益于常州此前的房地产政策的相对宽松，常州在这一方面的产品提升，在整个苏锡常区域，甚至江苏区域，可以说是具有领先优势的。

这两年，“中央空调、地暖、新风”基本已经成为带装修房源的标配“三大件”。

◎春秋金茂府十二大科技系统示例

而与此同时，科技精装市场也开始被进一步挖掘。早年的“恒湿、恒温、恒氧”开始进一步进化，“六恒”系统及各种科技精装系统的概念开始被采用，高端市场的装修装修标准大有百家争鸣的趋势。

但高端市场的产品在短期内不可能被普及。随着带装修房源供应的增加，产品质量的层次不齐，装修标准的高低不同，以及期房所带来的最终交付产品与宣传的差异，使得带装修房源的交付矛盾，也远大于毛坯房源。市场弊端如何解决，成为问题的关键。

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就在这两天，无锡出台了完善新建成品住房装修工作的通知。

要点大致如下：

1、基本精装标准在1500-2000元/㎡之间，需配置有独立采暖、中央空调和新风系统。可提供升级装修方案，但不得强迫购房者选择。

2、购房人与开发企业签订新建成品住房购房合同时，应包含毛坯和基本装修两部分内容。

3、新建成品住房交付标准样板房分基本装修交付标准样板房和升级装修交付标准样板房。交付标准样板房设置原则上应覆盖全部可销售户型。实际交付标准必须与样板房一致。

而此次无锡的新政中，很多人都遗漏了一点重要信息。那就是谁是裁判的问题。

通知中规定，建立新建住房装修价格评估机构名录库。评估机构对项目的基本装修价格和升级装修价格出具评估报告，评估报告涉及的主要装修内容、主要材料、设备在销售现场公示，相关评估报告报市发展改革委和市住房城乡建设局。同时对评估机构评估工作情况进行不定期的检查，建立评估机构名录库的准入和退出机制。评估机构被发现或被投诉在评估过程中有违法违规行为，即清出名录库。

引入第三方作为“裁判”，并建立严格的裁判资格标准，这是值得其他城市借鉴的。

另外，除了无锡，南京、苏州等城市也分别对带装修房源做出了明文规定。其中南京规定，全装标准不得低于1500元/㎡，具备科技系统或新风系统的，不得低于2000元/㎡。苏州规定，装修综合单价不宜低于土地出让楼面单价5%～10%且不低于1000元/㎡。

从各个城市的规定来看，各城市对于成品房市场的规范性越来越标准化。而常州方面，2019年末出台的加强成品住房建设管理的通知，更多的还是停留在规范准则层面。

随着市场的进阶，带装修房源是未来不断发展的趋势，就像新能源车不断在替代柴油车一样，大时代的浪潮是不可阻挡的。

纵观常州的市场成交，是完全可以支撑起装修标准不断提升的大趋势的。这种大趋势下，进一步跟随周边城市，出台更严格的监管政策是大概率的事情。也只有这样，市场才能更加良性的运转。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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