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放风价3万+元/㎡,常州地铁上造项目,买老城区还是新中心?

克而瑞常州 克而瑞常州房产测评 2022-07-02


常州楼市的4月,暗藏“波涛”。


就在刚刚过去的3月底,常州多个高价项目备案价格出炉。


2.5万元/㎡,2.8万元/㎡、2.9万元/㎡……可惜的是,多个3万+元/㎡的“热门选手”,都止步于这个门槛之外。


这一轮调控,比我们预估的更为严格和持久。


就在上周,位于怀德桥板块的一个重生“老盘”金鹰世界备案价格也终于公布,首批房源备案价格28618元/㎡。


老城区、地铁口、自带商业,这样一个多重属性的楼盘,没有跨过3万元/㎡的门槛,意料之内的同时,又多少有点令人替这样一个地段惋惜。而该项目对面的碧桂园·名门1923,毛坯放风价也是奔着3万元/㎡的门槛去的。


另一方面,位于“常州新中心”高铁新城的环球港湾项目,超高层住宅放风价3万+元/㎡的消息,也频频传来。而这个项目也同样带着多重属性,常州新中心、地铁口、自带商业……


前一阵子跟朋友聊起这两个项目,朋友提出了这样一个疑问,“怀德和龙虎塘,就能摆在一个高度上来类比了”?分析师的回答是:‘你狭隘了’。


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先讲一下怀德板块。中心区位自不必过多的赘述,2号线的开通对于怀德板块来说一定是利好,尤其是怀德站还是2号线与5号线的交汇站。


作为传统的中心“堵点”,轨道交通的利好对于怀德板块来说是非常显著的。


加上劳动西路西延即将打通,这里将形成贯穿东西,连通南北的全新交通格局。



◎建设中的地铁2号线及劳动路西延工程


作为传统的中心城区,这里诞生了不少具有时代代表意义的“高端项目”。如金色新城、怀德苑、中意宝第、银河湾等诸多优质小区。


然而,在过去的十余年中,由于地理位置的局限性。怀德板块的新建商品房项目并不多。


直到2019年4月,新城拿下时代超市地块,为区域价值提供了最好的佐证。楼面价15665元/㎡,这个记录,保持了一年才被打破。


而嘉宏的安阳里改造项目(江左风华),其千万级以上的房源去化速度,让人看到了常州购房者对于主城好的产品的强劲购买力。


目前,怀德板块最受关注的两个新建商品房项目就是金鹰世界和碧桂园·名门1923。


◎金鹰世界效果图


◎名门1923效果图


金鹰世界预计于4月首开一栋高层(带装修)及一栋洋房(毛坯)。碧桂园·名门1923为毛坯高层房源,预计也将于近两个月首开。


值得注意的是,这两个项目均为地铁上造的综合体项目。碧桂园·名门1923连通地铁2号线怀德站,金鹰世界连通地铁5号线怀德站,这两个项目所在的位置,就是这两条线路的转乘点。


而这两个项目的商业开业时间,与地铁的工程进度也紧密相关。显然,即便是当下这个节点会有限价,但这两个项目的未来溢价空间也是依托于轨道交通之上的。


而整个怀德板块能否迎来全新的增长力,也将与轨道交通息息相关。


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再讲一下环球港


在当下这个时间节点,如果还把环球港归类于龙虎塘板块,显然格局低了。


环球港所在的区位,可不仅仅是龙虎塘三个字能概括的。


在高铁新城的建设规划中,这里是高铁新城核心10公里的建设范围的覆盖点。也在官方三年建成的规划范围内。



而2021年市府重点工作目标中,还重点提到了要重点推进月星江南环球中心项目建设。


作为常州重点文旅项目,环球港依托的不光是通江路和黄河路两条主干道。全常州唯一一个高速口连接商业地下室的项目,就是环球港。而地铁1号线的开通,人气带动作用最为明显的商业,也是环球港。



官方对于高铁新城的定位是什么?—“城市新中心、中轴新支点、产业新高地、智慧生态城”。


城市新中心,不是副中心,也不是后花园。这里,就是举全市之力发展的又一个龙城中央的地段。而这个区域,目前只有一个拿得出手的商业综合体,就是环球港。


开发了这么多年,才推出住宅产品(带装修),环球港湾对自己的定位明显也不低。要知道,这里依托的,可不是建立在未来之上交通规划,是已经形成的立体交通环境。



除了城市中心、轨道交通、商业这样相同的属性之外,这两个板块还同样带有文旅属性。


多重属性叠加之外,老城vs新城,谁能最先突破3万元/㎡的门槛(在限价条件下,恐怕都不容易)?


如果是你,你会买哪里呢?

 

本文代表克而瑞常州机构观点,供参考


引用数据及观点请注明来源:克而瑞常州房产测评(CRIC-CZ)


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