常州楼市：魔幻的2021，回不去的2016！

2016年，是常州楼市具有划时代意义的一年。

从年初开始，市场就表现出了上行的动力。直到8月底，个别房企突然宣布大幅度涨价，市场乘风而起，楼市火爆的序幕就此拉开。

排队认筹、半夜开盘、千人抢房、全款优先、绑定车位……一幕幕高潮迭起，但也逐步归于平静。

这一幕幕，是悲剧还是喜剧，亦或是人间正剧？没人说得清楚。

五年轮回，现在的常州楼市行情，像极了2016年。

但终归，又回不到2016年了。

01五年：从“量变”走向“质变”

2000年前后，诺基亚席卷国内手机市场，如果给那个年代的手机市场以一个定义。或许我们称之为诺基亚时代也并不为过。

也正是在这个时代，手机得到普及，成为真正的“刚需”产品。

然而，当人手一只手机的趋势不再是幻想，传统手机从直板到折叠到触屏换汤不换药的样式变化已经支撑不了其新款七八千一只的售价体系。

而2007年过后，苹果智能手机的入市，则是通过超越那个时代的产品想象空间，为国人开启了手机的智能化时代。

这就是一个产品从量变到质变的典型案例，这个变化过程，甚至不到十年。现如今，除了苹果之后，国产机华为、小米等等品牌的崛起，又让这个市场逐步细分化。

如果完整的经历过手机市场的这个变化，那看懂常州房地产市场这5年的变化，就并没有那么难了。

任何一个市场，都如同一块蛋糕，蛋糕总有最大化的一天。当增量见顶，质变就会随之而来。

事实上，中国房地产市场大规模增量的时候早已过去。与其说2016年开启的是常州房地产市场的一个节点性的增量期，不如说这是常州房地产市场上一个增量时代的终结期。

2016年的市场高热下，常州全市（含金坛、溧阳）商品住宅的销量是约800万方，这是近十年来的一个高峰期。在接下来的几年里，没有哪一年的成交量超过了这个数，历年新建商品住宅成交量都保持在650-700万方左右，2020年这个数据稍有上升，但也未超过750万方。

另一方面，从成交金额来看，这几年的市场份额增幅超过200%。

如果没有质变，这个增量如何完成？单靠日益增加的成本吗？不可能的。

现在的常州房地产市场，正在经历的是从“量变”到“质变”的转化期。如今我们看到的产品升级，智能化家装、智慧社区等等，都是这个质变的典型表现。一旦这个时代成型，便将迎来全新的细分市场。

02风从哪里来？风往哪里吹？

既然底层逻辑已然大相径庭，为什么又说现在的房地产市场像极了2016年呢？

一边是屡屡传来的调控声音，一边是频创新高的土地价格。

市场高热和调控并行，单从这个角度来看，现在的楼市，俨然是2016年的2.0版本。

如果你关注了常州房地产市场，应该还会记得。2016年的金三银四，常州上一轮市场横盘期还没有完全结束。但一二线城市的高热和周边城市的土拍热潮滚滚而来，为甚至有些“冻伤”的常州市场带来了一丝元气。

时至今日，大家都只记得2016年8月底9月初是常州这一轮房价上涨的开端。却已经有点忘记，其实在2016年初，当下那波市场热潮已然显露出了端倪。

时间走到今天，这一番景象似乎又开始重演。

单就长三角区域来看，除了南京、合肥等城市仍然时有抢房热潮外。重点城市和县级市，都频频出现了土拍热潮。

表：2021年3月以来非重点城市成交典型“单价地王”项目

图表来源：丁祖昱评楼市，数据来源：CRIC

3月以来，常州从金坛到乡镇，频频拍出高价地，多少人在感叹，看不懂这个地价逻辑，这市场是“疯了吗”。但如果把眼光看向周边城市，浙江全省一水的全是地王，南通如东地价都已破万，南京各个片区地价全线刷新。

不是常州的土地市场“疯了”，是土地市场这股热风，已经席卷长三角各个区域。

与土拍热潮同步的是，调控政策的覆盖面，已经从热点城市普及到非重点城市，甚至县市。

近一点的如徐州、南通等城市调控加码。稍微远一点的金华、义务、湖州、丽水等城市调控政策也已出台。

从房价到地价，各城市的调控各不相同却又大相径庭。严格按照“稳房价、稳地价、稳预期”的目标来进行。

当然，这还仅仅只是开始，这一波市场高热愈演愈烈，而新一轮调控继续扩容也“箭在弦上”……

常州，大概率也逃不脱这个宿命。

03买方市场还是卖方市场？

这是一个非常玄幻的问题。

当2018年万科向全国宣告“活下去”的口号时，普罗大众们一度以为属于购房者的“买房市场”真的来了。

然而，2019年的楼市行情，还是让大部分期待“买房市场”的人破灭了。

对于购房者来说，房价越来越高，对于房企来说，生活环境越来越恶劣。那未来的房地产市场，到底能够偏向谁呢？

政策打压市场的目的是什么？平稳发展。

平稳发展的核心要义是什么？慢牛式增长。

这个社会有的人越来越有钱，越来越追求更美好的生活，而房子也是满足美好生活需求的一种。

所以理想中平稳的市场，未来的房子也应该是符合这个趋势的。贵的可以贵，有钱人不在乎钱；刚需的产品在符合市场发展规律的条件上升级，但要让普通人买的起。

这就像汽车市场，10年前买一辆速腾十五六万，10年后买一辆速腾仍然是十五六万，但功能已经有所升级。与此同时，满大街的百万级豪车，甚至千万级豪车也不在是大城市独有。

所以常州房地产市场，肯定会出现越来越多的高端资产。但事实上，无论是新房还是二手房，我们还是能觅得不少低价项目，也就是说，保障普通居住需求的环境仍在。

让高房价的项目承担高房价的功能，让居住功能的项目承担更多的居住功能，买房和卖房才能共赢。

未来的常州楼市，总归会走到这个方向。

无论在你看来，市场有多疯狂。但常州楼市，再无2016。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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