首先，给大家传递一个信息：5月上半月，常州市区一手住宅均价已经站上2万+。克而瑞数据统计，5.1-5.16，常州市区商品住宅成交均价20250元/㎡。这是常州市区均价首次站上2万/㎡门槛的上半月。是否意味着，“红五月”常州市区房价将突破2万/㎡大关？事实上，在2020年8月，常州市区房价曾经站上过2万/㎡，当月成交均价达到20039元/㎡，主要是因为南广场·九洲玺大量集中备案拉高了整体均价。今年5月，常州市区房价能否突破2万/㎡？这个问题我们先按下不表。相比于整个市区房价的预判，对于一个板块的市场行情预判，显然精准度更高。今天，我们就来预判下，下阶段常州哪些板块均价有望突破2万/㎡，站上2.5万+/㎡？凤凰新城预计将是下阶段天宁区2.5万+俱乐部的成员之一。目前，整个凤凰新城住宅已经断供，仅剩锦凤合鸣余房清盘在售。
虽然凤凰新城至今的成交均价17209元/㎡远低于2万/㎡，但这与板块断供、余房价格上不去有关，与板块本身的价值没有关系。所以，今年板块即将出让的新地，将代表未来凤凰新城的房地产价值。实际上，凤凰新城宅地出让一直比较少，2017、2019年各出让两宗，地价在5600-8200元/㎡之间，住宅成交均价普遍在16500-18500元/㎡。相对于天宁其他高价板块，我们一再强调凤凰新城是高性价比板块，也是入主天宁的一个窗口。毕竟，已经高速开发近9年的凤凰新城，将在明年迎来十年成城的收官年，凤凰新城的综合实力也将聚合爆发。如今，三水环绕的这片区域，凤凰公园、凤凰驿文化长廊、正衡教育集团、常州儿童医院等为代表的人居配套，以及联袂成片的产业园区所代表的产业实力，都将凤凰新城打造成为常州“产城融合”的新名片。所以，站在当今的市场背景下，今年亟待挂牌的九钢西地块、陈家塘地块，都被报以很大的期待。
两宗地块均位于凤凰新城的核心区，枕京杭大运河，近青洋高架，靠品质住宅区，板块核心配套可以就近共享，区位条件和配套资源都非常优越。综合板块的市场环境和地块素质，这两幅宅地将开启凤凰新城2.0时代，未来打造的项目也将以高端改善为主，预计售价都将在2万/㎡以上，甚至站上2.5+万/㎡。高铁新城自成立起就是站在全市高度，集合了全市的资源和力量，所以它的楼市价值被不断拔高也不足为奇。以新龙板块为核心的高铁新城，2017-2019年土地出让频繁，楼盘开发遍地开花。但是彼时的地价基本在4500-8700元/㎡之间，住宅产品虽以成品房为主，但从需求满足上来看，还是更侧重于居住功能的满足，还未达到享受型的需求满足。
因此，常州楼市热土新龙板块，2018-2021年板块成交量在市区热销板块销量排行中排在前五位，2020年甚至成为全市住宅销量最高的板块。这些，都在说明新龙板块的楼市活力和发展潜力，但是各项目成交均价普遍还在18500元/㎡以内。随着目前板块基本尾盘在售，仅剩雅居乐·熙悦府主力在售，2021年，高铁新城大概率将迎来房价结构化上涨。根据2021年公示的供地计划，高铁新城今年计划供应的地块主要分布在旅游商贸学校、碧桂园两项目、常外、三江口公园附近，地块周边依托学校、公园、地铁、成熟小区等，区位条件不错。
2020年10月，百老汇以11582元/㎡楼面价竞得通江中路以东、新苑五路南侧地块，是龙虎塘板块首宗万元地。龙虎塘板块也属于高铁新城，所以我们有理由相信，今年新龙板块地价将跨上一个大台阶，未来板块均价基本也将在2万/㎡以上，有望冲刺2.5万+/㎡。2021年第三个有望冲刺2.5万+/㎡的板块，大概率将是钟楼的清潭路板块。目前整个板块只有皇粮浜片区有房源在售。其中，刚改项目中梁金科·启宸，成交均价约17000元/㎡，目前还剩4栋住宅待售。
万科在皇粮浜的首个项目四季都会已售罄，目前接棒的是高端项目万科·国宾道，5月初刚刚首开，认购单价在24500元/㎡左右。按照楼盘销售低开高走的规律看，后续阶段皇粮浜片区均价基本将维持在2万/㎡左右。而断供多时的清潭路板块北部片区，也就是老清潭片区，终于也将迎来新地块出让。据今年的供地计划看，清潭路板块预计将在今年有2幅涉宅地块供应，分别是宣塘村委南侧地块、清潭西路北侧地块。
其中，宣塘村委南侧地块紧邻中吴大道和中吴宾馆，属于教科院附中施教区范围内。而清潭西路北侧地块位于路劲·城市印象北侧，周边有路劲铂隽、路劲雅居乐·国仕九礼、路劲雅居乐·城市万象等项目，背靠清潭路北侧成熟的生活配套，未来生活便利度高。2018年，路劲以8298元/㎡楼面价+竞建12000㎡人才公寓竞得教科院附中地块，这就是现在的国仕九礼，整盘成交均价约21000元/㎡。自2020年初国仕九礼售罄后，清潭路板块核心区就一直处于断供状态，仅有南部的皇粮浜片区有住宅供应。断供已一年多的清潭老城区，亟待新地供应。既有成熟配套加持，又有名校学区护航，加上皇粮浜片区“钟楼教育港”的高站位规划，清潭路板块这2宗新地入市，相信将开启板块新的楼市格局，未来板块均价冲上2.5万+/㎡，希望很大。通过梳理我们发现，在常州市区均价即将站上2万/㎡时，除乡镇和边远板块，2万/㎡几乎成为大部分热门板块的均价门槛线。譬如武进的西太湖板块、经开区的城区板块、钟楼的开发区板块，随着低价盘逐步售罄，新盘入市销售抬高整体均价，都将陆续站上2万/㎡均价线。未来留给纯刚需的机会通道，将会越来越窄。或者说，刚需上车的门槛已经越来越高。
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瑞瑞克而瑞常州房产测评分析师
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