已有3宗达最高限价，5宗成交，常州第二批双限地土拍透露了什么信号？

就在今天，常州第二批双限地正式开拍，集中出让的13宗宅地，已有8宗结束了线上竞拍。

就这次土拍的情况而言，主要表现为房企相对理性，地块热度不一。除了昨天已经达到最高限价的久铁地块和丁塘河A北地块之外，今日青龙苑七期北侧地块也达到了最高限价进入摇号阶段。

除了这3宗宅地之外，其余几宗地块竞拍过程都相对冷静，没有出现激烈的争夺和长时间的拉锯。

最终，5宗地块名花有主。苏高新、金隅、三巽、保利发展、龙湖拿地。另外，明日还有5宗宅地待拍。

9月9日土拍结果

久铁地块、丁塘河A北地块、青龙苑七期北侧地块达最高限价，将于9月15日下午进行现场摇号。

苏高新竞得机床厂地块
成交总价19.25亿元，可售住宅楼面价11003元/㎡
溢价率2.1%，2轮竞价

金隅竞得城建学校南地块

成交总价16.39亿元，可售住宅楼面价13736元/㎡

溢价率7.9%，6轮竞价

三巽竞得五环纸业地块

成交总价6.15亿元，可售住宅楼面价6160元/㎡

溢价率1.7%，1轮竞价

保利发展竞得爱琴海南侧东地块

成交总价15.15亿元，可售住宅楼面价9696元/㎡

溢价率4.8%，6轮竞价

龙湖竞得新桥高中东南侧地块

成交总价24.71亿元，可售住宅楼面价12458元/㎡

溢价率14.9%，16轮竞价

土拍看点

相比于2020年以来的土拍爆热，常州这一轮土拍整体热度明显有所下降。

具体表现在各个地块上，比较明显的表现是房企报名的集中化。热门的地块，报名房企有数十家，马甲数最高60余个。次热的地块报名房企也有五六家、半数地块只有两三家房企报名，甚至有地块0报名。

从逻辑上来讲，随着市场行情的变化，由于常州当下的地块出让已经确定了学区，房企更愿意为成熟的板块和算的过账的地块买单。

比如此次最为热门的久铁地块，就位于市府板块，且处于全新的高铁新城建设范围内，受两大核心板块资源和政策利好辐射。最为重要的是，该地块周边学校、商业、交通等各方面配套都十分完善，且周边高端项目林立，人居环境优渥。

◎久铁地块区位及周边配套示意图

同样热门的还有丁塘河A北地块。这一批次经开区共挂牌了3宗宅地，丁塘河A北地块的参拍度是最高的。该地块位于常州经开区人居高地丁塘河板块，地块周边已然形成了交通、公园、学校、休闲、商业等全配套体系。经开区这两年的改善项目均位于地块周边，且整体待售体量并不大，竞争环境良好。

◎丁塘河A北块区位及周边配套示意图

还有一宗较为热门的宅地是青龙苑七期北地块。该地块位于青龙板块，是这两年常州公认的新兴高端改善板块，今年的热度一直不低。该地块从交通、教育、人居等各方面配套来讲，也是能让开发商算的过账的。

◎青龙苑七期北侧地块区位及周边配套示意图

主流房企聚焦于这样的核心地块，充分体现了当下房企拿地的谨慎性。

在当下的政策环境和市场环境下，大部分房企都在有意识的调整区域布局和进行产品细化。考量到未来的市场很有可能进入一个“冷静期”，房企拿地肯定会将抗风险能力放在第一位。

另一方面，我们可以发现，此次参与这些热门地块土拍的基本都是深耕房企。考虑到常州地处长三角中轴，又是苏锡常都市圈的重要一员。规模房企深耕常州的意愿还是相当强烈的，而也正是因为这些房企有意深耕常州，所以对于常州各板块的“机会性”研判还是相当透彻的。

当下的常州，越是核心和配套成熟的板块，才越能抵抗市场周期并同步进行产品迭代。

除了这些热度比较高的地块之外，其他地块虽然冷热不一，但从地价来看，各个区域仍然有着稳步的抬升。

例如今天上午成交的机床厂地块和城建学校南地块，虽然没有达到最高限价，但其地价水平也算是创下了区域新高的。

机床的地块可售住宅楼面价11003元/㎡的背后，是新闸板块地价首次破万。在此之前，光明在新闸板块拿下的三宗宅地，地价还停留在六七千每平米。钟楼开发区板块的地价，也因城建学校南地块13736元/㎡的可售住宅楼面价而被刷新。事实上，城建学校南地块还差两手报价就可以达最高限价了，从配套条件来看，这宗地的指标也是十分优越的。

同样，位于高铁新城板块的新桥高中东南侧地块， 其可售住宅楼面价也已大幅度超过了此前该板块的“地王”单价。

包括今天成交的五环纸业地块和明天待拍的奔牛、罗溪、孟河的乡镇地块，其起始楼面价价也均高于板块此前的地块成交楼面价。

当然，这场土拍的冷热程度来看，常州未来的新房市场还是面临着很大的市场分化的。这种分化体现在核心板块竞争虽然有所加剧，但由于板块的韧性，产品品质仍然有一定的保障。而一些边缘且有一定存量的板块，未来或许就将面临贴身肉搏的境地了，能否在保住销售规模的同时保住品质，对于房企来说是很大的考验。

从今天拿地的房企来看，我们还看到了两个新面孔，分别是三巽和金隅。这两家房企在此之前其实都有参加过常州宅地的竞拍，只是此前都是无功而返。这次该两家房企的拿地，实际上也是经过细致的市场研判的，足以充分说明虽然行业调控趋严，仍有一些房企看好常州。

相对于部分城市第二轮集中供地的大规模遇冷，常州这次的土拍还是可圈可点的。

调控是把双刃剑，能检验出金子，也能筛选出砂石。事实上，从这一场土拍中，我们可以看到常州房地产市场的良性发展空间，也具备长期稳健发展的基础动力。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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