救市、限跌、地块撤牌！全国各种不乐观下，常州今年还能怎么买房？

最近房地产市场的“不安”情绪传导的很快，有些“信号”传递的也非常快。

继不少城市高调出台限跌令之后，哈尔滨又发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，被不少自媒体解读为“救市”第一枪。

而就在昨天（10月11日），杭州传出消息，第二批集中拍地的31宗地块中，有17宗终止出让，其中包含了10宗需要竞品质的地块，今日的土拍又是以底价成交和低溢价成交为主。在此之前上海也终止了7宗，其余地块均底价和低溢价成交。

一边是“救市”，一边是土地市场进一步趋冷，背后一个很明显的原因就是：当下的全国房地产市场环境下，购房者和房企的热情，都不高。

实话实说，从地市到楼市，2021年末最后一个季度的市场行情，并不乐观。但在种种不乐观的声音背后，你还是要认真这个市场的几个真相。

救市真的有用吗？

在讨论这个问题之前，我们可以先讨论另外一个问题。当下各个城市，真的有实际性的救市举措吗？

分析师认为还并没有！

无论是各个城市的限跌令，还是哈尔滨等城市所谓的“救市”举措，都不具备实际性的救市作用。

哈尔滨出台的十六条政策，在房企端降低预售取证门槛、加快预售资金返还、降低土地增值税预征率等，在居民端发放购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限。

从面上来看，这么做可以减轻房企流动性资金压力，进一步促进购房需求释放。然而，能不能达到效果呢？从哈尔滨以往的市场来看，最为过去10年全国唯一一个人口负增长的省会城市，哈尔滨楼市遭遇了量价齐跌的困境。而早在一年前，这个城市已经经历了一次所谓的“救市”。

实话实说，与其说是救市，还不如说哈尔滨的这个政策是一次更为全面的市场规范。这种规范出台更多是为了稳定房企和购房者，但很有可能这两个目的都达不到。

我们说这一轮市场走凉的最主要原因是什么？是国家层面的严格调控，房企的三道红线和居民房贷的两道红线并存，导致买卖双方同步受限。如果真的要有救市举措，肯定是要从这方面放松，没有放松，就没有所谓的“救市”。

那既然没有所谓的“救市”，这些措施又有什么意义呢？答案肯定是没有的。

尤其是在城市分化的今天，人口流出性的城市房地产市场会更难，再多的托底动作恐怕也是枉然。

哪怕是长三角这样的优质城市圈，市场下行的趋势也是肉眼可见的，更何况基本面相对差的城市了。

如何看待“限跌”？

国庆小长假期间，徐州某楼盘以“工抵房”的名义降价1600元/㎡卖房，却很快被官方叫停。

对此，项目方也紧急给出了回复，为响应政府稳地价、稳房价、稳预期的政策号召，按照主管部门要求，项目于9月30日推出的“工抵房”优惠活动取消执行，并恢复按原市场价格销售，并对参加本次活动客户拟于7个工作日内完成退款。后续该项目将积极配合各级政府部门维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

而在此之前，全国还有多个城市传来“限跌”举措。

8月9日，湖南岳阳发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》。通知明确商品住房销售的实际成交价格不得低于备案价格的85%。

8月31日，江阴市住房和城乡建设局正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》。重点提到商品住房销售价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格， 严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战， 坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

两个多月时间，国内已有株洲、江阴、沈阳、菏泽、昆明、岳阳、唐山等近10个城市发布类似的“限跌令”。

还值得重点一提的是南通。

在南通海门区上德花园项目价格备案文件中明确提到：为稳定商品房价格，不得超过备案价销售，降幅超过8%时必须重新备案。

这些政策的集中登场，标志着部分城市的楼市已经从“限制大涨”步入“防范大跌”的新阶段。

事实上，限跌令就像是一块试金石，在全国调控持续收紧的情况下，不少城市来都面临着很大的考验。

一方面不能大涨，一方面又不能大跌，然而市场行情下降，房地产销售又在持续走低，没有量就保不住价，价格走低也是不可避免的事。

所以在四季度，楼市调控还会呈现更明显的分化。紧接着，一定会有更多的城市步入这种“双向调控”的队伍。

今年还能怎么买房吗

这个问题我们主要讨论常州。首先分析师的观点一直没变，即便是在城市分化日益加剧的今天，常州的城市基本面依然不差，依然是属于“可以选择”的城市。

自2017年及2020年的两次调控后，虽然常州的房地产政策环境仍宽松于周边城市，但也进入了历史调控最严的时期。

事实上，四年的限售及严格的限贷条件下，常州楼市已经将大部分的投资客挤出了市场。

这几年，常州房地产市场的主力支撑还是本地改善类需求的稳健。

在这样的政策环境下，在2021年上半年，常州楼市仍然呈现出强大的向上驱动力。这主要是常州较好的城市基本面和稳健的需求在支撑。

但是随着下半年全国调控进入深水区，常州的房地产市场也在一步步走冷。9月开始，促销打折的声音也越来越多。

于是，年底前还适不适合买房，又成为了一个典型性问题。

分析师认为，在以下几种情况下，大概率是可以买的：

1、遇到合适的折扣。

当下常州新房市场上促销折扣已经并不罕见，让利1-3个点促销已经较为普遍。当然也有很多楼盘推出了幅度较大的特价房，这类房源要么是尾盘房源，要么是楼层相对次一些的房源，如果遇上这种房源且该房源各方面也满足购房需求，是可以买的。

事实上，当下这个时间点，对于常州不少购房者来说，是相对合适的购房节点。房源有一定折扣，房源品质未见明显降标，如果真有购房需求是可以多看看的。如果这一轮市场行情继续保持，在成本不降的情况下，不难保证未来新出的项目品质会高于现在，价格却并不见得会低。

但也要有所警惕，部分折扣力度过大的房源，购房者也要审视房企的交付能力、房源能否正常备案等问题。

2、遇到房贷利率宽松。

目前已经有城市出现了房贷利率宽松的情况，当然常州还未有明显的这方面迹象。但距离过年还有两个多月的时间，谁也不能保证信贷方向会不会有新的变化，毕竟常州目前的房贷利率也处在高位。一旦出现放松，一定要抓住。

3、遇到“低价地”所建楼盘。

这个话题有点老生常谈了，相对于这两年的高价地而言，以往的低价地（或者准确的说是相对低价的地）所建的楼盘，也是值得购买的。这样的楼盘，本身就有着较高的性价比，加上当前的行情下这种楼盘也大概率会有一定的优惠，是值得买入的。需要提醒大家的是，这样的楼盘在常州已经越来越少了，有买房计划的还是要多看起来。

另外，对于购买力较强的购房者来说，遇到高品质房源，也是可以买的。毕竟在严格的调控环境下，产品要有新的突破也是一件较难的事情了（不是说不会有，但会比较难）。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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