立序常州房地产高地，天宁这宗低密宅地将续奏古运河价值强音！

2021年全国房地产调控政策层层加码，金融政策亦是步步收紧，常州楼市也不例外，市场已然趋于平静，回归理性。

然而在大浪的筛淘之下，金子才会更加耀眼。

常州传统中心主城天宁便是这样的存在，城市价值便愈久弥珍，房地产价值占据高位。

汇聚了全市较为优质的学区、医疗、商业、生态、交通等公共资源，天宁区在常州，确实就代表了“核心”二字。

无论对于开发房企还是购房者来说，“核心”在当下的房地产环境下就意味着是兵家必争之地。

这个事实，在今年的土拍中得到了充分印证。

截止到目前，2021年常州主城共成交了26宗宅地，平均成交楼面价为11947元/㎡，天宁区共成交了5宗宅地，平均成交楼面价为17028元/㎡。

并且除了今年9月中旬成交的青龙苑七期北侧地块，成交楼面价为14070元/㎡，采菱港地块、青龙2-1地块、东风五六地块、九钢西地块这4宗地块的成交楼面价均超过了15000元/㎡。

值得一提的是，常州唯一一宗2万+元/㎡的宅地也于今年诞生在天宁，即嘉宏竞得的采菱港西侧地块，成交楼面价为20348元/㎡。

近年来，常州成交的高价地大多也均位于天宁区，无论是老城区的文化宫、青山桥-红梅、兰陵、清凉-丽华板块，还是天宁新城的青龙、凤凰新城板块，地价接连刷新。

自2018年5月常州出现万元地以来，常州主城共成交了49宗万元地，其中有16宗来源于天宁区，全市最多。

其中有8宗宅地的楼面价超过1.5万元/㎡，依旧是全市最多，且占比超过一半。

除了采菱港西侧地块成交楼面价超过2万元/㎡，杨班村地块成交楼面价为19793元/㎡，青龙2-1地块成交楼面价为19875元/㎡，这三宗宅地的价格位列全市TOP3。

此外，火车站南广场南侧地块以及南典路以西、浦陵南路以北地块（即兰陵二职高地块）虽然成交楼面价未过万元，但是由于含有了大量的回购面积，实际楼面价也已然过万。

在房地产市场，没有什么比一个个跳动的数字更直击人心。这样一连串数字，在刷新了大家认知的同时，也强势宣告了天宁主城的价值核心地位。

如果把天宁主城再缩小一下范围，那以运河为轴线的老城区肯定是核心中的核心。虽然备受市场瞩目，但板块内的出地频次并不算高，可出让地块的稀少是主要原因。

◎京杭运河实景

要么悄无声息，要么出手即王炸。就在近期，位于天宁老城区的清凉-丽华板块有一幅沿古运河、紧邻东坡公园的优质宅非常值得关注，就是纺站仓库地块，位于龙游河东侧、劳动中路北侧。

◎纺站仓库地块实景

该地块最大容积率仅1.5，且位于常州老城区中心地段，土地价值已然不言而喻。

土地价值高起的背后，一定是住宅市场的强有力支撑。

2016-2021年9月，天宁区的新建商品房成交价格走势是强于其他任何区域的。

尤其是自2019年开始，天宁区整体新房均价与其他区域的差价拉大。

到了2021年9月，天宁区商品住宅备案均价在23000元/㎡左右，是常州房价首贵区域。

这一方面是源于区域内产品力的提升，另一方面随着主城价值进一步提升，天宁区的核心价值进一步显现。

实则在常州房地产市场的发展史上，天宁老城区一直支撑着常州高端项目的品质与定位，也是常州房价天花板的生长厚土。

我们沿着古运河两岸与劳动路望去，会发现巨凝金水岸、新城金郡、府河名居、御翠园、朗诗競园、龙运天城等，无一不是近十多年来高端改善项目的典范。

如果再把时间往前推移，丽宝第花苑、同济花园等项目也是千禧年左右的优质居住区。

◎纺站仓库地块配套图

早在2012年，与纺站仓库地块相隔仅约1000米左右的巨凝金水岸项目，售价就已经站上2万元/㎡的高位。虽然由于市场行情，当时的购房者对于这样的高端产品认可度远不及当下。

但时至今日，纺站仓库地块周边的新房及次新房价格已经稳站2.5万元/㎡的高位，甚至有部分楼盘突破了3万元/㎡。

但即便房价处于常州第一梯队，受限于地块供应的稀少，在这个寸土寸金的区域，新房资源并不多。

目前，纺站仓库地块周边1公里范围内只有南面一路之隔的新城荣盛·天翌在售，成交均价在30500元/㎡左右。

即便放眼整个天宁老城区，区域内也仅有新城荣盛·天翌、华润幸福里、路劲美的·竹林壹号、龙涛·兰陵郡这四个新盘在售。

在这样的市场背景下，区域内的宅地更显珍贵。

作为常州人心目中的中心老城区，天宁以强劲的向心力，已经稳站常州价值高地。

而2020年常州《老城厢复兴发展三年行动计划纲要》的推出，更是让我们触摸到了运河水与天宁交会共生的原始脉络。

未来天宁老城在官方背书与投入之下，市中心的地位将得到进一步的巩固，迎来城市价值与房地产价值的新高。

我们再回过头来看纺站仓库地块，出让面积为58282㎡，总建面积为87423㎡，建筑高度≤35米（临京杭大运河老线段50-100米范围内建筑高度不得超过18米）。

同时1.5的最大容积率，是天宁老城从2017年土拍至今最低密的一宗宅地。

这意味着该地块大概率将开发洋房+叠墅这类高品质低密住宅。

更何况，地块还坐拥双水岸系，与古运河与东坡公园为邻，尽揽天宁寺、红梅公园、南港1957、青果巷等常州地标。

◎纺站仓库地块航拍实景

可以预见，未来像纺站仓库地块这样天宁老城中心地段的宅地只会更少，中心品质住宅拿地的成本与建造成本也只会更高。

而在当前的市场环境之下，对于房企来说，即将于四季度入市的纺站仓库地块无疑成为抢占寸土寸金的常州核心区位，在城市黄金地段打造高端人居产品不可多得的机会。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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