37条村，番禺旧改太猛！碧桂园、升龙、佳兆业、时代抢滩
番禺旧改好猛，37条村有全面改造计划，数量为广州各个区域之最。番禺蝶变，蓄势待发！
目前已进入或意向番禺旧村改造的企业包括碧桂园、万科、星河湾、佳兆业、时代、合生、升龙和星河等房产巨头。
旧改项目主要集中在洛浦、广州南站、南村、化龙、市桥、东环、石碁等片区，其中数量最多的是洛浦，有7条。这些区域发展方向主要为科技创新、互联网、人工智能和新能源等新兴产业，发展后劲足。
▲ 番禺区旧村改造项目
具体旧改项目分布如下：
| 一、西北组团有15个旧改项目 | |
| 洛浦片区 | 西一村、西二村、东乡村、洛溪村、上漖村、厦滘村、沙溪村7条村 |
| 南站片区 | 石壁一、二、三、四村4条村 |
| 南村片区 | 里仁洞村、罗边村、新基村和南村村4条村 |
| 二、东北组团有3个旧改项目 | |
| 化龙片区 | 莘汀村、明经村、塘头村3条村 |
| 三、西南组团有12个旧改项目 | |
| 市桥片区 | 东郊村、大平村、北海村、大富村4条村 |
| 桥南片区 | 陈涌村、桥南街2条村 |
| 东环街 | 蔡边一、二、三村、甘棠村4条村 |
| 沙湾片区 | 古坝村(东西村)、福涌村2条村 |
| 四、东南组团有6个旧改项目 | |
| 石碁片区 | 南浦村、石岗东村、文边村、金山村4条村 |
| 大龙街道 | 茶东村、罗家村2条村 |
注：《广州番禺区城乡更新总体规划文本》（2018年9月19日，由番禺政府发布），将番禺划分为西北、东北、西南和东南4个组团。
下面我们分版块看看各个村的进度。
西北组团主要为广州南站—万博汉溪长隆地区，是番禺的枢纽门户和商务新城，包括洛浦、广州南站、大石、南村和钟村5个片区，也是番禺旧改项目最多的区域，项目进度主要集中在旧改方案规划阶段。
片区定位：结合科技创新、互联网服务改造提升沙溪酒店用品批发城。 移动互联、电子商务、科技孵化。
洛溪村、沙溪村、上漖村、厦滘村：旧改规划招标
2018年7月20日，洛溪岛旧村改造专项规划开始招标，规划范围主要包括洛溪村、沙溪村、上漖村、厦滘村四村，研究范围约1212.8公顷。
四条村属于洛浦智慧社区范围，洛浦智慧社区已纳入《广州市2016年城市更新项目和资金计划》。
洛溪岛的地理位置，可谓得天独厚。其位于番禺北部，东、北至珠江后航道，西、南至三支香水道，四面临江，与海珠仅一江之隔，可谓是番禺离老城区最近的区域。
地铁2号线、3号线，分别在洛溪岛设洛溪站和厦滘站，未来18号线还将在此设立沙溪站。与此同时，新光快速、华南快速、洛溪大桥等多条交通要道穿岛而过，出行相当便利。
东乡村、西一村、西二村：招标策划方案
根据广州城市更新局数据显示，东乡村、西一村、西二村均被纳入广州市2018年城市更新年度计划预备项目计划，并已完成基础数据调查（策划阶段）工作，正开展策划方案招标的前期工作。
▲ 来源：政府网站
去年4月，广州城市更新局表示，南浦岛的东乡村、西一村、西二村三个行政村通过村民投票，80%以上同意旧村改造。
▲ 图片来源：南村生活圈
▲ 西一村申请更新改造意愿表决大会现场
片区定位：是粤港澳大湾区的重要节点，重点发展总部经济、会议会展、酒店商贸、商务办公等现代服务业和人工智能、信息技术 、生物医药等战略性新兴产业。
石壁一、二、三、四村：旧改方案编制，万科介入
石壁片区旧村改造策划方案目前正在按市职能部门及相关意见修改完善方案，并与广州南站地区规划修编进行衔接。
▲ 来源：政府网站
石壁一二三四村，被列入《广州市2018年城市更新年度计划（第一批）》中。
据房产君掌握的消息，目前，万科已经介入石壁一二三四村的旧改项目中。
片区定位：结合万博商务区和地铁站点，依托现状产业，重点发展美食餐饮、商务办公、酒店服务、创意设计等产业，打造中小企业创意总部。
南村镇里仁洞村：公开招标旧改控规调整方案编制
去年8月17日，南村镇对里仁洞村旧村改造控规调整方案编制进行公开招标采购。
招标文件显示，村域集体土地面积为191.58万平，为本次主要改造区域。其中村民住宅建筑量124.69万平，村集体物业建筑量83万平及国有物业8.07万平，建筑量共215.76万平。
▲ 规划范围与“二调”影像图
里仁洞村旧改工程，将争取先安置后改造方案，即在白底坑闲置土地先行建设安置房后，至少给予村集体平均每个村民不低于30平的房产。
按照目前万博商圈的房价均价3万/平计算，一户村民4人，平均每户可以先分得120平米的安置房，市价将近360万元。
里仁洞村，处于万博商圈，素有广州淘宝第一村的称号。其位于南村镇西部，与迎宾路、金山大道纵横交错，距市桥、大石约公里，交通方便。
罗边村：同意率95%！星河拿下
2018年10月19日，星河地产以约95%的同意率，拿下罗边村旧改项目。本次改造涉及该村更新改造范围约46.38公顷，折算约695.7亩。
改造后，罗边村将依托独特的余荫山房岭南传统文化和国际创新城的科技创新优势，布局旅游文化产业及创新智造产业两大产业。
此前，9月3日，南村镇罗边村曾公开邀请企业参加旧改竞选，项目总投资额达29.3亿元。
罗边村位于南村镇，东至市头村，南至南村村，西至板桥村，北至市头村。距市桥、大石都是公里，临近地铁7号线板桥站，交通还算便捷。
新基村：纳入更旧改计划，合生创展介入
新基村，被纳入2018年城市更新计划，其位于南村镇，西邻番禺新城，东接国际创新城，北靠三枝香道，与大学城隔江相望，用地面积24.72公顷。
今年上半年举办的省三旧推介会上，合生创展集团资料显示，目前合生在广州地区或有超10个城市更新项目，其中就包括番禺新基村等。
| 合生创展集团介绍
南村村：纳入年度旧改项目
南村村被纳入年度旧改项目，改造面积98.57公顷。
南村村临近南沙港快速路，市新路、东乡公路、兴业大道穿村而过，交通便利，其距市桥、大石、广州约公里，面积约3.6平方公里。
东北组团主要分思科智慧城、化龙和余荫山房3个片区，这里是广州国际科技创新城，番禺的创智之城、科技高地，可重点发展信息技术、科技孵化、创意办公、汽车及零配件等产业。
区域内旧改项目不多，仅3个，主要集中在化龙片区，其中进度最快的是莘汀村，星河湾已介入，另外明经村纳入片区策划、塘头村村民同意旧改。
片区定位：围绕番禺汽车城、国际展贸城、金湖工业区等产业园区，发展汽车产业、智能家居及照明等新兴产业。
莘汀村：星河湾或介入
2018年7月6日，房产君获得一张来自莘汀村民委员会的公告，文件显示，莘汀村民委员会于2018年6月2日与星河湾集团，建立旧村改造意向合作关系。
同时邀请各户代表到星河湾半岛实地参观考察，与星河湾集团加强交流与协作。
▲ 星河湾集团邀请莘汀村代表到星河湾半岛参观
这意味着，星河湾或将参与莘汀村旧村改造。不过，值得注意的是，该文件并无盖章，要待进一步确认。
另外，莘汀村暂未列入城市更新计划。房产君翻阅各大文件，包括《广州市2018年城市更新年度计划(第一、二批)》《广州番禺区城乡更新总体规划（2015-2035）》等，均未发现莘汀村的身影。
莘汀村的位置，颇为上乘，位于番禺区化龙镇北面，北临珠江，西与新造思贤村接壤，旁边即是广州医科大学和新造职业技术学校。
▲莘汀村门楼
明经村：纳入片区策划
官方信息显示，明经村已被纳入2017年市城市更新片区策划年度计划。下一步将进行基础数据调查及片区策划方案编制等工作。
明经村位于化龙镇中部，面积约5平方公里，总人口超3000人。
▲ 明经村旧改宣讲会议
塘头村：85%的股东同意旧改
2018年6月14日，广州市城市更新规划研究院受邀到塘头村开展旧村改造政策宣讲培训。
据房产君了解，村里85%的股东已同意旧村全面改造。
西南组团包括市桥、桥南、东环、沙头和沙湾5个片区，这里是番禺的综合服务中心和岭南文化胜地，可重点发展商贸服务、珠宝产业、节能科技、动漫设计、健康医疗等。
该区域旧改项目也非常多，共有12个，旧改进度集中在旧改规划和企业招标阶段，目前介入的企业有佳兆业和时代。
片区定位：重点发展商贸服务、生活居住、商业娱乐等产业。
东郊村：被纳入全面旧改计划
东郊村，位于市桥核心区，直面市桥水道，这一板块供应极为稀缺，新盘价格将直逼4万。
沙头(大平村、北海村、大富村）：纳入2018年城市更新预备项目
沙头(大平村、北海村、大富村）：海伦堡创意园南侧，东靠西环路、南至市桥河、西至莲湖涌、北至小平村，用地面积180.81公顷。
▲ 来源：广州番禺区城乡更新总体规划文本
片区定位：重点发展健康医疗、健康管理、健康养生、健康旅游产业。
陈涌村：佳兆业介入
房产君独家了解到，来自深圳的“城市更新”专家，佳兆业正式介入番禺桥南街陈涌村城市更新项目！
目前，佳兆业位于德信路的更新改造办公室已经正式启用。
▲ 陈涌村更新改造信息展厅
▲ 佳兆业陈涌村更新改造信息展示
陈涌村，地理位置上乘，位于市桥河南岸，西与沙湾龙歧村接壤，东与蚬涌村相邻，与番禺广场仅一桥之隔，有地铁，又有永旺以及沃尔玛等商超。
▲ 陈涌村区位图
陈涌村域范围总用地面积498.87公顷，接近500万平，比珠江新城还大，堪称巨无霸旧改！
项目资料显示，陈涌户籍人口约4112人，村民户数约1741户，换算下来人均占地约0.12公顷，地多人少，是实实在在的财富！
▲ 陈涌村
桥南街（幸福岛）：正开展策划方案编制工作
桥南街（幸福岛）项目已纳入广州市2016年城市更新项目和资金计划片区策划类预备项目。
广州城市更新局正在组织开展策划方案的编制工作，同时开展改造意愿征询工作，下一步将根据意愿征询的结果修改完善策划方案。
片区定位：结合星力动漫产业园、天安科技园、番禺工业经济总部园区，重点发展节能科技、新材料、新能源、动漫设计、科技研发与总部办公等。
蔡边一村：1月15日公布合作企业 或为升龙
2018年11月29日，蔡边一村在广州公共资源交易中心，挂出公开引入旧改合作企业的公告，这意味着蔡边一村正式进入旧改进程。
蔡边一村旧改规模非常大，改造总面积达到70.41公顷，总投资高达60亿！
值得一提的是，这次招标门槛并不低。
▲蔡边一村招标项目
旧改要求申请企具备旧改经验，完成不少于2条村的旧改，旧改（含棚户区改造）复建安置区的竣工建筑面积累计100万平以上，同时还须提交5亿元保证金，企业总资产不低于200亿元。
按照这个招标条件，目前升龙的可能性较大，不过具体情况如何，我们且等15号村委公布。
蔡边一村地理位置优越，坐落在原市桥镇东北面，东至旧水坑，南至竹山村，北至樟边村，西至蔡二村，占地面积约3.5平方公里，距离3号地铁线市桥站公里。
蔡二村、蔡三村：纳入片区策划
2018年官方信息显示，蔡二村、蔡三村、已被纳入2017年市城市更新片区策划年度计划。下一步将进行基础数据调查及片区策划方案编制等工作。
▲ 来源：政府网站
▲ 来源：政府网站
甘棠村：被纳入2018年旧改储备项目
甘棠村旧改，已被纳入2018年城市更新计划预备项目。下一步需待村集体经济组织集体明确改造方式和模式后，由东环街道办组织开展基础数据调查和改造方案编制工作。
片区定位：将珠宝产业与古镇旅游结合开发，打造以珠宝产业、旅游休闲为主的特色产业片区。
古坝村(东西村)：完成基础数据调查
广州城市更新局信息披露，古坝村(东西村)改造项目已纳入2017年城市更新年度计划，目前正在开展基础数据调查工作，下一阶段将根据基础数据调查成果组织开展策划方案的编制工作。
▲ 来源：政府网站
▲ 沙湾镇古坝东村村庄规划批后公布
▲ 沙湾镇古坝西村村庄规划批后公布
福涌村：公布旧改基础数据 或与时代合作
2018年10月22日，福涌村公布城市更新基础数据调查成果。
目前，时代中国在番禺沙湾镇福涌村进行城市更新前期服务工作。未来，有较大的把握通过公开表决，成为旧村改造意向合作企业。
东南组团主要分为石楼和石碁2个片区，这里是未来创新智慧区，是新经济时代广州的战略节点地区，城乡更新项目可往灯光音响、红木家具、科技创新、动漫设计、电梯相关产业等方向发展。
这里有6个旧改项目，其中南浦村是番禺旧改第一村，目前碧桂园已经进村，另外5个村主要进行基础数据测量。
片区定位：围绕红木小镇，打造以红木家具生产、设计、展示、博览于一体的红木产业区；结合珠江钢管厂等制造业集聚区，升级传统制造业，重点发展金属制品、机械设备等相关产业。
南浦村：番禺旧改第一村，携手碧桂园
去年7月30日，石碁南浦村举行“三旧”改造项目引入合作企业股民代表投票会，碧桂园最终以72%的支持率，拿下番禺旧改第一村。
▲ 碧桂园成为南浦村旧改合作企业
南浦村更新改造项目，被列为广州市城市更新重点项目十三条旧村全面改造计划之一，改造后的南浦村将作为石碁镇红木小镇启动区。
南浦村，位于石碁镇东部，其雕刻的红木家具、古玩，远近闻名。
石岗东村：完成基础数据普查
石岗东村片区已纳入了广州市2017年度城市更新项目和资金计划中的片区策划项目。
目前，市城市更新局已完成了片区的基础数据普查工作。
石碁镇金山村、文边村：符合旧改申请条件
今年7月18日，根据广州城市更新局发布的信息显示，石基镇金山村、文边村大部分建设用地已纳入“三旧”图斑范围，符合申请旧村改造的条件，不过，截至目前，暂未收到金山村、文边村相关申请。
罗家村：组织村民改造意愿表决工作
罗家村位于番禺大道北，临近番禺区府、番禺广场，地段较好。
目前，大龙罗家村旧改项目已纳入广州市2018年城市更新年度计划（第一批）中的整村改造项目预备计划。
广州城市更新局正在指导大龙街组织开展村民改造意愿表决工作，下阶段将结合村民改造意愿表决情况，再明确如何推进下一步的改造工作。
茶东村：开展基础数据调查工作
2018年11月29日，茶东村召开整村改造基础数据调查工作会议，会议上成立调查工作小组，以及传达讲述了基础数据调查的有关要求。
▲ 茶东村整村改造基础数据调查工作会议
12月3日，茶东村整村改造基础数据调查工作正式开展。
▲ 茶东村基础数据调查
▲ 茶东村开展数据调查工作
番禺旧改数量之多为广州各个区域之最，不过旧改进程推进不快。
未来，随着番禺区位优势凸显，这些旧改项目进度加速，一个全新、生机勃勃的番禺将让大家刮目相看。
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