咦，番禺某海景盘要“封神”？我去扒了个底朝天
有时候，一座城市的改变，是从一条道路开始。
20年前，华南快速的通车，拉近了天河和番禺的距离，让华南板块全国闻名。
而在近期，作为广州南部重要通道的新化快速开通了，新闻敏感度120分的房产君，自然要实地测评一番。
丨新化快速
这条高速起于琶洲新港东路，途经海珠、黄埔和番禺3区，终至化龙立交，与广澳高速、东二环高速、广台高速互联互通，全长约11公里。
房产君从琶洲出发，走新化快速然后转南大干线，最后停在滨海公园前看海。
当时，房产君的脑海里只有一句话，这是距离琶洲最近的一片海。
等等。你以为房产君是来吹海风的吗？
错。重任在身。
今天房产君准备测评新化快速附近的一个海景大盘——凯德·山海连城。
地段分析
10万+与3万的距离，是3站城轨
凯德·山海连城位于番禺区莲花湾板块。
在规划方面，它绝对是今年的香饽饽，番禺十四五对它的期望值也很大。
它提出，将以莲花湾片区为核心，打造制造业与服务业融合发展集聚区，未来还将依托广州大学城、莲花湾片区，积极谋划“中新知识城——广州科学城——南沙科学城”发展轴上的番禺支撑点。
有趣的是，新化快速的通车，不仅将莲花湾板块推向台前，也让这个位于番禺东部的洼地，被更多人熟知。
要知道，相比动辄10万+的琶洲，新化快速另一端的莲花湾，吹风均价约3万/㎡。
这样的价差，诱惑力真的很大。
在交通方面，它位于番禺东部，近东莞，近深圳，近珠海，穗莞深城际及佛莞城际都在这里交汇。
因此，莲花湾板块是公认的广深港、广珠澳科技创新走廊的重要节点。
眼尖的粉丝可能发现了，上图这些重要的城际线，都有一个共同的交汇点——广州莲花山站。
而凯德·山海连城，就在距离广州莲花山站约两公里处。未来，凯德·山海连城既可以3个站去到琶洲，也可以3个站直达万博。
如今，8号线东延段已经在规划中，据@广州日报消息，佛莞城轨预计今年内开通，穗莞深城际琶洲支线预计明年，这些都值得期待。
户型分析
小户型实用大户型惊艳
在分析之前，我们先了解一下项目的整体情况。
凯德·山海连城目前在推的是利凯花园二期组团。
利凯花园二期一共有34栋楼，其中，12#，13#，14#，17#，18#五栋楼是32层的高层洋房；中间15#，16#，19-24#，是18层的小高层洋房；25-45#是7层高的叠拼。
这一次首推的是位处组团西北角的12#，产品为建面约85-135㎡三至五房。
每一个户型都配有观景阳台+生活阳台，哪怕是小户型。
就比如建面最小的北向85㎡三房，就保持了一东一北双阳台设计，晾晒和看海景互不干扰。
在利凯花园二期所有的产品里，这个户型里建面最小、总价最低，性价比较高，适合刚需上车。
106㎡三房建面大些，三开间朝南，主卧拥有独立卫生间，居住体验明显更优。
135㎡四房是利凯花园二期建面最大的产品。
为了保证最大的舒适度，135㎡四房被设计在单边位，相对安静，整体布局南北通透，通风良好，四开间朝南，横厅采光面约8米。
采光有多好，看这张图你就知道了。
丨 135㎡四房样板间
以上三个户型，主卧均有转角飘窗，这是为了让业主看到更大角度的海景而做的设计。
唯有130㎡五房主卧没有转角飘窗设计。
因为它拥有超6米观景阳台，这是多少个转角飘窗都无法媲美的存在。
对了，这个户型靠近入户的阳台可以改为小房间，空间利用就是这么极致。
通风分析
组团内整体通风较好，楼栋舒适度较高
从夏季迎风面风压云图、夏季平面风速图来看，组团内整体风环境都较好，未出现风速过低的区域，也未出现风速过高的区域。
其中，15#-16#风环境最好，夏季所有建筑表面风压差均大于5Pa，在开窗状态下，室内均有不错的自然通风环境。
在夏天呢，广州多半在吹东南风。
白天，海风自东南向的狮子洋迎面而来，面前是海景，身边是海风，说不出的舒服。
海景示意图 丨 图片来源：微信公共图库
到了夜里，风向掉转，晚风从陆地吹向大海，风里没多少水汽，干爽又凉快，非常适合在阳台纳凉。
至于冬天，从冬季迎风面风压云图来看，小区整体排布格局有利于阻挡冬季的西北风，组团内部较为舒适。
不过，从冬季小区平面风速图来看，西北边的楼栋明显通风会比东南边要好。
景观分析
海景面宽约1.6公里，洋房也能远眺海景
要说优势，房产君认为这个盘最大的优势还是海景。
凯德·山海连城距离海边最近处只有约40米，40米之后，便是面宽约1.6公里的狮子洋。
给大家举几个例子，就知道1.6公里有多珍贵。
水面只有五百米的中海某盘，要卖7-8万/㎡，水面只有六七百米的时代盘，要卖10w+。
| 项目 | 水面宽度 | 价格 |
| 侨鑫汇悦台 | 约400米 | 总价1亿+ |
| 江源半岛 | 约500米 | 单价10万+ |
| 金融城壹号 | 约300米 | 单价10万-25万 |
| 越秀天悦江湾 | 约600米 | 单价9.5万+ |
| 时代大家 | 约600米 | 总价2000万+ |
| 中海观澜府 | 约500米 | 总价700万起 |
丨前航道+后航道在售物业情况一览
但凯德·山海连城呢，水面宽度是他们三倍，价格却只有他们的一半。
这难道不是惊喜吗？
接下来，我们来细细分析一下它的海景究竟如何。
从整体规划来看，项目东侧为滨海公园，地面上没有高层建筑遮挡，因此，朝东的单位都有机会望海。
叠墅离海边近，看海拥有绝对优势，这个是肯定的。
但是，高层洋房具有高度优势，只要朝向和楼层挑对了，就能看海。
哪些户型可以看海，可以参考下图，记得重点关注这些单位。
视野模拟
离海最近处仅40米，海景房优势明显
为了保证海景够靓，凯德·山海连城做了两个尝试。
一是拉开了楼间距，保证了任意两排高层洋房之间，楼间距至少有30米，这样子视野才开阔。
第二个呢，是做了一个从低到高的渐进式布局，这种布局在广州比较少见。
既然难得碰到了，我就和大家讲讲为什么这个渐进式布局有水平。
渐进式布局，西北高东南低，所以西北角的高层洋房也能看海。对此，我们模拟了看海视野图。
先来看看，位于组团中间的18层小高层楼栋，视野很惊喜，一望眼过去，海面开阔。
一线看海景视野 丨 15#01户型景观▼
再来看看位于组团西北角的32层洋房，因为有明显的高度优势，所以高层的业主可以看到最宽的海景，不过滨海公园的景色会被叠墅遮挡。
高层看公园海景视野 丨 12#01户型景观▼
在这里，如果对海景要求较高，可选20层以上洋房单位，或者洋房北向户型。
如图所示，北向高层洋房前方是一片低矮的别墅群，兼具前方无遮挡与海景面宽阔两大优点，当真惊艳。
高层看别墅海景视野 丨 12#05户型景观▼
日照分析
一户一表，日照条件充足
接下来，房产君附上部分具有参考性的楼栋日照结果。
这一次我们调取的，仍然是冬至日（12月21日）客厅采光时长的数据。
因为冬至日是全年日照时间最短的一天，如果这一天还有光照，那么一整年都不愁阳光。
先来感受项目冬至日时的太阳移动轨迹，亮面时间越长，代表沐浴在阳光的时间越长。
再来看看这一次首推的12#，无论低层还是高层单位都有长时间日照，表现不俗。
其中南向单位，日照指数格外优秀，而北向单位，虽然日照指数一般，但能望海，总体素质均衡性较强。
至于其他楼栋，我们不妨从以下数据来看，哪怕是在每年光照时间最短的冬至日，绝大部分户型也能获得4-6小时光照。
这意味着，朝南户型全年都会有不错的采光效果。
单边位户型里，西户会比东户日照时间久，东户躲在阴影里的时间，恰好是一天最热的时间段。
追求更久日照的，优选西户，不希望房子夏天太热的，优选东户。
至于北向户型，如果前方无遮挡，那么即使没有直射光，室内也会相对明亮。
凯德·山海连城，全新海景组团，诚意登记火热进行中，预计本月月底开盘！如果大家想要入手条件好的单位，一定要尽早登记。
祝大家都能买到心仪的户型！
如果大家有看不懂的地方，欢迎大家来找大嘴聊一聊。
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