刹那烟火不代表永恒，说的就是南沙。
去年上半年，一手住宅卖破1万套，挤掉黄埔拿下全市第二，妥妥“霸总”开局。
岂料下半年直接摔成狗，一手楼卖不到5000套，成交腰斩一半。
市场的冰冷，连18号线首通段开通都无法拯救。
过去半年，易居有统计的21次开盘/推新中，当日推新过百套，且去化率超50%的仅有2次，分别是7月美的江上沄启推售4栋，以及12月铂玥明珠ONE首次开盘。大热的横沥岛都不能屡开屡爆，其他板块就更惨淡了，像黄阁有盘推新当天甚至只卖出1套。2022年，面对地狱开局，南沙楼市“心态”会崩吗？带着这个问题，房产君开年跑了几个标杆盘。世联数据显示，今年1月头三周，南沙20多个指标盘，周来访突破200组的只有一个盘，很多项目一周都没有100个客上门，不如其他热门区域。
比如刚开放销售中心的横沥岛新盘——深业·颐泽府，房产君停下车，还没动身走到对面的售楼部，就有工作人员给送泡泡枪。看完沙盘和户型模型，销售又送了一幅新年对联，房产君通过套圈暖场游戏又赢走了一个积木玩具。没有任何诚意登记，就一直给你送东西，它急了它急了，哈哈~嘭的一声，金蛋被砸开，一堆人鼓掌，你会想到什么？楼盘又卖出一套房对不对？然而你猜错了，在建发·明珠湾玺，买家定存2万进行诚意登记后，即可砸金蛋抽奖品。卖到4万+，树立横沥岛价格标杆的旭辉曜玥湾也内卷，周末抢答抽奖活动，房产君就看到有人捧走手机、平衡车，比我年会中奖还大……
为了多捞点客，除了送东西，各大楼盘还纷纷甩出杀手锏——老带新与中介带客开出的佣金，一个比一个诱人。• 南沙湾大盘岭南星河荣誉，有中介表示有同事带客卖了4、5套，每套能拿到3万多佣金。• 横沥岛铂玥明珠ONE，本月全民营销奖励提升至5万/套。• 建发·明珠湾玺，推荐到访奖励100元，客户成功冻资奖励300元，最终认购成交则奖励2万/套，一条龙安排得明明白白，相当拼。• 黄阁地铁站旁大盘时代天逸，是目前奖励最高的楼盘，中介带客成交佣金3%，按照2.6万~2.7万/㎡均价算，卖掉一套可以拿到5~7万。也许是舍得拓客，该盘今年以来每周来访都在200组~500组的区间，周成交一度达到25套，是南沙现在最热的楼盘之一。（来源：世联行）
| 抢客！抢客！（南沙灵山岛，广州房产@细鹏摄）
市场本该乘着轨道东风，展翅高飞的，没想到反而吃了个瘪，很多项目价格其实已经跌破“限价线”。南沙湾，在我们脑海中均价一直3万+，基本看齐横沥岛，但最近在售盘一平降价1000~3000元，低楼层已跌至2字头。横沥岛限价3.6万~3.7万/㎡，但像最靠近岛尖的在售盘，新开售的13栋带装修3.5万/㎡任选。此前12栋低楼层更曾以3.3万/㎡内部价甩卖，注意，还带装修！靠近中山大学附属第一(南沙)医院的项目，带装修发售，建面约79㎡北向不分楼层，通通3.5万/㎡；92~110㎡南向单位则全部是3.6万/㎡。蕉门-金洲项目也跌下神坛，蕉门站旁大盘，去年一度卖到3.6万/㎡，叫板横沥岛，如今则回到3万/㎡左右，相对理性。黄阁在售盘，巅峰期好的户型能卖到3万+，现在普遍价位是2.2万~2.7万/㎡。之前也有一些黄阁盘甩卖尾货，1字头都有，瞬间梦回2017年……回到这篇文章想探讨的问题：2022年，南沙楼市止跌回暖，满血复活吗？房产君采访了不少一线策划、销售与中介，不管是成交量还是价格，大家对今年行情还是三个字：一方面，人才购房政策重启概率很低，无论是本地还是外地买家，购房门槛不低。同样是3.5万/㎡左右的新盘，买家能买横沥岛，也能去科学城香雪、番禺广州南站等板块看看。横沥岛虽有18号线直通珠江新城的优势，但目前一片泥泞，没有压倒性优势。
| 这片黄泥地再便宜也要3.3万/㎡（横沥岛实拍）3字头以下，对手就更多，对内，南沙黄阁与蕉门-金洲要正面PK；对外，黄埔知识城、增城新塘……资金足够充裕，买南沙不是没有办法，比如黄阁、南沙湾个别项目，就提供“全款买房，5年内可转名”的机会。也许是没有特别大的成效，并没有多少楼盘效仿，这说明，满腔热情看好南沙的土豪比之前少了，不差钱的人尚且如此，刚需、改善客就更谨慎了。相比起大政策、大规划，他们更看重肉眼可见的利好，比如地铁，比如产业引进，而现阶段的南沙，似乎少了点盼头。被誉为“全村希望”的横沥岛，至今没有卖过一宗纯商服用地，产业引进还停留在“新手村”。南沙科学城、人工智能产业园，以及造车、生物医药等核心产业，也非短期能够兑现。当然，还有一点是出于对价格的担忧，很多人抱持“不用急着出手，可能还会再降点”的心态。总而言之，南沙还是少了点足以扭转市场形势的“兴奋剂”，可以预见，南沙市场将继续分化，好盘销售好，缺乏亮点的项目则面临挑战。| 2022年，南沙需要加把劲（广州房产@细鹏摄）横沥岛变成了升级版《小时代》，一年上架9个全新盘，加上目前还有4盘在售，必然要捉对撕逼。
• 美的江上沄启，这是横沥岛销售速度最快项目，在售1栋与3栋建面约98~118㎡两房至三房，余货不多。2栋建面约140㎡一线望江大平层待售，计划今年上半年之前住宅清盘。项目优势在于，靠近地铁、九年一贯制学校的同时，坐拥头排江景，横沥岛少有。
• 旭辉曜玥湾，它更靠近岛尖，北面与IFC（南沙越秀国际金融中心）等灵山岛地标隔江相望，南面则能俯瞰IFF（国际金融论坛永久会址），地段、景观难以复制。
| 旭辉曜玥湾板房实景，对面是南沙IFC
项目离18号线相对较远，岛尖众多商业地尚未出让，收楼后还会有一段施工期。项目目前在售13栋，前面有限高50米商业体遮挡（3米一层算，约17层），属于二线江景，不过后期待售3号楼、6号楼、7号楼则是一线江景。
• 星河全新盘，在江上沄启西侧，地段优势相当，不过地块是商住性质，一线临江部分是给住宅还是商业，还需看规划图。
• 绿城全新盘，位于湾区金融城西侧，也是一线望江，预计今年二三季度开售。
该盘离地铁站与横沥岛核心区相对较远，好在地价相对较低，能否掀起水花就看绿城出品以及价格。•深业颐泽府，横沥岛少有地块较大的纯住宅项目。
前排有限高50米商业体，本身不是一线江景，而项目预计3、4月首开16栋，属于全盘最靠后的组团，基本很难看到江景。
户型主打舒适型，可参考此前刊登文章☞吹风价3.7-3.9万/平！横沥岛全新盘亮相，户型拿到了
| 深夜颐泽府首推离江最远的住宅
别忘了搅局者——位于灵山岛的华丰金湾，该盘一线南向望江，住宅容积率约2.5，与北向望江，密度较高的横沥岛盘相比，有优势。
缺点是与地铁，及灵山岛尖配套较远，靠近上横沥大桥，存在噪音顾虑。
| 华丰金湾江景视野不错
想买横沥岛地铁盘，可对比湾区金融城、铂玥明珠ONE，以及全岛地价最贵的建发明珠湾玺。特别说说建发项目，18号线将在其直线约250米处设地铁出入口，与湾区金融城相比不落下风。地处横沥岛中心，虽然看不到江，但被两条中轴涌水景环绕，环境不错，还有规划的人行桥前往岛尖核金融区产业区，不过兑现需要时间。1月初房产君探盘时，项目冻资已超过120组，占首推货量（1、2两栋）一半，认可度还行。
其余横沥岛项目，暂无更多消息，南投项目最靠近岛尖IFF地标，会怎么搞是个悬念。金洲蕉门将迎来升龙臻府、融创正荣南沙首盘，以及南投项目。升龙臻府，大盘且背靠万达，比体量小，离地铁与蕉门-金洲核心较远的融创正荣项目、南投项目更有优势。
除珠江海御离海更近外，其他两盘在地段或景观上的差异度不算突出，得拼产品，看周边项目脸色。
庆盛今年破天荒有两个全新盘要来，比目前在售的美的云筑位置更靠近枢纽。板块外围的美的云筑卖了三年还没清盘，不知道这组新盘靠高铁TOD、香港科技大学等概念，能否溅起水花。
一来在售盘“子弹”太充裕，南沙保利天汇、时代天逸、南沙十里方圆均是大盘。二是，买家会对比蕉门-金洲，去货与价格都要收到挤压。
最后，2022年买南沙，你一定要有“熬”的心态，至于选盘，就一句：请记住地铁永远是郊区盘的灵魂。怕大年三十的鞭炮太吵，先给大家拜个早年，记得“预约”直播，过完年，我们在直播里聊聊天，谈谈心。