一套顶复25万！堂堂广州北，鹤岗生意都要抢

前两天，小北跑来咨询，90多万的清远房要不要51万卖掉？（回顾）。
为了判断楼市行情，房产君打开贝壳网查看，结果吓一跳，抹泪的小北不是个例，广清交界白菜价的房子遍地都是！天啊！不到30万，就能在清远全款拿下一套两房，想要大户型也有，120平单位只要60万。这个价格，不要说和广州没法比了，即便和很多人的老家四五线城市相比，都要低得多，令人吃惊。清远之外，广州周边城市，还有没有这种情况？房产君赶紧查了，前几年同样因为低房价出圈的佛山三水和高明的现状。来看看三水，御江南，24.6万就能买到一套42平单位。三水博雅滨江，39万一套56平单位，58平户型只要40.5万。至于高明，均价4000-5000元/平，总价40万左右的房源，也让人目不暇接。比如，高明碧桂园，一套78平两房不过38万，有精装，也有全新未住过的单位。恒大山湖郡，价格更低，40多万就能买到90平以上大三房，全新未住过的房源，同样一抓一大把。而誉基誉憬湾，2017年建成，楼龄不过5年，58.8万就能拿下一套120平大三房。注意了，这些社区不是什么老破小，而是品牌楼盘的次新房，基本都是2010年后建成的。这两年，黑龙江鹤岗很火，因为一套房只要几万元，从而成为无数收入不高的刚需、想要躺平的年轻人的诗和远方。如今，大湾区也到处便宜货，对很多人来说，不用逃去鹤岗，不用回老家，就地就有选择。但是，真这么简单吗？这个时候进场，是捡漏？还是入坑？适合什么样的人买？我们一一来看看。疯狂降价，他们在疯狂出逃首先需要明确的是，这些房源是不是真的降价，降了多少。别看它们现在白菜价，曾经也有过高光时刻，很多在2017-2018年高峰期破10000元/平。现在卖4000-5000元/平，真的是腰斩了。可怕的是，急售、割肉的人，不是单独一两人，而是数不胜数。打开贝壳网，广清交界、三水、高明的“必看好房"（性比价能打的房源），密密麻麻，大幅割肉的情况，随处可见。清远恒大银湖城，这套45平顶楼复式，放盘价一开始是30万，挂牌9天后，一口气怒降5万，占比达到1/6！难过的是，这还不是终点，该房源后续还降价两次，现如今低至24.6万。房产君有朋友在高明的房子，总价不到100万，断断续续降了20-30万，仍旧卖不出去，现在还一筹莫展。用她的话说，“这套房子，来看房的人都没有，还奢想什么卖出去？它就像狗皮膏药一样，怎么甩都甩不掉”。哎，不像开发商卖楼可以出奇招，业主除了不断真金白银降价之外，无路可走！然而，现实残酷，市场买涨不买跌，这个规律不仅适用于股市，楼市亦然，越是降价，越是卖不掉。最近3个月，三水博雅滨江，放盘328套，成交3套；高明恒大山湖郡0带看，0成交；高明碧桂园卖了1套。
广清交界，情况同样糟糕。恒大银湖城，三个月卖了6套，放盘量却高达420套。还有两个大盘查不到成交量，但看到放盘量惊人，碧桂园假日半岛765套，清远美林湖破千套，达到1631套。按这个去化速度，一些二手房十年都卖不掉，搏斗厮杀有多猛烈，可想而知了。为什么猛跌？还能涨回来吗？广清交界、三水和高明等地的大撤退，为什么这么猛烈？简单捋一下逻辑：2016-2018年，楼市极速前进，开发商大举进入郊区，开疆拓土。看着广州、佛山核心区快速攀升的房价，刚需、投资客闹闹哄哄涌向周边区域/城市，生怕错过上牌桌的机会。如火的热情，自然迅速推高郊区的房价，从不到5000元/平到直奔万元。如今，潮水退去，房价跌回2015年、2016年，甚至更早的水平。大家都说，楼市有周期，这些地方的房价，未来还能涨回来吗？| 示意图，视觉中国已授权恐怕难！不是房产君泼冷水，楼市短期看政策，中期看金融，长期看人口，这是规律，更是公式。而广清交界、三水、高明三地，没有一样是具备的。它们本来就处于边沿地段，现在因为公共事件对财政造成巨大压力，产业、卖地也受阻，加上人口增速放缓，未来，城市集中精力发展核心片区，郊区难以兼顾。更难的是，这些地方没有产业赋能，没有资源扶持，看不到希望的投资客，大举撤退，而且，睡城也难做。对广州上班族来说，通勤60公里以上的地方，没法常住，自驾油费、跨市过路费、停车费，一天上百块，没有多少人能承受。曾经大肆宣传的城轨，现在看来更像是一个笑话，班次少，车费贵，转车费时间，同样难以为继。投资客，刚需客们一个个捶胸顿足，疯狂抛售，房价便如自由落体运动般滑落，打骨折的房源，一茬茬冒出来。|城轨，难以满足通勤（图源微信公共图库）泡沫去掉？可以捡漏了吗当然，楼市的好与坏，是相对而言的。对有些人来说，房价如葱的广清交界、三水和高明是滑铁卢，是噩梦；而对于总价预算只有30-40万，甚至更少的人来说，这是广东为数不多的天堂。毕竟，相对于很多人的老家，这里地处广州周边，属于经济强省广东，有很多资源优势，而且在这边发展多年，也沉淀了关系网。那么，现在楼市低迷，这里的房价跌回数年前，可以捡漏了吗？房产君认为，泡沫挤得差不多了，毕竟，它们有基本面支撑，与鹤岗这种人口流出、资源枯竭型的城市有本质不同。不过，需要指出的是，未来不会有大水漫灌，远郊的房价涨幅跑不赢通胀，投资客的话，直接劝退，现在适合刚需自住，对房价涨幅不敏感的群体进场。| 示意图，视觉中国已授权具体怎么买，建议注意四点。其一，单程通勤不超1个半小时，否则长期以往，身心俱疲，最终沦为度假屋。其二，无论是自驾、轻轨，或楼巴出行，算好交通费，确定这笔硬性支出可以承担。其三，挑选带名校的社区，孩子能够享受优质教育，是刚性需求，亦是房产的一大价值支撑。读好书，上好大学，是普通人改变命运最公平的道路，这一点不接受反驳，看看一线城市的天价学位房，多少地段不怎么样的项目因为一所名校而逆天改命。| 示意图，视觉中国已授权其四，要想保证家人的生活品质，选择配套丰富，且已兑现的大社区。别对郊区的配套规划大饼，有过高期待，要知道，即便是广州很多好地段，为了一个商场、一所医院，都要等上十年。好了，你认同房产君的观点吗？如果预算只有三四十万，你是选择广州周边的房价洼地，还是回老家，或者寻找楼价更低的“鹤岗”，欢迎来留言区讨论！
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