【专栏】陈洪海：深圳商务公寓取消“只租不售”

◎  文 /陈 洪 海 

易居克而瑞深圳区域总经理

今年下半年，楼市调控政策可谓层出不穷，左右着关注者们对于未来房地产市场风向的认知与思考。而就在12日上午，深圳市住房和建设局向媒体披露，深圳已取消去年7.31出台的商务公寓“只租不售”限制，这一消息随即引发了房地产界的激烈讨论。在此之下，克而瑞深圳区域总经理陈洪海就取消商务公寓“只租不售”的相关规定进行了深入解读。

1“731”政策放宽对商品房供给端存在什么影响？陈洪海：深圳的住宅供应量一直很少，商务公寓作为类住宅的产品，其实承载了部分的市场供应需求，在深圳新房市场上也是不可或缺的组成部分。在去年“731”只租不售的政策条例出台后，本质上对一手房市场有一定限制，其效力将影响深圳未来商品房供给量，政策放宽有利于稳定深圳商品房的供求关系。
 
2政策放宽与长租公寓市场又有怎样的关联？

陈洪海：18年“731”政策的出台与政府鼓励长租公寓的发展有着不可切分的关系，但从长租公寓市场现状来看，深圳目前尚未形成体系化的长租公寓商业盈利模式，在此之下，开发商持有公寓的现金流压力与长租公寓板块当前的低效益构成了多重矛盾，开发商的参与度也大大下降。政府放开“只租不售”限制，其实是贴近市场化运作的一种表现。以深业中城项目为例，深业集团作为老牌国企，为响应政策有意将公寓部分作为长租公寓打造，但后期考虑到长租市场目前处于瓶颈期，公寓最后仍作入市销售处理，这即可视为政府对于公寓重回商品房市场的认可。

 3从城市更新角度来看，政策放宽是利好的体现？
陈洪海：城市更新目前已成为深圳土地供应的重要组成部分，而类似“工改商”、“村改”等类型的更新项目中，商务公寓长期被开发商定义为项目的主要回现产品。“731”政策限制之下，这些更新项目的开发商回现压力陡增，项目节奏变缓甚至停滞。政策放宽后利好城市更新，项目推进或将提速，促进深圳城市面貌焕然一新。 
4对商务公寓产品而言又有哪些变化？
陈洪海：深圳的商务公寓有它的独特性，产品单价相对较低、户型较小、可商可住、不限购的特点，适合更多购房者生命周期中空间过渡之用，作为低门槛的多功能产品，一直备受市场青睐。这一特性决定了公寓具有其高粘性的客户群体，而“731”政策限制新公寓出售的条例，大大阻碍了这一部分客群的购房选择。随着政策放宽后，更有利于形成供需适配的商品房市场环境。
综上所述共四点原因，在深圳土拍遇冷后，取消商务公寓“只租不售”的限制。政府放低姿态，更贴近市场化。

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