看十年风起云涌，深圳价值洼地的前生今世！

 导 读 

价值洼地这个话题，总是随着一个个片区房价的崛起而被提及。南山、宝中、龙华、福永沙井、光明，都有这么一个逆袭的过程，那么价值洼地变现凭的是什么，深圳下一个逆袭的地段，又在哪里呢？

☉ 易居克而瑞深圳区域

15年前，罗湖人眼中的南山还是偏僻的乡下地方。但一转眼，南山可以说已经成为深圳最强的市中心，罗湖望尘莫及。当年的价值洼地的逆袭成为人们津津乐道的话题之一，如何发现价值洼地更是成为大家关注的重点。此次，易居克而瑞结合多年深圳板块市场研究经验，对深圳价值洼地的前生今世进行了一次梳理，以供购房者参考。

NO. 1｜壹

细数价值洼地的前生今世，逆袭靠几何

旧厂房、城中村、烂尾楼及小产权房，这是过去的传统工业重镇沙井给我们展现的面貌。一直以来，由于地理位置偏远交通不便，再加上产业和经济发展水平滞后，沙井片区的整体发展相对落后。然而，这样一个被嫌弃的片区，却随着深圳城市中心西移而迎来新发展。“大空港”规划、“三城一港”、粤港澳大湾区，在诸多规划利好的带动下，沙井的片区价值开始备受看好。2016年横贯沙井、宝安、南山以及福田的11号线的开通，更是进一步助推了片区的房地产市场发展。

据克而瑞数据显示，在“大空港”规划出台及11号线开通之前，沙井片区商品住宅成交均价约18800元/㎡，但现如今沙井商品住宅成交均价4.4万/㎡，上涨幅度近134%。随着未来规划的地铁12号线、18号线以及20号线的陆续开通，片区价值也将得到进一步的拉升。

说完沙井，我们再来看它曾经的难兄难弟——光明。曾几何时，提起光明深圳人想到的只是农场与乳鸽。远离市中心，交通不便，配套落后，使其给人“位置偏远、亟待发展”的印象。但近几年来，伴随光明区十三五规划打造区域性创新高地、地铁交通的建设等举措，光明发展焕然一新。升级行政区、加快建设光明科学城等重大利好，让光明区迎来了再次腾飞的重大机遇，同时，也促进了光明楼市的进一步攀升。

从光明楼市成交数据来看，在产业、交通规划落地前，光明楼市处于深圳价格洼地，住宅均价不到2万/㎡，而近期住宅均价已达5.1万/㎡。同时，2019年6月24日，中海与电建分别以3.9万/㎡和4.11万/㎡的楼面地价斩获两块光明宅地， 超过了2018年底华润拍得楼面地价的20%。地价决定房价是客观规律，一般来说，房价是地价的1.5-2倍，未来光明楼市价格或将直逼7万元/平，洼地将不复存在。

NO. 2｜贰

规划利好特别是轨道交通，价值洼地变现的关键

此外，再来看看深圳发展历程以来价值洼地的房价变化，可以直观看到的是，深圳房价的上涨是随着规划和地铁交通利好而出现的。从乡下地方到城市中心的南山，从填海造地到超八万均价的宝中，从偏远片区到宇宙中心的龙华，从脏乱差到大空港的福永沙井，从郊区农场到土拍焦点的光明，无不在显现规划及交通利好是价值洼地逆袭的关键要素。

通过比较规划与地铁对区域发展的影响，我们发现地铁的开工运营对房价的影响更明显，而且地铁对房价的拉升作用是持续的。地铁开通房价上涨明显的两个阶段是动工建设及临近完工，涨幅最大的区间在于临近完工阶段。而距离地铁站越近，住房价值也越高，尤其对于非城市中心而言，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。

图：房价增值的时间与空间特征

南山、宝中、龙华、福永沙井、光明，都有这么一个逆袭的过程，那么下一个逆袭的地段，又在哪里呢？

纵观深圳价值洼地的变现历程可以发现，区域规划利好及轨道交通的带动是提升区域房价的关键因素，通过克而瑞近年对深圳各板块的研究，调查发现目前深圳仍存在一些即将兑现利好的价值洼地片区。

NO. 3｜叁

大湾区时代，规划及交通利好相继兑现的盐田价值变现在即

盐田，作为原关内四区之一，并没有像罗湖、福田、南山一样为人熟知。在前期深圳房价的上涨的过程中，由于前期整体居住价值挖掘不够，区域房价不仅慢慢地落后于原关内其它区域，也被原关外的宝中、龙华等片区抛在身后。目前，盐田房价还停留在5万/㎡左右，价格优势明显。而随着粤港澳大湾区建设，先行示范区之下，盐田加快建成宜居、宜业、宜游的现代化国际化创新型滨海城区。在盐田的战略地位得到提升，各项规划的相继落地加上即将开通8号线，作为关内最后的价值洼地，盐田将马上迎来逆袭。

首先，粤港澳大湾区时代，航运经济将成为重要的经济增长极，作为粤港澳大湾区核心城市的深圳，其航运的中心在哪里？毋庸置疑，将是世界上最大的单体港，世界综合排名第四的盐田港。盐田通过打造大湾区国际航运中心集群，将跃升成为粤港澳大湾区关键性的战略节点。

通过复制“前港-中区-后城”模式，盐田形成港口物流、滨海旅游、生物科技、黄金珠宝四大支柱。盐田河临港产业带，打造港城融合的创新生态城；依托华大基因，打造国际健康生命产业基地；而比肩蛇口的“深海蓝湾计划” ，现阶段填海已基本完成，将重点发展金融咨询、航运、国际会展等，打造深圳国际高端服务功能。未来整个区域的城市面貌及经济人文发展都将得到质的飞跃！

深海蓝湾规划图

据克而瑞数据显示，地铁利好的出现，特别是区域的第一条地铁，一直都是物业升值的加速器。目前，东部首条地铁8号线正在建设中，预计2020年建成通车，快速抵达罗湖中心；莲塘口岸有望年内开关，建成后实现深圳最高效、最快速抵港；盐坝高速免费通行，6月坝光收费站启用，其它路段均已抬杠放行，大大缓解区域内拥堵情况。伴随轨道、口岸、道路交通不断完善，带动盐田区域交通整体升级。

盐田轨道交通规划图

NO. 4｜肆

深圳首席旧改之王，引领城市价值蝶变

在我国，有大批的城市“洼地”以城中村、棚户区的状态呈现，其中以深圳最为突出，并通过城市更新多方面挖掘老旧“洼地”区域的价值潜能。目前，盐田区旧改项目共计33个，面积超600万平，大规模旧改将拉动基础设施建设和产业配套设施建设。

龙湖、万科、招商、华侨城、碧桂园等一线百强品牌开发商聚集盐田，其中更是有深圳旧改之王美誉的佳兆业。佳兆业盐田城市更新项目作为深圳首个百万方级山海综合体，也是盐田的标杆项目。作为片区最大规模的旧改项目，其入市将推动东部人居环境全面提升，引领城市价值蝶变。

8号线盐田路站地铁上盖物业，

与拥堵说再见，将生活过成理想模样

佳兆业盐田城市广场可以说是关内非常少见的超级大盘，总建筑规模约107万㎡，产品涵盖高尚住宅、时尚商业、精英公寓、国际商务等业态。

盐田城市广场为地铁8号线"盐田路站”无缝对接项目，5站直通罗湖，且便捷联系其他地铁线路，预计2020年完成通车。地铁8号线1期工程由罗湖区到盐田港片区，连接莲塘、沙头角、盐田港；与深圳2号线3期工程及规划中的32号线相连，未来地铁交通畅通无阻。

道路方面，项目临近盐田主干道明珠大道，多条高速以及在建的坪盐通道通往罗湖、福田、南山中心区等片区，15-40分钟通达全城；20分钟通关沙头角口岸抵达香港。

而作为盐田港的疏港通道而修的坪盐通道（往坪山只需8分钟），预计2020年建成通车，建成后将承担承担盐田港疏港交通，届时减缓盐田的货运压力。

超13万㎡盐田首席巨舰商业，约1.4公里创新天街

全维度零帕生活配套，打造山海间轻奢质感生活

此外，项目联手美国RTKL顶尖设计团队打造的盐田“高线公园——天街也是吸引我们的一大亮点。天街的设计愿景是打造一条盐田区的“高线公园”，在设计上放眼全球，吸收借鉴了纽约“高线”公园、悉尼的“高线”公园、香港中环，纽约高线公园从废弃铁路，到建成独具特色的空中花园走廊，为纽约赢得了巨大的社会经济效益，成为国际设计和城市规划的世界经典案例，也会是最受纽约人民欢迎的景点，这样一个在纽约曼哈顿中城才会发生的都市传奇，即将在深圳盐田上演。

天街系统全长1.4KM，以" 一轴两心" 的哑铃型结构布局为基础形成的。采用二层架空的方式达到人车分流的目的，同时沿街布置商业裙楼，聚集商业氛围，同时东西两个合计13万平的商业中心以天街相联，既增加了彼此的可达性，同时也增加了地区的标志性。

此外，天街还是一个24小时免费开放的城市公共空间，为居民提供了接近2.4万㎡的城市公共空间，包含3个天桥花园、2个口袋公园、2互动广场、2个街角广场、1个天街绿廊，并设置了大量的公共座椅，景观点和公共座椅可供休息。

项目整体自带“双幼儿园”、一所48班6年制学校、双泳池、三大文化活动室、社康中心、市政公园、肉菜市场等生活配套。而天街很好地将商业、配套、地铁与项目连接起来，通过天街业主可以安全快速的地铁通勤的同时舒享项目全维度品质生活配套。

据克而瑞了解到，佳兆业·二期御景佳园——百万山海大盘纯人居收官之作，建面约89-145㎡湾居瑧宅，现已面市。观进阶大气格局，享雅致从容生活，低容积率，尽揽无限园景风光，自带幼儿园与星级泳池，奢享完善生活配套，是购房者不可再错过的优质项目。

推荐必买十大理由

1.107万体量，盐田最大城市更新项目

2.关内唯一价值高地，价格洼地

3.多维立体交通，无缝接驳地铁8号线，5站进罗湖

4.沙头角口岸+莲塘口岸，双口岸实现20分钟快速通关香港

5.进阶全球港口5.0时代、生态旅游、高新科技、高端珠宝等四大产业支柱

6.无法复制的生态资源，深圳最高梧桐山+世界最长黄金海岸线7.超13万㎡两大集中式商业mall+融合市商业街区，打造盐田首个“高线公园”8.自带“双幼儿园”、48班6年制学校、“双泳池”、市政公园等全维度生活配套9.89-145㎡全龄段精装住宅，坐拥不可复制山海景观 10.佳兆业品牌开发商，“旧改专家”称号，城广系又一力作，创变盐田新生

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精彩回顾

END

说  明

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