深度研究丨当下开发商抱团疾跑快销 前期地王如今多沉默
在楼市里，地价向来是房价的先行指标。地价上行，房价自然要水涨船高。2016-2017年那波疯狂拿地之后，南京地价明显出现回落。如今，两年过去了，那波地王有些蠢蠢欲动了。它们有的突破“限价”，有的割肉转让，但更多的依然处于“集体沉默”状态。面对依然高压的楼市调控环境，这些地块何时才能真正入市，依然是未知数。而近期入市的纯新盘大多是18年拍下的那波楼面价相对较低地块。
高周转+“抱团”疾跑快销
近期，开发商入市提速，江北风华国际、颐和九里、雅居乐御宾府以及城南和峰南岸纷纷公开售楼处。有趣的是，近期公开的项目大多是18年拿下的那波地价相对较低的地块，同时，以联合开发项目居多。
从近期公开项目来看，除雅居乐御宾府为独立开发外，其余项目均为联合开发。其中，和峰南岸项目由招商、正荣、合景泰富、景瑞、海信共5家联合开发，联合开发一方面可以缓解资金压力，另一方面能够降低开发风险。同时，我们可以发现该项目楼面地价14164元/㎡，相较于上海大名城铁心桥G45地块楼面价低14929元/㎡，基本相当于片区“地王”一半的地价。江北近期公开的项目相较片区地王楼面价也低7390-13041元/㎡。
2019年持续稳楼市，在当前开发贷收紧、资金链紧张的状况下，房产企业开发成本日渐激增，利润被进一步压缩。对于房企来说，要解决现金流问题，加快资金运转、快速回笼，就必须用高周转模式赢得时间。近期公开的项目基本都为18年下半年成交地块，8个月左右入市，这也是限价之下南京项目的正常上市周期。严控之下，开发商拿地趋于谨慎，地价或还有下调空间，联合开发成趋势。受下半年不确定因素影响，我们通过近期公开的项目可以很明显的发现一个共性：近期公开项目地价普遍不高，同时多联合开发。与之相对的是，曾经那些疯狂土拍下的高价地，大多集体沉默，开发进度比较慢。
高价地王多沉默 价格太高只能拖
与近期上市项目多数地价不高相对应的是，高价地项目上市时间大多一拖再拖。时间进入2019年，外有持续的楼市调控，内有房价调整年的市场压力，地王们面临生死关头：一上市亏损割肉是大概率事件，不上市资金链就难以维系。南京2016年9月19日之后陆续诞生66幅现房销售地块，目前这波现房销售地块仅约20幅地块入市销售。除了高科紫薇堂、星河天赋等少数突破“限价”热销的高价地项目外，其余高价地大多贴着地价卖房，有的甚至割肉转让。
早在2017年年底，南京就爆出地王停工的消息。
位于麒麟片区的“京奥港未来墅”，在2016年拿地时楼面价为22353元/㎡，2017年9月，首开均价为25884元/㎡，处于亏本状态。销售不佳、债务压身，2017年底，该项目彻底停工。直到去年6月，才被蓝光与中融信托接手。
除了京奥港未来墅，位于青龙山生态新城的融侨观澜同样如此。该项目楼面价为19476元/㎡，片区限价2.5万/㎡，项目精装首开均价25600元/㎡，基本上亏本卖房了。中海原山、葛洲坝融创南京紫郡府等基本都是近2万元/㎡的楼面价，贴着片区限价3万元/㎡的红线入市。
当然，也有桃园世纪这样苦等近3年，突破了“限价”的案例。2018年8月桃园世纪首开，均价42409-44907元/㎡，超区域限价。紧接着，10月份该项目再次领取销许，销许均价继续上涨，达到43377-45799元/㎡。之后，鼓楼滨江另一盘万国府ΜΟΜΛ也以43053-44257元/㎡的精装价格成为第二个突破南京红线的项目。随后，高科紫薇堂、星河天赋等多个项目销许价均创区域新房新高。不过，南京发改委发文回应“多盘突破限价”的质疑，表示新房源价格高，是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系，南京坚持“房住不炒”定位，坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。
2016年1月29日，上海建工以42561元/㎡的楼面价拿下河西中部G68地块，标志着南京地价正式迈入"4万+"时代。这一纪录在随后的5月13日被葛洲坝打破，葛洲坝以32.8亿元竞得河西南G14地块，楼面地价45213元/㎡，这不但改写了河西南楼面地价的纪录，也成为新的南京单价“地王”。
2017年11月，拿地一年半之后的葛洲坝G14地块正式公布案名为葛洲坝南京中国府，该项目欲打造葛洲坝地产旗下最高端系的“国府”系产品，户型面积为190-500㎡的大平层产品，部分楼层带有空中花园和泳池。目前项目售楼处、示范区已公开，预计今年上半年入市。
目前因为调控未松绑，高价地的操盘手们普遍都在等待一个时机，一个调控能“略微松动”的时机。不过像河西南等区域的高价地王具有一定的房价传导效应，预计今年“突破”限价会很难，或许还需更“慢些走”。
房企抱团开发 “增收不增利”
在目前行业集中度不断提升的情况下，企业间合作也越来越多。前两年，随着一二线热点城市“招拍挂”拿地的难度越来越大，开发商的土地储备不断下降。为了得到土地参与开发，各自竞争的房企渐渐从单打独斗转变为抱团开发。从零星到频繁发生，合作开发逐渐成为常态。合作模式也从初级一级土地开发直接合作模式，逐步向二级市场的项目合作和公司合营演进，参与企业也从弱弱联合、强弱联合走向强强联合。
合作开发项目的增加可以显著降低企业拿地成本和扩张过程中存在的潜在风险。同时可以有效整合项目资源。对于操盘能力强的房企，可以直接对项目进行操盘，并提高自己的品牌溢价；而对于资金能力强的房企可以给项目带来更加低的融资渠道，进一步降低成本。有效进行资源互补，并共同分享利润。不过，这也导致房企之间出现部分利润互摊现象，“增收不增利”现象明显。
从未来经营情况来看，2019年房企对产品更加关注了。2016年，特别是2017年、2018年受限价等因素影响，整体产品质量等各个方面没有明显的提升。但是两年之后，特别是限价情况得到一定的改善之后，房住不炒又成为共识，现在的购房者更为理性，或许在抱团开发+高周转之外，房企也需注重房屋本身的产品力。毕竟房企在购房者中的口碑是日积月累的，用心的好的产品才能在未来竞争中立于不败之地。
往期回顾
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1.环南京土地研判京口区篇丨实探镇江J1901/J1902地块（上）
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