深度丨去化提高、频繁加推，是楼市触底反弹还是技术反弹？

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前言

房地产的周期是一个螺旋式的过程，而今年这一波市场轮动以一线、核心二线城市地区为主，成交活跃度大幅提升。楼市呈现小阳春的行情，进入了金三银四的传统旺季，南京及下游城市的楼市明显“复苏”，日去化率明显提高，案场来访量提升，新项目的工程进度加速，而这些现象也似乎印证着房地产周期的呈现螺旋式上升的态势？那么楼市是真的回暖还是有其他原因在支撑？本篇将进行深度剖析当下南京及周边城市楼市并作趋势预判。

大环境：政策并无实质宽松的背景，当下更体现精细化调控，政策边际效应出现下降。

“房子是用来住的，不是用来炒的”的楼市发展主基调已经深入人心，两年来，南京以“四限”为核心的调控效果明显，市场整体成交“由热转淡”，房企、购房者观望浓厚。同时，基于本轮调控政策的立足点已经发生了变化，通过中长期调控使其真正回归健康发展的轨道，所以也就有了政府“维稳“之说，不会让房价大幅下跌，但是也不会让房价不受遏制的上涨。

2019年，中央已经将更多的政策自主权下放给地方政府，全国与南京量级等级相同的核心二线城市调控政策仍需从紧执行；在3月的两会期间，江苏再次定调2019年楼市，进一步加强房地产市场调控。这也表明了全省将积极响应国家号召，“三稳”当头，更不会有大水漫灌式的强刺激政策出台。

从分类城市来看，南京及周边城市在价格方面、落户都有了进一步微调政策：人才政策背景下，放宽落户条件；限价上进行细节性规范，促进市场平稳健康发展，防价格乱象。

这一系列微调政策体现的是精细化调控，反观南京历年的调控政策，往往采取的是“头疼医头，脚疼医脚“对策，继而南京的楼市就经历了多轮速降、暴涨的局面。以往并没有从供需两端来解决根本性问题，对楼市也只是短暂打击，导致供销量下滑，房价滞涨。同时，购房者在经历了多轮“买卖房的教育”后，也改变了纯投机买房的人们对楼市后市不利的预期。

此轮的南京的调控已历经两年多，政府通过一系列“强势政策”，增加有效供给、扭转供求关系对房价上涨造成的压力、扭转需求预期，从而扭转房价涨幅或房价的回落，挤出投资的暴涨泡沫，同时，有效增加长期供需的“租购同权”，通过“租售同权”来转移集聚到大城市人群的购房需求，另一方面增加租赁住宅的供应来满足这份需求。因此也体现此轮调控的长期性、严厉性、周期性等特点。

南京出台调控政策的时间比较早，调控力度比较大，从严的政策没有再继续出现，所以随着政策边际效应出现下降，需求也有所释放，出现了局部松动。

变化趋势：“小阳春”或是区域性、阶段性、真正需求的表现。

南京及下游城市楼市“小阳春”的现象，是正常需求释放的结果。在经历两年严厉调控后，真正的市场有效需求已经逐渐累积了一部分，加上房贷利率稳中有降，所以在这一轮的市场行情中，首套及改善住房需求入市意愿有所增强。

此时，投机性需求显然在当下市场并不适合再出手了，除非能抢到一二手房倒挂严重区域、中签率较低的项目。而一些远郊的规划缺失、交通不便、配套缺乏区域项目市场反应还是比较明亮的，去化低。因限价，品质直线下降的项目，或者对于改善型需求而言，由于高地价和限价的影响，目前高价房并不等同于高档高品质房，在此轮市场反应中也并没有那么的火热。

市场多元化的产品呈现了周期性的成交热度，比如两江、高溧以周边交通便利的休闲度假和养老兼顾的项目来访和成交上升。我们也分析到，最近热销的项目并不是因为”限价”局部放松，投资客大举进场的原因，而是一些高价值板块项目正常的一种价格体现。”限价”导致投资预期强烈，适度放开倒挂严重的一些板块的”限价”，实际上是稳预期的具体落实，不意味利用涨价效应引导投资客入场。

图表：近期开盘项目概况

比如：

青龙山国际生态城本月中南上悦城、朗诗玲珑郡首开，江宁金茂悦、东城金茂悦二期加推，区域竞争激烈，中南上悦城区位优于其它项目，且户型小总价低，整体去化率为96%，金茂悦二期蓄水较长，去化81%，其它两盘不足5成；

中海原山首开小高层推122套去化113套，去化率93%（地铁+品牌+市场回暖，板块热度上升）；保利云禧加推小高层203套去化193套，去化率95%（地铁上盖+市场回暖，板块热度上升）。

南京：双量持续两年下跌，市场调整比较充分，成交放量很容易演变成触底反弹。

据CRIC数据显示，近十年，南京楼市成交均价稳步提升。从2017-2018年，市场面表现出的由强迫降到自主降的现象，再结合过去一年时间南京供销量及房价冲高、回落、盘整的的异动明显，南京市场双量持续下跌，可见市场调整比较充分，金三银四的成交放量很容易演变成见底反弹。可以预判的是，在未来楼市量的变化上，供应成交双双缩减，进入价格盘整甚至小幅回落的区间。

我们也看到企业及项目的营销暖场活动不断，其实市场行情并非如一些媒体宣传的那么火热，特别是我们调研到，在一些项目的面市时，采用了“千人“甚至是”万人“的噱头来营造营销氛围，这也是真实的市场依然是试探性的动作。开盘项目也是通过“小步快跑”推盘塑造市场热度，对此现象，在早前研究也做了深入分析，在此不做扩充性的延伸。

目前南京的市场还是以有效真正的需求拉动的部分市场行情。也有部分机构在试图以营销造势为目的，在行业语境上营造暖春行情，但在当前“房主不炒”的大背景下，购房人恐怕没有这么好忽悠，所以区域去化分化依旧严重。

长效调控机制正在成立和不断成熟中，在房价维稳的政策主导之下，依靠房产暴利的日子或许再也不会到来，同时也存在流动性风险。

同时，一月的定向降准和近期的首套房利率下调，资金面相对放松，这也是市场开始回暖的支撑之一。

环南京的下游城市：价格优势已不明显，受到上游城市的牵制十分大，长期楼市整体性上涨的机会基本渺茫。

短期来看的话，南京回暖迹象明显，环南京的下游城市成交不及往年那么火热了。这个多数原因在于房企战略转向，回归一二线。所以需要注意的是，市场“小阳春”可能只是区域性、阶段性表现。

早些年，环南京的下游城市主要是受城市群一体化快速发展，大批开发商的涌入，同时城市内部的建设也大刀阔斧，实力大增等原因，上游城市的投资性需求进入，激发了这些城市本身和其下游城市自住、投资性需求的大量释放，因而市场火爆起来。

在经历波触底反弹行情爆发后，去库存效应明显，基本上消化了长期供过于求局面而导致楼市没有起色的房源，在南京经历严厉调控政策后，市场转冷明显，因此受到上游城市的牵制十分大。

在经过多轮补涨后，环南京的房价就基本不存在什么低洼地带，也就不存在价格优势了。虽然部分城市出现了回暖，但长期来看楼市整体性上涨的机会基本渺茫。对于环南京市场涨价、回暖消息频出分析，主要还是宝华等板块利用行政区域合并的传言来吸引投资客，利用长三角区域一体化发展、都市圈协同发展等等利好来进行自救，不代表趋势发生了反转。

最后，市场面局部回暖需理性看待，实际上难再实现“暖市“，主要支撑楼市触底反弹的推动因素不是很强，严厉调控下，需求消耗完难以快速增加下，小阳春也只是小阳春了。                   

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