查看原文
其他

穿越周期:关于趋势判断,关于资产配置,干货满满!

The following article is from 智谷趋势 Author 智谷君


来源:智谷趋势(ID:zgtrend) |  严九元

1


我有一位朋友,今年作了三个大胆的决定,每个决定背后都有一个故事,都交织了当下一些重要变化。


第一个决定,年初的时候,他在北京通州买了一套房,是通州最好的楼盘之一。
各位有印象的话,年初的时候楼市出现了一波小阳春,多个限购城市纷纷松绑。


房产销售开始翘头。


货币放水出现明显增加。



看到这一情景,很多人在问,是不是老套路又来了。
每当经济下行,就刺激楼市,用房地产拉动经济复苏。


这一招十多年来一直在用:
2009年次贷危机冲击,刺激政策稳住产出;2012年欧债危机冲击,刺激政策稳住增速;2015年股灾汇改冲击,刺激政策稳住系统。


经贸摩擦之后,全世界都是押一个最大悬念:


中国何时启动楼市刺激政策?


这是当下最大的宏观不确定性。


有一段时间,房产股的表现非常微妙。


中美局势乐观时,表现差;


贸易摩擦加剧时,表现好。


看两个例子。
去年年底阿根廷G20峰会,中美达成暂时休战协议,A股利好走强,但房地产在所有板块中垫底。


事隔一周后,华为孟女士事件曝光,市场对中美谈判悲观,房地产表现反而位居前列。


这背后隐含着这样的逻辑
贸易摩擦加剧,经济下行,中国承受不了时就会出台刺激政策,楼市迎来大利好。
那么,一季度的小阳春是不是又一次老套路?
2
我朋友观察到了与过往完全不同的一些迹象。
过去货币放水,一般会伴着楼市宽松,这样放出来的货币之水顺畅流到楼市,撬动经济。
但最近一段时间,出现了背离。宏观政策出台宽松举措的同时,房地产会加码收紧。
2018年4月,中兴事件发酵,央行定向降准放水,紧随其后的是对房地产业融资收紧产生根本性影响的资管新规出台;
2018年6月中美互加关税,央行再次定向降准,与此同时发改委收紧房企境外发债,7月政治局会议则发出对房地产业最严厉的定调“坚决遏制房价上涨”;
今年5月贸易战再度升级,5月6日央行定向降准,接着银保监会再次定向收紧房地产融资。
相反,摩擦缓和时,反而有了楼市宽松的倾向,比如今年一季度。
更重要的信号出现。4月份,政治局会议在事隔大半年后,再次强调“房住不炒”。
7月份政治局会议更旗帜鲜明:不将房地产作为短期刺激经济的手段。


小阳春戛然而止。
至今,此轮楼市调控之严之久之坚决,大超预期。
很明显,政策逻辑变了,简要概之:
1.    经济下行压力下,放水和宽松是必然。2.    一放水,钱基本都会往房地产里面跑,房地产有巨大的黑洞效应。3.    高泡沫,高负债,以及大国博弈的冲击,高层认识到从地产立国到实业兴国转变非常紧迫,放出来的水不能再往房地产流了。4.   于是,一方面建隔离墙,防止水往楼市涌,出台楼市限制政策;另一方面挖通道,让水流到实体经济,利率改革、科创板皆是以此为目的。这就是当下最重要的政策逻辑。

政策逻辑变了,投资逻辑亦要变。两个概念变得很关键:
1.   长期主义。
没有了政策暴击,持有预期变长,没有五年以上的规划,不要出手房地产投资。
2.   寻找内在确定性。
一个区域唯一的内在确定性,是人、钱持续性流入。
即使在极端的战争状态,如果有确定性的人和钱的流入,房产也会升值。
1862年,太平天国的军队打到上海,10万人逃进租界避难。租界内的地价房价联袂飞涨,当时法国驻上海领事描述:“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍,所有出卖的地皮都被争相购买。”后来有人称之为上海的第一个房产牛市。
按照这个新逻辑,我的这位朋友瞄准了北京通州。
通州,可能是国内少有的人口和资本具有确定性巨大增长的地方,且,是一线城市的硬核资产。
-    一号工程,千年大计。-    北京市政府迁入。-    地铁、中央商务区、最大绿肺、环球影城……每一样都是暴涨题材,通州集诸般利好于一身。-    最好的学校、最好的医院迁入。这两样,即使最大的开发商通常也搞不定,即使风头最盛的深圳也缺这两样。通州不一样,市政府的拉动力无与伦比。-    从规划看,通州是要与朝阳CBD、西城金融街、海淀中关村这些北京最贵地段看齐。-     最重要的,规划人口增至180万人,这是写在中央批复的规划里,非常硬核的确定性,而不像其他地方只是一种发展预测。
有确定性增量,还要看目前的价格是否已把这种增量预期包含在里面了。如果已包含,说明价格有点高了,还得等机会。
通州是双限,不但外地人不能买,北京人也必须没有买过房的才能买。国内最严的限购,需求被限制,没有完全反映在价格上。
所以我这位朋友决定入手。
这是他的第一个故事,关于政策逻辑的变化,关于确定性。
3
但对我这位朋友,仅仅追求资产的确定性和稳定性,还是不满足。总想获得超额收益,获得投资中的阿尔法,这产生了他的第二个决定。


年中之后,他一直在琢磨一个问题,如果中国不靠房地产来拉动,那么会靠什么?资源不往楼市流,那会往哪里流?


这是当下最大的宏观问题,关系着每个人每个行业每个区域。搞清楚了下一步的模式和资源的流向,就抓到了最大的机会,就抓住了投资中的阿尔法。
我们可以看到当前的思路是:
1.    从近来官方文件中频频出现的一个词“新型举国体制”,到四中全会对中国体制的宣示,可以看出政府在经济增长中将继续发挥重要作用,而不会将全部调节交给市场。
2.    远期,是用新型举国体制实现科技突破,科技是经济增长的根本推动力。
3.   但不能光等着科技突破,面对近期的下行压力必须要有所作为,因此有形的手(政府调节)正在进行一场资源大挪移、要素再配置。
劳动力、资金等要素放在不同的地方,进行不同的组合,产出效率是不一样的。最明显的就是从第一产业向第二产业要素转移,一个国家就能实现腾飞。


当下有形的手正在进行要素资源的重组,往效率更高的领域、区域进行转移。
利用举国体制,利用集中型治理体系的特点,把资源强力快速地进行转向。
这是中国特色,别的国家没有这样的便利把社会资源进行集中式调整。
这其中包括:信贷,从房地产向制造业大挪移;利润,从金融向实体经济大挪移;财税,从中央向地方大挪移……
而最显著、最影响投资面的是两个方面:
资源投入从中小城市向都市圈大挪移
金融杠杆从国内市场向一带一路大挪移


4


资源投入从中小城市向都市圈大挪移。
中国城市化有两条路线之争,一是城镇化,强调发展中小城市,农民就近进城;二是城市化,发展大城市,强调集约度。
长久以来政策宣导是控制大城市规模,发展中小城市。
但最近出现了根本性变化。
从2019年4月发改委的超级文件《2019年新型城镇化建设重点任务》,到中央财经委员会会议,高层明确,中心城市和城市群是未来重点发展方向。

大城市化道路由此确立。这是想把更多资源往大城市和都市圈进行集中。从集聚效应和资源利用率来看,这是对的。
有研究者统计,中西部地区的固定资产投资占全国比重一直在上升,2000年—2017年,占比上升了16.2%。与此同时,中西部GDP占比提升却非常缓慢,仅增加了4.3%。这意味着,中西部地区的投入产出比相对较低,大量的资金投入后并没有带来相应的回报。

可以看到,目前一系列政策在主导资源大挪移,更多向都市圈集中。
第一,首先具有冲击力的,是粤港澳大湾区、长三角一体化等顶级战略的出台,这背后还包括深圳风光无二的社会主义现代化先行示范区、上海临港担负特殊使命的自贸区等。
近来区域政策,密集地集中在都市圈,对于西部、东北等平衡式政策相对来说少了。
第二,基建发力,更多的投资往都市圈在集中。
有人说,东部地区、大都市圈,基建已经很成熟了,各个县都通高速,各个市都通高铁,该有的都有了,还有什么可投的?
换一个维度来看,格局就打开了。
智谷趋势内容总监旺角黄局长最近有一个很精辟的论断广为流传:
长三角正在变成一个省,珠三角正在变成一个市
这是巨大的变化。
比如地铁属市内交通,一般在城市内部修建,城市和城市之间很少建。但如果把珠三角当作一个市,那么在广州和珠海、深圳和东莞之间建地铁就是顺理成章之事。市内交通完全可以打破城市行政边界。
这一幕正在出现。
广州地铁18号线规划延伸到清远、中山、珠海,时速160公里,成为全球最长地铁线。
而广州佛山之间正规划建17条地铁。
深圳东莞之间规划建10条地铁。
看下面这张规划图,地铁把珠三角重要城市连为一体,横跨范围之大,世界上绝无仅有。

珠江口将修建深中通道(深圳—中山)、深珠通道(深圳—珠海)。借由七八条跨海跨江通道,珠三角将形成1-2小时生活圈。


之前珠江东岸和西岸相隔很远,连通不易。如果把珠三角看成一个市,两岸其实就如浦东和浦西的关系。连接浦东浦西的桥梁、隧道加起来有三四十个。珠江两岸的基建有不少空间。
这就是降维打击。把珠三角9个市看作一个市,基建规划就有了新的拓展空间。
长三角也类似,如果按一个省内部来建构,很多空间就打开了,在产业园规划、税收、交通收费等方面,将重构。
第三,土地政策的倾斜。
很少人注意到这几年土地政策的一个巨大变化,人地挂钩开始实行,也就是根据新增人口数来决定一个城市土地开发的多少。
人地挂钩最开始是针对进城落户的农村人口,后来实行“库存去化周期与供地挂钩”政策,实际上把更多人口挂钩起来,今后,一定会更扩大,一定是趋势。
各大城市为什么会爆发抢人大战,一个重要原因就是为土地而战,得人口者得土地。
土地太重要了,它就是财政,就是信用创造者,就是城市发展空间。
之前中国的人地之间是错配的。从2003年到2014年,中部、西部、东北三大地区国有建设用地供应占全国比重,从39%大幅提升至70%,东部占比则从61%持续下滑到30%。

与此同时,人口又是往东部往都市圈流入的。
人地挂钩的原则,将扭转土地错配程序。
土地这个根本性资源发生扭转,会撬动更多资源向都市圈汇集。而人口流出的城市,土地开发会进一步收缩。
综上,人,地,钱向都市圈汇集。原来因为政策因素流向非都市圈的资源,将会转向。
资源转移到大城市和都市圈,无疑会获得更高的效率和收益,有助于对冲经济下行压力。
城市之间的差距加大。
人口流出、资源较少的三四线城市,房价不会持续上涨,有的会像鹤岗一样出现几万元一套的抛售价。而大城市和都市圈,由于人口和资源的持续涌入,房价有坚挺的需求支撑,香港水平的房价并不是天方夜谭。
5


两个要素资源大转移,一个是中小城市向都市圈转移,另一个就是杠杆从国内向一带一路转移。
杠杆通俗说就是债务。本质上,要让经济上行,只有加杠杆,但国内杠杆率、负债率很高了,不能乱加。但在一带一路这个更大的体系中,可以完成杠杆的转移与扩张。
中资银行对“一带一路”项目发放贷款已超过2000亿美元。曾搅起三四线房价飙升的棚改贷款PSL,2016年是9714.11亿人民币,2017年是6350亿,加起来也就是2000多亿美元。
最近10年,中国经济经历了三次杠杆转移。


2009年的企业加杠杆,2013年政府加杠杆,2017年居民加杠杆,每一次都刺激了经济的上扬。
这一次可称为第四次杠杆转移。
这个大的体系里,中国过剩产能可以产生价值,沿线国获得信用贷款及发展动力,人民币可以完成国际分工链条的循环,多方受益。
人民币杠杆和财富泡沫将撬动地球最后一块未开垦的希望之地。在信贷洪流和巨量资源的投入下,一带一路相关国家会发生火箭般的变动。
最先受益的是东南亚,它具有:
-    双重对冲红利。不管中国发展得好还是不好,东南亚都受益。中国超预期发展,东南亚率先享受到红利的外溢;中国经济下行,东南亚优先承接转移出来的产业。事实上,第四次全球产业转移已经开始,中低端产业从珠三角长三角在往东南亚转。
-    人口红利。年轻化,且数量众多,劳动力成本低。-    全球宽松长期化受益者。美国降息周期,货币宽松周期,新兴国家受益。-    中国杠杆转移地。有资金资源的流入,就有产出。-   边际效益惊人。资产快速翻倍,在成熟国家不可能,在新兴国家有可能。以上,是中国正在进行的资源大挪移,而最显著、有实实在在的人和钱的改变的是两个方面:
1.    向大城市尤其是都市圈汇集。2.   向一带一路汇集。

我的那位朋友基于这两大趋势,强烈看多粤港澳大湾区和东南亚,作出了第二个决定:


一是以深圳为核心,入手相关资产,也包括东莞、珠海等,目前在考察中。二是投资了东南亚,运用杠杆,在有千万级人口、租金收益率7%以上的城市买了两套房。
6


作了第二个决定,我的这位朋友有了进攻的感觉。不光是在守,不光在用确定性保卫财富,而是在进攻,在去跟踪这个世界最重要的变化与趋势。但这个世界的意外远远超过人的想像。


我这位朋友发现一连串反常的事在不同城市不约而同的发生。

2019年11月15日,3毛钱的汽油涨价,伊朗骚乱2019年11月18日,3元钱洋葱涨价,印度骚乱2019年10月18日,3角钱的地铁涨价,智利骚乱2019年11月02日,2.75美元地铁票,纽约骚乱
全是因为几毛钱几元钱引发的血案,全是最近的事。
它们背后有一个共性,就是平民的愤怒,中下层的利益表达,民粹主义的酝酿。
这个世界在发生一些底层的根本性的变化:贫富差距在全球范围内史无前例地变大。
金融危机后各个国家史无前例的大宽松、大放水、大刺激,实际上最有利于拥有资产的人,中下层利益受损,由此造成全球性的贫富分化剧烈增加。这个影响太深远了。
可以说,当下世界上所有重大事件和事变,都是这个底层因素引发的特朗普上台是美国锈州劳工的力推,法国黄马甲运运动是中下层的表达,东方之珠的问题也有很大一部分是贫富分化引发下层民众的绝望感,更不要说多个国家右翼极端主义政客的涌现,就是民粹主义造成的。
我们已经进入一个逻辑迥异的新世界。
这个新世界,由于贫富分化加剧,造成了连锁反应,形成了一道奇观:这个世界将长期处于低利率、低通胀状态。


据闻,美联储前主席伯南克曾说过一句惊心动魄的话:我们有生之年都看不到美国的利率还能回到4%。

此轮美国加息,加到百分之二点几就加不动了,掉头降息。目前多个国家甚至进入负利率时代。
低利率低通胀跟这个时代最深刻的长期变化有关,是很难逆转,是单纯的经济手段无法调节的:
-    长寿与老龄化-    全球储蓄率过高-    科技发展-     贫富分化
低利率时代意味着什么?利率是一切资产的锚,长期低利率意味着未来无风险收益率会很低。
你手上的资产,要做好十年二十年后收益非常之低的准备。
因此当时美联储疯狂降息时,伯南克被美国参议员指摘是“把老人们扔下公共汽车”。
我是主席的时候,不止一位立法者在指控我和同事们:“把老人们扔下公共汽车”),这是一位参议员的原话。立法者们当时关心的是已退休人士只靠存款来生存,而低利率意味着他们只有非常低的收入回报。——前美联储主席伯南克

是的,低利率时代最直接的影响是养老。
之前我朋友的太太一直建议他们家要配置年金险。年金险可以锁定当前的利率,老了后可以有稳定回报。
一般来说男性比较心大,过于自信,看不上什么固定收益。对太太的建议我朋友一直不置可否。
但伯克南“我们有生之年看不到利率回到4%”那句话,戳中了他的心。人不可能永远冒险,总会老去。年老的时候,不可能再去琢磨趋势、寻找机会,不可能东折腾西折腾到处投资。资产大多就是以固定收益的形态存在。无风险收益的意义在此时显现。
前段时间,传出银保监会要下架预定利率4.025%的年金险。这个动向的背景是,投保人购买了预定利率较高的产品,保险公司就得一直按合同约定的这个利率水平偿付。但监管部门判断利率会长期下行,保险公司如果还一直销售预定利率较高的产品,就会有亏损的风险,因此为了金融安全,监管部门把预定利率高的年金产品下架,不让卖了。以后卖的年金产品是收益率相对低的。之前买的,会按较高的收益率一直获益,是锁定利率。
下架消息出来后,我们看到了下面这一幕。
一款收益率较高的年金险宣布10月底不再售卖。下架前一天晚上,抢疯了,投保量大增。

上图是一个保险经纪团队一个晚上签署的年金险保单,要知道,每一单基本都是保费几百万元。
这实质上反映了,在利率下行的趋势下,很多人想锁定较高的利率收益,是对低利率时代的一个对冲。
我的这位朋友作出了第三个决定,购入了一份年金险。
他想起了保险产品史上著名的一幕,1990年代,保险公司曾销售过预定利率达到8%以上的保险产品,买到这款产品的人,意味着一辈子可以保持约8%的无风险收益,这可是无风险、一辈子啊。当时却没多少人买,因为当时的利息奇高,一年期存款达到10%。但很快利率就下降了,这类产品成为绝响,上车买到的人笑醒。
而今天4%的收益,上车能锁定,在未来只有1-2%的利率水平时,也同样不凡。
7


我这位朋友的三个故事三个决定:


第一个,投资有稳定人和钱流入的标的,确定性投资第二个,追求变动和增量最大的地方,是抓趋势机会第三个,追求超越周期和时间的沉浮,追求永恒不变
三个故事,有防守,有进攻,有保底。
这个时代总是充满了意外与风险。世界有周期,有起落,但个人通过理性而正确的决策,可以熨平周期。
一个社会的成熟表现之一就是,不再盲目相信独立于规律性之外的特色,平静的面对周期的宿命。
一个人的成熟表现之一就是,不再受不确定性困扰,不再为人生起伏担忧,用理性与策略熨平周期,对抗时间,不会脆弱。
最后说一句,这位朋友就是我自己。以上是我这一年的真实实践和真诚思考。
本文经授权转载自智谷趋势(ID:zgtrend)微信公众号。《智谷趋势》:它为一个中产阶级的资本觉醒服务,帮助更多人获得财富。据悉,帝都深处的人也会在睡前打开这个号。高层会议、宏观经济、城市脉络、政策变动……这里有最真实的中国,有许多人难以察觉到的趋势信号。

点击关键词阅读往期干货
| 江一燕违建别墅 房贷利率下降 | 深圳房价 || 杭州 | 周小川讲话 | 房价下跌 || 楼市求生欲 |北京土地新规 |资本新贵|

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存