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穿越周期：关于趋势判断，关于资产配置，干货满满！
The following article is from 智谷趋势 Author 智谷君
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各位有印象的话，年初的时候楼市出现了一波小阳春，多个限购城市纷纷松绑。
每当经济下行，就刺激楼市，用房地产拉动经济复苏。
2009年次贷危机冲击，刺激政策稳住产出；2012年欧债危机冲击，刺激政策稳住增速；2015年股灾汇改冲击，刺激政策稳住系统。
去年年底阿根廷G20峰会，中美达成暂时休战协议，A股利好走强，但房地产在所有板块中垫底。
贸易摩擦加剧，经济下行，中国承受不了时就会出台刺激政策，楼市迎来大利好。
那么，一季度的小阳春是不是又一次老套路？
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我朋友观察到了与过往完全不同的一些迹象。
过去货币放水，一般会伴着楼市宽松，这样放出来的货币之水顺畅流到楼市，撬动经济。
但最近一段时间，出现了背离。宏观政策出台宽松举措的同时，房地产会加码收紧。
2018年4月，中兴事件发酵，央行定向降准放水，紧随其后的是对房地产业融资收紧产生根本性影响的资管新规出台；
2018年6月中美互加关税，央行再次定向降准，与此同时发改委收紧房企境外发债，7月政治局会议则发出对房地产业最严厉的定调“坚决遏制房价上涨”；
今年5月贸易战再度升级，5月6日央行定向降准，接着银保监会再次定向收紧房地产融资。
相反，摩擦缓和时，反而有了楼市宽松的倾向，比如今年一季度。
更重要的信号出现。4月份，政治局会议在事隔大半年后，再次强调“房住不炒”。
7月份政治局会议更旗帜鲜明：不将房地产作为短期刺激经济的手段。
至今，此轮楼市调控之严之久之坚决，大超预期。
很明显，政策逻辑变了，简要概之：
1. 经济下行压力下，放水和宽松是必然。2. 一放水，钱基本都会往房地产里面跑，房地产有巨大的黑洞效应。3. 高泡沫，高负债，以及大国博弈的冲击，高层认识到从地产立国到实业兴国转变非常紧迫，放出来的水不能再往房地产流了。4. 于是，一方面建隔离墙，防止水往楼市涌，出台楼市限制政策；另一方面挖通道，让水流到实体经济，利率改革、科创板皆是以此为目的。这就是当下最重要的政策逻辑。
政策逻辑变了，投资逻辑亦要变。两个概念变得很关键：
1. 长期主义。
没有了政策暴击，持有预期变长，没有五年以上的规划，不要出手房地产投资。
2. 寻找内在确定性。
一个区域唯一的内在确定性，是人、钱持续性流入。
即使在极端的战争状态，如果有确定性的人和钱的流入，房产也会升值。
1862年，太平天国的军队打到上海，10万人逃进租界避难。租界内的地价房价联袂飞涨，当时法国驻上海领事描述：“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍，所有出卖的地皮都被争相购买。”后来有人称之为上海的第一个房产牛市。
按照这个新逻辑，我的这位朋友瞄准了北京通州。
通州，可能是国内少有的人口和资本具有确定性巨大增长的地方，且，是一线城市的硬核资产。
- 一号工程，千年大计。- 北京市政府迁入。- 地铁、中央商务区、最大绿肺、环球影城……每一样都是暴涨题材，通州集诸般利好于一身。- 最好的学校、最好的医院迁入。这两样，即使最大的开发商通常也搞不定，即使风头最盛的深圳也缺这两样。通州不一样，市政府的拉动力无与伦比。- 从规划看，通州是要与朝阳CBD、西城金融街、海淀中关村这些北京最贵地段看齐。- 最重要的，规划人口增至180万人，这是写在中央批复的规划里，非常硬核的确定性，而不像其他地方只是一种发展预测。
有确定性增量，还要看目前的价格是否已把这种增量预期包含在里面了。如果已包含，说明价格有点高了，还得等机会。
通州是双限，不但外地人不能买，北京人也必须没有买过房的才能买。国内最严的限购，需求被限制，没有完全反映在价格上。
所以我这位朋友决定入手。
这是他的第一个故事，关于政策逻辑的变化，关于确定性。
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但对我这位朋友，仅仅追求资产的确定性和稳定性，还是不满足。总想获得超额收益，获得投资中的阿尔法，这产生了他的第二个决定。
我们可以看到当前的思路是：
1. 从近来官方文件中频频出现的一个词“新型举国体制”，到四中全会对中国体制的宣示，可以看出政府在经济增长中将继续发挥重要作用，而不会将全部调节交给市场。
2. 远期，是用新型举国体制实现科技突破，科技是经济增长的根本推动力。
3. 但不能光等着科技突破，面对近期的下行压力必须要有所作为，因此有形的手（政府调节）正在进行一场资源大挪移、要素再配置。
劳动力、资金等要素放在不同的地方，进行不同的组合，产出效率是不一样的。最明显的就是从第一产业向第二产业要素转移，一个国家就能实现腾飞。
利用举国体制，利用集中型治理体系的特点，把资源强力快速地进行转向。
这是中国特色，别的国家没有这样的便利把社会资源进行集中式调整。
这其中包括：信贷，从房地产向制造业大挪移；利润，从金融向实体经济大挪移；财税，从中央向地方大挪移……
而最显著、最影响投资面的是两个方面：
资源投入从中小城市向都市圈大挪移
金融杠杆从国内市场向一带一路大挪移
中国城市化有两条路线之争，一是城镇化，强调发展中小城市，农民就近进城；二是城市化，发展大城市，强调集约度。
长久以来政策宣导是控制大城市规模，发展中小城市。
但最近出现了根本性变化。
从2019年4月发改委的超级文件《2019年新型城镇化建设重点任务》，到中央财经委员会会议，高层明确，中心城市和城市群是未来重点发展方向。
大城市化道路由此确立。这是想把更多资源往大城市和都市圈进行集中。从集聚效应和资源利用率来看，这是对的。
有研究者统计，中西部地区的固定资产投资占全国比重一直在上升，2000年—2017年，占比上升了16.2%。与此同时，中西部GDP占比提升却非常缓慢，仅增加了4.3%。这意味着，中西部地区的投入产出比相对较低，大量的资金投入后并没有带来相应的回报。
可以看到，目前一系列政策在主导资源大挪移，更多向都市圈集中。
第一，首先具有冲击力的，是粤港澳大湾区、长三角一体化等顶级战略的出台，这背后还包括深圳风光无二的社会主义现代化先行示范区、上海临港担负特殊使命的自贸区等。
近来区域政策，密集地集中在都市圈，对于西部、东北等平衡式政策相对来说少了。
第二，基建发力，更多的投资往都市圈在集中。
有人说，东部地区、大都市圈，基建已经很成熟了，各个县都通高速，各个市都通高铁，该有的都有了，还有什么可投的？
换一个维度来看，格局就打开了。
智谷趋势内容总监旺角黄局长最近有一个很精辟的论断广为流传：
长三角正在变成一个省，珠三角正在变成一个市。
这是巨大的变化。
比如地铁属市内交通，一般在城市内部修建，城市和城市之间很少建。但如果把珠三角当作一个市，那么在广州和珠海、深圳和东莞之间建地铁就是顺理成章之事。市内交通完全可以打破城市行政边界。
这一幕正在出现。
广州地铁18号线规划延伸到清远、中山、珠海，时速160公里，成为全球最长地铁线。
而广州佛山之间正规划建17条地铁。
深圳东莞之间规划建10条地铁。
看下面这张规划图，地铁把珠三角重要城市连为一体，横跨范围之大，世界上绝无仅有。
珠江口将修建深中通道（深圳—中山）、深珠通道（深圳—珠海）。借由七八条跨海跨江通道，珠三角将形成1-2小时生活圈。
这就是降维打击。把珠三角9个市看作一个市，基建规划就有了新的拓展空间。
长三角也类似，如果按一个省内部来建构，很多空间就打开了，在产业园规划、税收、交通收费等方面，将重构。
第三，土地政策的倾斜。
很少人注意到这几年土地政策的一个巨大变化，人地挂钩开始实行，也就是根据新增人口数来决定一个城市土地开发的多少。
人地挂钩最开始是针对进城落户的农村人口，后来实行“库存去化周期与供地挂钩”政策，实际上把更多人口挂钩起来，今后，一定会更扩大，一定是趋势。
各大城市为什么会爆发抢人大战，一个重要原因就是为土地而战，得人口者得土地。
土地太重要了，它就是财政，就是信用创造者，就是城市发展空间。
之前中国的人地之间是错配的。从2003年到2014年，中部、西部、东北三大地区国有建设用地供应占全国比重，从39%大幅提升至70%，东部占比则从61%持续下滑到30%。
与此同时，人口又是往东部往都市圈流入的。
人地挂钩的原则，将扭转土地错配程序。
土地这个根本性资源发生扭转，会撬动更多资源向都市圈汇集。而人口流出的城市，土地开发会进一步收缩。
综上，人，地，钱向都市圈汇集。原来因为政策因素流向非都市圈的资源，将会转向。
资源转移到大城市和都市圈，无疑会获得更高的效率和收益，有助于对冲经济下行压力。
城市之间的差距加大。
人口流出、资源较少的三四线城市，房价不会持续上涨，有的会像鹤岗一样出现几万元一套的抛售价。而大城市和都市圈，由于人口和资源的持续涌入，房价有坚挺的需求支撑，香港水平的房价并不是天方夜谭。
杠杆通俗说就是债务。本质上，要让经济上行，只有加杠杆，但国内杠杆率、负债率很高了，不能乱加。但在一带一路这个更大的体系中，可以完成杠杆的转移与扩张。
中资银行对“一带一路”项目发放贷款已超过2000亿美元。曾搅起三四线房价飙升的棚改贷款PSL，2016年是9714.11亿人民币，2017年是6350亿，加起来也就是2000多亿美元。
最近10年，中国经济经历了三次杠杆转移。
这一次可称为第四次杠杆转移。
这个大的体系里，中国过剩产能可以产生价值，沿线国获得信用贷款及发展动力，人民币可以完成国际分工链条的循环，多方受益。
人民币杠杆和财富泡沫将撬动地球最后一块未开垦的希望之地。在信贷洪流和巨量资源的投入下，一带一路相关国家会发生火箭般的变动。
最先受益的是东南亚，它具有：
- 双重对冲红利。不管中国发展得好还是不好，东南亚都受益。中国超预期发展，东南亚率先享受到红利的外溢；中国经济下行，东南亚优先承接转移出来的产业。事实上，第四次全球产业转移已经开始，中低端产业从珠三角长三角在往东南亚转。
- 人口红利。年轻化，且数量众多，劳动力成本低。- 全球宽松长期化受益者。美国降息周期，货币宽松周期，新兴国家受益。- 中国杠杆转移地。有资金资源的流入，就有产出。- 边际效益惊人。资产快速翻倍，在成熟国家不可能，在新兴国家有可能。以上，是中国正在进行的资源大挪移，而最显著、有实实在在的人和钱的改变的是两个方面：
1. 向大城市尤其是都市圈汇集。2. 向一带一路汇集。
我的那位朋友基于这两大趋势，强烈看多粤港澳大湾区和东南亚，作出了第二个决定：
2019年11月15日，3毛钱的汽油涨价，伊朗骚乱2019年11月18日，3元钱洋葱涨价，印度骚乱2019年10月18日，3角钱的地铁涨价，智利骚乱2019年11月02日，2.75美元地铁票，纽约骚乱
全是因为几毛钱几元钱引发的血案，全是最近的事。
它们背后有一个共性，就是平民的愤怒，中下层的利益表达，民粹主义的酝酿。
这个世界在发生一些底层的根本性的变化：贫富差距在全球范围内史无前例地变大。
金融危机后各个国家史无前例的大宽松、大放水、大刺激，实际上最有利于拥有资产的人，中下层利益受损，由此造成全球性的贫富分化剧烈增加。这个影响太深远了。
可以说，当下世界上所有重大事件和事变，都是这个底层因素引发的特朗普上台是美国锈州劳工的力推，法国黄马甲运运动是中下层的表达，东方之珠的问题也有很大一部分是贫富分化引发下层民众的绝望感，更不要说多个国家右翼极端主义政客的涌现，就是民粹主义造成的。
我们已经进入一个逻辑迥异的新世界。
这个新世界，由于贫富分化加剧，造成了连锁反应，形成了一道奇观：这个世界将长期处于低利率、低通胀状态。
此轮美国加息，加到百分之二点几就加不动了，掉头降息。目前多个国家甚至进入负利率时代。
低利率低通胀跟这个时代最深刻的长期变化有关，是很难逆转，是单纯的经济手段无法调节的：
- 长寿与老龄化- 全球储蓄率过高- 科技发展- 贫富分化
低利率时代意味着什么？利率是一切资产的锚，长期低利率意味着未来无风险收益率会很低。
你手上的资产，要做好十年二十年后收益非常之低的准备。
因此当时美联储疯狂降息时，伯南克被美国参议员指摘是“把老人们扔下公共汽车”。
我是主席的时候，不止一位立法者在指控我和同事们：“把老人们扔下公共汽车”)，这是一位参议员的原话。立法者们当时关心的是已退休人士只靠存款来生存，而低利率意味着他们只有非常低的收入回报。——前美联储主席伯南克
是的，低利率时代最直接的影响是养老。
之前我朋友的太太一直建议他们家要配置年金险。年金险可以锁定当前的利率，老了后可以有稳定回报。
一般来说男性比较心大，过于自信，看不上什么固定收益。对太太的建议我朋友一直不置可否。
但伯克南“我们有生之年看不到利率回到4%”那句话，戳中了他的心。人不可能永远冒险，总会老去。年老的时候，不可能再去琢磨趋势、寻找机会，不可能东折腾西折腾到处投资。资产大多就是以固定收益的形态存在。无风险收益的意义在此时显现。
前段时间，传出银保监会要下架预定利率4.025%的年金险。这个动向的背景是，投保人购买了预定利率较高的产品，保险公司就得一直按合同约定的这个利率水平偿付。但监管部门判断利率会长期下行，保险公司如果还一直销售预定利率较高的产品，就会有亏损的风险，因此为了金融安全，监管部门把预定利率高的年金产品下架，不让卖了。以后卖的年金产品是收益率相对低的。之前买的，会按较高的收益率一直获益，是锁定利率。
下架消息出来后，我们看到了下面这一幕。
一款收益率较高的年金险宣布10月底不再售卖。下架前一天晚上，抢疯了，投保量大增。
上图是一个保险经纪团队一个晚上签署的年金险保单，要知道，每一单基本都是保费几百万元。
这实质上反映了，在利率下行的趋势下，很多人想锁定较高的利率收益，是对低利率时代的一个对冲。
我的这位朋友作出了第三个决定，购入了一份年金险。
他想起了保险产品史上著名的一幕，1990年代，保险公司曾销售过预定利率达到8%以上的保险产品，买到这款产品的人，意味着一辈子可以保持约8%的无风险收益，这可是无风险、一辈子啊。当时却没多少人买，因为当时的利息奇高，一年期存款达到10%。但很快利率就下降了，这类产品成为绝响，上车买到的人笑醒。
而今天4%的收益，上车能锁定，在未来只有1-2%的利率水平时，也同样不凡。
三个故事，有防守，有进攻，有保底。
这个时代总是充满了意外与风险。世界有周期，有起落，但个人通过理性而正确的决策，可以熨平周期。
一个社会的成熟表现之一就是，不再盲目相信独立于规律性之外的特色，平静的面对周期的宿命。
一个人的成熟表现之一就是，不再受不确定性困扰，不再为人生起伏担忧，用理性与策略熨平周期，对抗时间，不会脆弱。
最后说一句，这位朋友就是我自己。以上是我这一年的真实实践和真诚思考。
本文经授权转载自智谷趋势（ID：zgtrend）微信公众号。《智谷趋势》：它为一个中产阶级的资本觉醒服务，帮助更多人获得财富。据悉，帝都深处的人也会在睡前打开这个号。高层会议、宏观经济、城市脉络、政策变动……这里有最真实的中国，有许多人难以察觉到的趋势信号。
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