北京房价跌三成？这你也信！

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昨日（12月6日），全国11月房价地图发布后，有粉丝留言称：

“北京二手房跌了三成，个别区域跌了四成”， 也就是说原价500万的房子，现价350万？

秉承着对一切浮夸、不合理现象保持怀疑的精神，我开始求证：

这个数据可靠吗？北京二手房价要腰斩了？

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首先来看，北京二手房11月链家参考均价60846元/平。作为中介交易平台，记录的成交价格可能不算全，倒也真实。

数据来源：链家网

北京市上月二手房价格是多少呢？

10月二手房均价60894元/平，较11月多48元/平。从上图来看，挂牌价和成交价有缩小差距的势头。

即使回到半年前，4月参考价62704元/平，较目前跌1858元/平。一百平的房子如今出手，大概要少18万左右。

假设这套房子一百平卖620万，降价20万出手，降价3%多点。

这也基本符合当前媒体铺天盖地的报道：“按这片600-800万区间总房价来算，平均每套能降20万，急卖的能降40万。”

如果这套620万的房降价三成是什么概念？直降186万！变成434万/套，购房者有这样的便宜可以捡，做梦都会笑醒。

挂牌大半年到一年，卖不出去就是价格超出市场预期了，降价才是正解。毕竟，国家统计局数据显示，今年7-10月，北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑。

二手房是讨价还价的市场，房主可以标高价格，购房者也可以争取议价。北京二手房现在是买方市场，卖家没有太大议价权。

按照某位中介的说法，100万以内的空间都可以谈，碰上急售还可以砍多一点。

所以，北京二手房降价30%，降价40%，恐怕要在百分数上去掉一个零。

如果非要将现在楼盘的成交价和三五年前最高点去比，次新和新房可以比吗？

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当然，也有房价腰斩案例，只不过发生在临近北京的燕郊。

半个月前，有粉丝留言称朋友在燕郊高点买了2.9万/平的房子，现在1.7万/平都出不了······

仔细看，燕郊属于河北省三河市，都还不是北京市地界，作为炒房客狂欢之地，房价泡沫本就严重。

北京远郊的共有产权房都仅1万多每平（房山的韩建慧园13500/㎡），便宜的限竞房也就3万多，为什么想不开去买燕郊？

这件事充分说明，燕郊后进场的投资客，被早入场炒房大V忽悠成了高位接盘侠。

要知道，一件事大家都发现是机遇的时候，它已经不是机遇了。

北京市情况就不一样了。

首先，作为中国经济、教育、科技以及医疗最发达的城市之一，它的经济活力和人口质量、数量是有保证的。

即使北京市至2020年增长空间不到150万，但是北京人口虹吸能力还在。

笔者和理发店、健身房、饭店95后小年轻聊天，发现来自东北、河北的特别多，而且也喜欢聊房子。

一家理发店或者一家健身房的高级员工，待遇也不比码农差。这样大大小小的店铺，在北京有很多很多。

北京的房地产市场，是不缺刚需的。

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那为什么，二手房为什么这么不受待见呢？

当然是新房限价，且供应充足！

2019年是北京限竞房供应井喷的一年。据中原地产的数据，今年11月，北京限竞房供应套数达到5.2万套，库存量则为2.92万套，双双创下历史新高。

在库存压力之下，开发商不遗余力地做优惠活动，促成楼盘去化。

仔细分析以上新房成交均价走势，我们可以发现11月北京新房成交均价才47904元/平，比二手房均价便宜一万多。

对于刚需来说，如果不是特别挑地理位置的话，五环外的新房会是更好的选择。更别提有新房情结的人了！

再加上，北京对非普通住宅标准设定过低，导致五环以内少有普通住宅。非普通住宅贷款困难，总额较多，这也将刚需往五环外、新房扎堆区域赶。

对于有房一族寻求改善置换来说，除非先把自住房卖了，否则换房实在压力太大。

因为北京二套首付五成，800万的房子要400万首付，普通家庭小房换大房也不容易。

当调控政策压抑了投资需求时，同时也误伤了这样一部分改善需求。

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