前期物业服务合同纠纷探析
摘要：大多数业主对于物业服务合同都比较了解，但是，在业主委员会成立之前，前期物业服务合同所涉及的权利义务，很多业主就并不了解。实践中，经常有一些业主认为，物业公司并不是按照业主的意思选聘的，因而拒绝承认该物业服务合同的效力，进而拒绝缴纳该段时间的物业服务费用。这种想法是否正确？北京市道可特律师事务所争议解决团队将结合案例，对前期物业合同常见的纠纷进行系统介绍。
前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。
在实践中，房屋的销售及业主入住是持续的过程。这个阶段要求2/3以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此，为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。这种情况下，物业服务合同在建设单位和物业服务企业之间签订，称为前期物业服务合同。
《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满而业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
在实践中，前期物业服务合同一般在以下三种情况下终止:
(一)前期物业服务合同约定的合同终止时间届满，则前期物业管理的截止时间为前期物业服务合同约定的合同终止时间。
(二)前期物业服务合同约定的合同期尚未届满，业主委员会另行选聘物业服务企业并签订物业服务合同，则前期物业管理的截止时间为另行选聘物业服务企业的物业服务合同锁定的起始时间。
(三)前期物业服务合同约定的合同期限届满，业主委员会尚未成立，或尚未选聘任何物业服务企业，原物业服务企业可以不再进行管理，也可以与开发商继续签订前期物业服务合同，继续对物业进行管理。在继续进行管理的情况下，前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时。
在前期物业服务合同订立时，业主虽然没有参与协商，亦不是合同的当事人之一，但是，业主在签订商品房买卖合同时，已对前期物业服务进行了确认，必然要受前期物业服务合同的约束。
案例：陕西X物业管理有限公司与王某物业服务合同纠纷
王某与M房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买某小区一栋房屋，经评标委员会评审确定X物业为中标单位。2011年至2016年X物业和M房地产开发有限公司多次续签《前期物业服务合同》，且合同均经房产管理局备案。王某2014年1月1日至2016年3月31日物业费未交，X物业公司将王某诉至法院。王某主张该合同无效而提出反诉要求物业退还已收物业费。一审法院判决王某支付拖欠的物业费，驳回反诉原告王某的反诉请求。王某认为开发商在没有征得业主同意并履行公示程序的情况下，与物业续签新的《前期物业服务合同》，对其不具有约束力，其有权拒绝物业要求其支付物业费的请求。随提起了上诉。
二审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该解释第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”涉案《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且经相关部门备案，应属有效合同。依据上述法律规定，涉案《前期物业服务合同》对王某具有约束力。故一审对X物业要求王某支付拖欠物业费、卫生费的诉讼请求予以支持，于法有据，并无不当。王某应当向X物业予以支付。判决驳回上诉，维持原判。
《物业管理条例》第二十四条第二款规定，“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。关于该规定是属于效力性规范还是管理性规范问题，在学界和司法实践仍存在争议。
1、观点一： 《物业管理条例》第二十四条规定属于效力性强制性规定，违反此规定签订的物业服务合同应归于无效。
在该规定中区分了住宅物业和非住宅物业两种情况，以招投标的方式选择物业服务企业，法律对于非住宅物业未做出强制性要求，但是对于住宅物业前期物业管理实施招投标进行了强制性规定。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。同时，《根据最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”故，对于住宅物业，符合招标条件而未依法以招投标的方式选择物业服务企业的，签订的物业合同因违反法律的强制性规定而无效。
支持案例：马某与M物业酒店管理有限公司、X房地产开发有限公司物业服务合同纠纷
法院观点：关于合同效力，国务院《物业管理条例》第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案中，X房地产开发有限公司与M物业酒店管理有限公司签订的《前期物业服务委托合同》未经上述行政法规规定的程序，违反了行政法规的强制性规定，为无效合同。原审法院认定合同有效，适用法律错误，本院予以纠正。
2、观点二： 《物业管理条例》第二十四条规定属于管理性规定，不属于影响合同效力的强制性规定，违反此规定签订的物业服务合同并不必然无效。
《物业管理条例》第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地主人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。” 《物业管理条例》第二十四条规定并未规定只能以招投标的方式选聘前期物业管理企业，同时规定了在符合一定条件下可以以协议的方式选聘物业管理企业，根据该条例第五十七条之规定，对于违反上述第二十四条规定的法律后果只是处以行政处罚，对于所涉前期物业管理合同效力并未做出禁止性规定，故《物业管理条例》第二十四条系管理性规范，并非效力性规范。建设单位没有通过招投标方式选聘前期物业服务企业并不导致前期物业服务合同无效。
支持案例：陈某、钦州市某物业管理有限公司物业服务合同纠纷
法院观点：《物业管理条例》第二十四条只是提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，该规定属于管理性规定，不是效力性强制性规定。本案钦州某房地产开发有限公司与钦州市某物业公司签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，亦没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，一、二审判决认定合同合法有效，符合法律规定。
由于在学界和司法实践中对《物业管理条例》第二十四条第二款的理解仍存在争议，故而建议物业服务企业应当通过招投标程序签订住宅项目的前期物业服务合同，以避免因各地法院对《物业管理条例》第二十四条第二款理解的差异而导致前期物业服务合同无效的法律风险。
近年来，在我国的司法实践中，由前期物业服务合同引起的物业管理纠纷开始呈现大幅上升的趋势。道可特律师事务所争议解决团队提醒业主和物业公司，对于入住时业主成立业主大会、选举业主委员会或者重新选定物业管理服务公司尚不现实的情况下，在遇到物业服务不符合合同约定时，应及时与开发商、物业服务公司进行沟通，沟通不成，可以向相关物业管理部门投诉，争取改善物业服务质量；另外，从事物业管理服务的公司应当具有相应的资质，并经过招投标或法律规定的其他形式与建设单位签订物业服务企业合同，针对部分开发商自带物业的企业，业主可从其物业服务公司是否存在相关资质、进入程序是否合法等软肋处寻找突破，以便更好的维护自己的合法权益。
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