消费券+降准+土地放权！经济提振，苏州楼市？
近日，随着全面复工开启，国家以及地方接连发出新政，从普通群众，中小企业，地方政府，三大方面实施提振经济的举措，本文旨在就近日发布的三大政策进行介绍与阐述，便于大家理解，在全民复工之际抓住政策利好的机遇。
群众生活——促进消费
与我们普通人生活息息相关的政策于3月13日出台，经国务院同意，国家发展改革委、中宣部、财政部、商务部等二十三个部门联合印发《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》（以下简称《意见》）。
该意见主要内容为：
一、大力优化国内市场供给
（一）全面提升国产商品和服务竞争力。
（二）加强自主品牌建设
（三）改善进口商品供给。
（四）进一步完善免税业政策。
二、重点推进文旅休闲消费提质升级
（五）丰富特色文化旅游产品。
（六）改善入境旅游与购物环境
（七） 创新文化旅游宣传推广模式
三、着力建设城乡融合消费网络
（八）结合区域发展布局打造消费中心。
（九）优化城乡商业网点布局。
（十）加强消费物流基础设施建设。
四、加快构建“智能+”消费生态体系
（十一）加快新一代信息基础设施建设。
（十二）鼓励线上线下融合等新消费模式发展。
（十三）鼓励使用绿色智能产品。
（十四）大力发展“互联网+社会服务”消费模式。
五、持续提升居民消费能力
（十五）促进重点群体增收激发消费潜力。
（十六）稳定和增加居民财产性收入。
六、全面营造放心消费环境
（十七）强化市场秩序监管
（十八）积极推进消费领域信用体系建设。
（十九）畅通消费者维权渠道。
简单来说，《意见》从供给，文旅产品，消费平台，互联网，消费能力，消费环境六大方面，调集二十三个国家部门通力合作，旨在促进消费扩容提质、加快形成强大国内市场。
中央政策出台后，地方政府反应迅速，近日即有南京，宁波，珠海，包括济南等地响应国家政策，与各行各业的商家合作，通过发放消费券，增加互联网流量，举办各项市场活动等举措，全方位的促进消费。
定向消费券早在1939年大萧条时期便在美国推行，一直以来均在特殊时期发挥独特作用，这种向大家发钱的行为颇受人民欢迎，此举势必带动群众进行消费，再结合各行业商户在政府支持下进行大量促销，可以在有限的时间内可以发挥重要的激活消费作用。
消费是最基础也是最根本的需求，更是经济发展的持久动力，让国内13亿人的消费能力提高，消费需求提高对于整体经济的恢复意义重大。因疫情影响，国家1-3月份的消费活动不可避免陷入停滞，此举意在短时间内拉回消费水平，活跃市场，为经济发展加强动力。
中小企业——央行降准
中央人民银行再次加码，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，决定于2020年3月16日实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点，支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放长期资金5500亿元。
该政策定向针对金融领域，主要内容在于提高银行的准备金，放款更为宽松，包含对象有“农户生产经营贷款、建档立卡贫困人口消费贷款、助学贷款、创业担保贷款、个体工商户经营性贷款、小微企业主经营性贷款、单户授信小于1000万的小型企业贷款、单户授信小于1000万的微型企业贷款。”
本次降准对符合条件的股份制商业银行可达1.5-2个点，力度相当之大，股份制商业银行是中型银行，更是中小企业借贷的主要对象，且贷款利率明显下调，加大了对小微、民营企业等普惠金融领域的信贷支持力度。
省级政府——土地审批放权
3月11日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，旨在基于严格保护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。内容如下：
一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。
二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准，首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。
释 义
本次《决定》对全国土地制度进行了革新，预期将对整体经济形势产生深远影响。为便于理解，首先解释一下其中重要概念：
1、永久基本农田
依据新《土地管理法》第三十三条内容，大概解释为“确定的粮、棉、油、糖等重要农产品生产基地内的耕地”，“有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田和已建成的高标准农田”。
简而言之，永久保护农田为国家定准的优质耕地，并予以严格保护，轻易不得变更。
据2017年《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》的总体目标，到2020年，全国耕地保有量不少于18.65亿亩，永久基本农田保护面积不少于15.46亿亩。
2、农用地转为建设用地审批
农用地转为建设用地即改变用地性质，征收农用地块用于建设（城镇村及工矿用地，水利设施即交通设施用地）。
依据新《土地管理法》规定，土地征收事宜一般由地方政府申请，经省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。本次《决定》主要内容在于将该审批流程缩短。永久基本农田以外的农用地，各省级政府均可自行审批，永久基本农田只有试点省级政府可自行审批。
背 景
此前，我国政府的土地管理制度一直是“自上而下”，由中央对土地开发权进行配置和管理，再将土地指标层层分解到地方，地方申请土地征收也需层层上报至中央审批。这种政策利于中央统一调配，但也有不足之处：
一、地方和中央的信息不对称，部分地方饱和申请，指标冗余，进而轻慢批后管理，容易造成资源浪费。
二、审批时间较长，由地方申请至省级政府后仍需报国务院批复，等待周期较长，容易造成资源调配不够灵活及时。
影 响
土地制度向来是一个国家最为根本、最为基础的制度之一，对土地政策的任何改变都会带来深远影响，下面从四个方面阐述。
一、耕地变化
截至2015年末，全国共有农用地64545.68万公顷（96.81亿亩），其中耕地13499.87万公顷 （20.25亿亩）；建设用地3859.33万公顷（5.79亿亩）。
2016中国国土资源公报
耕地面积仅占农用地的20.9%，本次《决定》针对的是整体农用地变化，且耕地一直受严格保护，一直以来的政策为占用多少即补回多少，对此影响并不大。
二、各省及直辖市
对于15.5亿亩永久基本农田之外的农用地，国家将其转为建设用地的审批权下放到各省及直辖市。
这一举措直接增加了各省市潜在的可供开发的建设用地量，加快了土地征收速度。各省市地方农民的财产收入将得到相对提高，变相扩大内需，地方土地收入进一步上升，缓解财政压力，整体而言对于全国城市化建设进程有提速作用。
三、试点省及直辖市
对于15.5亿亩永久基本农田，进行了试点省份授权。在第一点的基础之上范围再度扩大到了永久基本农田。试点地区为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆。
细心一点不难发现，北京，天津为京津冀城市群，上海，江苏，浙江，安徽为长三角城市群，广东为粤港澳大湾区，重庆为成渝都市圈中部经济中心，四大片区基本就是我国经济支柱以及人口密集区。
对于这些区域而言，最大的利好在于提高了地方自主性，大大便利于地方建设，如近期中央一直重申的长三角一体化，将上海，江苏，浙江，安徽城市群整合一体，紧密联系，势必要涉及大量交通建设和新城区建设，其中主要的阻碍之一便在于各省市之间的大片农用地变更用地性质，为城市化建设让路。此《决定》颇有大开方便之门的意思，体现了中央政府对四大片区的资源倾斜，更有对其经济发展再创新高的期许。
地产行业——长期受益
落实到房地产行业，消费促进的政策6方面，19条中并不包含地产，多在文娱，饮食等行业。目前政府还未对地产行业有针对性政策出台。
央行降准方面，本次政策特别强调为定向普惠金融，即便各大银行因此而具有更多资金用于放贷，但能否用于房贷领域犹未可知，结合一直以来国家对于地产行业的严格把控，可以说希望并不大。
土地审批的改变对于一二线城市或者经济发展较快城市而言影响较大，后续城市发展的土地使用需求和土地供应指标之间将得到更好的匹配。不过由于本次《决定》并非整体扩大土地供应，因此对市场冲击较小。
长远来看，提高了各省级政府土地征收自主权，最大受益者无疑是各省之间的重点城市。各省会城市，各省内经济重点城市将获得越来越多的土地资源倾斜，对于地产行业来说无疑是重大利好，各家开发商应会更加深入布局。
对于房产行业的持续健康发展而言，外部经济环境的健康尤为重要，只有整体经济恢复强力发展，人们对于置业才有需求和能力。经济的复苏将给予人们信心，提振经济便是提振房价保持坚挺，目前仍是维稳最重要。短期来看无甚刺激，但是长期来看对于房产行业的稳定发展大有裨益。
苏 州
目前网传苏州对于消费券政策也正在制定之中，具体政策还未实行。
虽然暂时还未有实际政策出台，但是苏州一直以来对于地方经济的提振政策走在前沿，相信不久之后我们就可以看到本地的福利优惠。南京3亿消费券，苏州会有多少呢，真是令人期待。
央行降准政策主要针对中小企业，众所周知，苏州的民营经济发达，民间企业众多，一直以来中小微企业融资在苏州的动产融资中占比达到70%以上，在此基础上，结合本地一早发布的企业利好政策，相信可以迎来一波经济发展小高潮。
据《构筑民企高质量发展良好环境 苏州市人大常委会推动民营经济和中小企业发展综述》
土地管理政策方面，本次《决定》最受利好者无疑是试点省份，作为长三角一体化的核心城市以及江苏省内的经济第一支柱，苏州获得的资源倾斜也将更多。此前苏州的用地变更幅度一直很少，从2017到2018年农用地减少为0.8万亩，建设用地增加为1.8万亩。
本次《决定》发布后，农用地转建设用地预期将会变多，意味着土地供应的增加和苏州地方政府土地资源协调更灵活及时。更进一步，拥有大片农用地的区域，如吴江南部乡镇板块，未来数年将迎来快速发展期，对于城市化建设以及地产市场繁荣都有重大利好。
结 语
三大方面，三大政策，综合来看：
短期靠消费，依据消费券等举措拉动内需，增强经济发展动力，刺激消费市场尽快繁荣。
中期靠企业，从降准提高银行内部准备金，定向宽松对中小微企业的融资贷款，利率下调等举措大大缓解疫情中受影响最大，抗风险能力最小的中小微企业经济压力，喘过这口气，促进经济秩序恢复与发展。
长期来看，土地管理制度的改变影响最为深远，这是对各方政府的实际利好也是一种信号释放，增强省级政府自主权，提高土地征收速度和灵活性，对于促进城市化建设，各区域一体化建设有重大作用。
疫情难遇，政策利好也是难遇，如中国人老话所说，危机危机，既是危险也是机遇。中国在疫情期间表现了强大的执行力和凝聚力，现在疫情得到有效控制，在经济复苏方面政府更是持续放出利好政策，令人无比安心。
相信我们的国家，相信我们的政府，抓住发展的机遇，我们的经济发展不会放缓，只会更加稳健繁荣。