苏州楼市主力吴江！井喷供应下市场到底如何？

一直以来，吴江区作为苏州价格洼地，是苏州楼市的成交主力军。2020年截至到7月24日，吴江区商品住宅市场总成交179亿元，94万方，7829套。

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纵观今年量价走势，3月随着疫情稳定后，4、5月份供应成交稳定，有一定上升，供求比趋于1，6月开仓放粮力度加大，供大于求。7月市场热度有所缓和，量价齐跌。

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横向对比，自2016-2020年五年间，吴江区房价稳步上涨。

与去年相比房价上升幅度尤其大，但在供应成交量上同比却明显下降，而这主要是2019年城南、运东等板块新房集中供应，随着新房售罄，后续板块面临断供。

其中，吴江区楼市以太湖新城、运东、城南这三大板块为成交主力，今年以来，这些区域热度不减。

太湖新城

作为吴江区重点发展的板块，如今的太湖新城俨然成为苏州楼市聚焦关注度的一大明星板块，备受购房者青睐。从曾经的新房稀缺，到现在的“神仙打架”，太湖新城牢牢坐稳吴江房价高地。

其中吴越熙华雅苑劲销469套，成为板块销冠，均价27873元/㎡。

项目规划了43栋住宅，由34栋4F叠墅，以及3栋7F和6栋8F跃墅组成，建面约119㎡-232㎡。项目为朗诗绿色住宅标杆的熙华府系，容积率仅为1.2，为板块内容积率最低。

吴越熙华雅苑的亮点主要是运用了朗诗的绿色科技住宅理念，客户均为改善置业群体，目前处于尾盘阶段。

在新房市场上，以体育路为界，体育路以北核心区集结了11大改善项目，以南片区目前无在售新房。

今年有望入市的有建发悦江南、绿地枫和九里、苏河鹭鸣、德尔阅湖城、融创8号地块五大纯新盘。

01
建发悦江南

建发悦江南，规划了37栋6F住宅，产品为院落叠墅（6面宽叠墅、5面宽叠墅）、园景洋房，共计780户，车位1598个，全装修交付。

目前户型图已经公布，最小面积为约138㎡洋房，为4室2厅2卫户型。

02
绿地枫和九里

绿地枫和九里规划打造13栋11F小高层，打造了建面约113㎡、126㎡、142㎡三种户型，全装修交付。

03
世茂苏河鹭鸣

苏河鹭鸣规划10幢小高层，世茂操盘，分两期开发。作为世茂在吴江的首个项目，还是值得期待的。

04
德尔阅湖城

德尔阅湖城位于吴江区东太湖高新路与水秀街交叉处，楼面价7830元/㎡。

项目由19幢房源组成，包括7幢高层住宅、12幢科研用房。住宅部分共计575户，全部装修交付。

德尔悦湖城目前公布了两种户型图，为建筑面积约165㎡3室2厅3卫和建筑面积约190㎡4室2厅3卫。

05
融创8号地块

该地块是今年4月融创以9.61亿竞得，成交楼面价15139元/㎡，南侧就是吴江第九人民医院，东侧有东太湖实验小学，北边有新希望锦麟云镜和中南紫云集。

根据规划公示，地块拟建11幢住宅，6幢11F洋房和5幢17-18F小高层。

两宗待出让地块

01、秋枫街西、笠泽路南

今年预计出让的就是图上的2号地块，地块周边都是低密住宅。

02、夏蓉街西、庞杨路北

运东

2019年东环南延二期的通车，运东一跃成为园区外溢的刚需首选地，板块内的新房逢开盘即售罄，千人陪跑也是屡见不鲜。

从表格里可以看到，上榜项目均是一些老盘，其中翡翠公园以1059套遥遥领先，而这主要是其均价1.7万/㎡，价格优势突出。

2019年的火爆也使得板块内的新房迅速清盘，今年以来板块新房市场久无上新，鲜少有发声。直到纯新盘中交九雅花园入市，运东新房市场才又活跃了起来。

接下来，运东板块最快入市的还有纯新盘中建和风印月。

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中建河风印月

该地块是2019年12月中建一局以总价23.06亿竞得的，楼面价11211元/㎡。项目规划了33幢11-27F洋房、小高层和高层，建面约83-118㎡，毛坯交付。

两宗待出让地块

这两块就在云梨路与庞山路交汇处的两侧，一个在东一个在西。地块的容积率均为1.8，未来的产品类型也基本类似。

城南

2019年，吴江同样火热的还有城南板块，新房限价下，加之与周边二手房轻微倒挂，中海富仕居、新希望锦麟九里逢开即售罄，预定了板块热度。

注意：以网签数据为统计，非即时成交数据。

整体来看，随着去年众多项目清盘，今年吴江城南火热程度有所削弱，唯一在售的新房仅有荣熙华庭。

城北

吴江城北板块目前在售新房较少，主要是新湖明珠城和太湖朗峯。

其中，新湖明珠城以435套成交表现不俗，主要得益于其自带大型商业新湖广场，同时1字头的价格洼地，备受购房者青睐，目前处于尾盘在售状态。

接下来板块待入市的纯新盘还有华润太湖湾天下。

01
太湖湾天下

华润太湖湾天地，位于吴江开发区湖滨北路西侧、太湖东侧，与绿地太湖朗峯一路之隔，楼面价8243元/㎡。

根据规划，项目住宅将拟建13栋住宅，其中，11栋18F小高层、1栋23F高层、1栋24F高层，现房销售。

在滨湖路的西侧，商业部规划15栋商业，2栋服务型公寓，1栋自持的四星级酒店。项目的南侧有一个幼儿园用地。

截至目前，吴江区共出让12宗宅地，其中运东、太湖新城两大热门板块均有地块出让。此外，盛泽、平望、震泽乡镇板块也都有新房企入驻。

可以看到，旭辉、绿地香港抢滩入驻，将缓解运东板块新房稀缺的状况。“园区南”的区位优势，使得运东将更好承接园区外溢。随着配套的不断完善，板块人居高度将再上一个台阶。

然而另一个极端就是太湖新城，新房的井喷供应。尤其是体育路以北核心区，聚集11个纯新盘，且都是致力改善，产品类似，扎堆布局，竞争达到白热化。

作为长三角生态绿色一体化发展示范区的重要组成部分，吴江一跃成为长三角一体化战略C位，近享发展新风口。同时，吴江也在加速融入苏州主城。

面对苏州主城2.5万/㎡的房价高地，吴江价格优势凸显，成为苏州楼市一大亮眼区域。发展向好，市场需求升高，接下来吴江的市场表现仍然令人期待。

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