实探|房价冲上3万元/㎡的吴中太湖新城，到底值不值得买？
前言
苏州是一个拥有很好成长性的城市，其规划兑现能力十分强大，就拿吴中太湖新城这个板块来说，2012年政府开始规划，秉持“先规划后建设、先地下后地上、先生态后业态、先配套后居住”的发展理念，如今说吴中太湖新城“代表苏州未来城市建设最高水平”也当之无愧。
随着交通、商业、教育、医疗等城市配套日臻完善，今日的吴中太湖新城已经一跃成为苏州楼市的明星板块，齐聚8个在售及待售项目，笔者走进吴中太湖新城，为网友带来第一手的信息，希望对购房者有所帮助。
新房市场：在售、待售共8盘，板块竞争激烈
据统计，吴中太湖新城共有8个在售及待售项目，在售项目为金融街融悦时光、天鹅港华庭、金融街融悦湾、江南沄著、绿城招商柳岸晓风以及限价盘建屋吴郡半岛，待售项目有中信泰富项目和滨江项目。
金融街融悦时光
金融街融悦时光距离地铁4号线支线木里站距离较近，从木里站2号东南口出站沿着东太湖路、龙翔路步行约12分钟到达。
21#、23#中间户为建面约为114㎡三房两厅两卫户型，边户为建面约127㎡四房两厅两卫户型。
项目配备人才房，建成后由苏州太湖新城吴中管委会或其授权单位按均价16500元/平方米进行定价购买。
交付时间为2022年上半年。
给笔者留下深刻印象的是项目的厨具精装配置，可谓非常“豪横”！
据置业顾问介绍该厨具是意大利顶级贵族电器品牌SMEG，堪称厨具界的“爱马仕”，在苏州市面上有且仅有一家。
与项目一路之隔的48万方逸林商务广场项目，已结构封顶。希尔顿逸林酒店（五星）和希尔顿花园酒店（四星）两家酒店同时入驻，地下空间也距离项目很近。
天鹅港华庭
天鹅港华庭位于吴中太湖新城中央商务区，地铁4号线苏州湾北站出站口，算是名副其实的“正轨交盘”。
项目一期已经售罄，目前在售为1、4、5#，1和4#为18层小高层，两梯四户，边户户型为建面约129㎡四房两厅两卫，中间户型为115㎡三房两厅两卫，5#均为建面约为204㎡的湖景大平层，限量版只有48套。
滑动查看项目户型图
从户型来看，天鹅港华庭的三个户型都是方正通透，没有浪费面积，整体功能性和舒服度较强。
从精装品质来看，天鹅港华庭的精装配置略逊色于金融街融悦时光。
江南沄著
江南沄著是吴中太湖新城唯一的复式项目，项目的稀缺价值明显。
江南沄著位于东太湖路与溪霞路交汇处，距离4号线苏州湾北站约800米，也是吴中太湖新城唯一一个毛坯交付的新盘。
笔者参观了建面约118㎡户型的样板间，主卧开间达到6米，套内北厨房一半面积赠送，二层挑空赠送，总赠送面积达到43㎡，总体而言性价比较高。
项目距离地下空间较近，湾东邻里中心下个月开业，项目主要客源来自周边的改善、还有姑苏区的改善置业者。
绿城招商柳岸晓风
笔者带着期待的心情来到绿城招商柳岸晓风项目，想一睹绿城产品的风采，所幸并未让笔者失望。
地铁4号线木里站出口沿着连柱山路一直向北步行约10分钟可到，途中经过美丽的天鹅湖公园。
项目西北侧规划为医疗用地，后期会建设一座三甲医院。项目南面为吴中太湖新城管委会。
项目目前在售10、15、21、24#，建筑面积约112、127、160、165㎡。
其中建面约112㎡的户型卖得最好，总价在350万左右，客群有很大一部分是招商小石城的置换客户。
看了绿城招商柳岸晓风，笔者最大的感受是：相较自带商业的天鹅港华庭和金融街融悦湾，项目在配套上稍微逊色。位置上，也不及天鹅港和金融街前期产品的湖景资源，但是精装品质方面还是具有一定优势。
金融街融悦湾
金融街融悦湾位于塔韵路东侧、天颜路北侧天颜路8号，距离地铁4号线苏州湾北站约1公里，在江南沄著的正南面。
项目在今年5月小长假期间开盘，推出488套房源，整体备案均价30977元/平，备案总价区间351-724万/套，也是吴中太湖新城最高单价项目。建筑面积段约为126-314㎡，装修标准约为2000/㎡，新风、地暖、中央空调三大件都有，2021年6月交付。
金融街融悦湾一期房源已基本售罄。门槛较高，其主要客群来自于上海、姑苏区、园区客户，且大部分全款购房。
二期现正在预约中，即将开盘。二期从面积段上看，也依旧是纯改善产品，建筑面积在142-212㎡之间。
金融街项目包括两宗为住宅用地，两宗为商服用地，将打造成为集住宅、公寓、甲级办公写字楼、总部办公、高端商业及五星级酒店于一体的47万方城市综合体项目。据了解，金融街融悦湾的地标建筑已确定将由君悦酒店入驻。
此外，其南侧综合体部分命名为融悦湾商业中心。
中信泰富地块
中信泰富地块距离天鹅港华庭十分近。
2020年4月1日，中信泰富以底价201567万元竞得该地块，成交楼面价8355元/m²。8月11日，该项目规划出炉。
项目规划了10栋住宅、2栋超百米商务办公楼和2栋商业，其中住宅由24-31F高层产品组成。根据拿地时的要求，住宅单套户型面积不得低于110平，精装标准不低于1500元/平。
1/3/6/8＃，层高为24F
2/5/7/10#，层高为31F
4#，层高为27F
9#，层高为29F
外立面以大面积铝板为主，香槟银灰色铝板+灰色铝板+深灰色质感漆，颜值超高，但是却因户型遭到网友吐槽，最大的槽点是几个户型都没有朝南的阳台。
我们从4、5、8、9、10幢住宅标准层平面图来看这个户型，虽然方正，每个空间都有飘窗设计，但是阳台却设计在厨房北向，还是封闭的……
滨江地块
今年6月1日，滨江集团竞得吴中太湖新城苏州湾大道东侧、君益路北侧地块，成交楼面价18595元/㎡。该项目由滨江和新希望合作开发。地块要求住宅面积≥110㎡，且装标不低于1500元/㎡，外立面色彩为冷灰，为改善定制。
地块位于永旺梦乐城和歌林小镇南面，出门就到商业，周边小区如建屋吴郡半岛、新城郡未来等都已经是成熟小区，生活气息浓厚。
时隔22天，项目规划出炉。项目共规划17栋住宅，包括3栋小高层和14栋高层。
10#楼的标准层平面图如下：
户型方正，无明显浪费面积，作为杭系房企滨江集团进驻苏州后的第一个项目，产品力值得期待。
建屋吴郡半岛
限价神盘建屋吴郡半岛，项目位于吴中太湖新城吴郡路，永旺梦乐城南侧。项目一共开过三次盘，在今年5月25日领取预售证，整体备案均价仅为23761元/㎡！相较板块近3万元/㎡的均价，倒挂7000元/㎡，这个项目是苏州人必抢的项目！
新房市场挤压下 二手房成交惨淡
新房市场竞争十分激烈，我们把目光放到板块的二手房市场。
据链家网显示，8月吴中太湖新城二手房成交均价约为30112元/㎡，在售房源为349套，最近90天内成交房源9套。
商业密集 城市功能配套日臻完善
歌林小镇目前体验中心落成，已经开业。
逸林商务广场已经封顶，预计2021年建成。
此外，吴中太湖新城规划6个邻里中心，满足业主平时的一些生活所需。
还有七子水街、金融街商业项目、天鹅港商业部分、轨交商业地块......吴中太湖新城的商业密度之高，在苏州可能只有湖东CBD能够媲美。
国内三甲——吴中太湖新城医院，重点发展肿瘤特色专科。
国际三甲——UCLA高端医疗中心（暂定）由吴中太湖新城与加州大学洛杉矶分校医疗中心和MEDPOINT Health Partners共同打造。
全长9.8公里的太湖生态水岸全面完工，这是吴中太湖新城第一条骑行景观慢行系统。
天鹅湖公园已全面完工，并对外开放。
360剧场项目总投资4.5亿元，占地总面积33870.6平方米，计划2021年6月完工。项目将建成集剧场、展示、餐饮等功能于一体的大型剧院，可同时容纳观众2700人。
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