实探 | 苏州这个板块7盘齐聚！倒挂5000元/㎡凭什么？
上周五（9月11日），苏州市自然资源和规划局挂出11号土地公告，其中两宗地块分布于高铁新城，一宗纯住宅用地，一宗科研和商服用地。
目前高铁新城板块共有7个在售及待售楼盘，其中除了老盘芯城汇外，美的云筑去年10月首开，吴韵青秀和融信天澄是今年上半年才入市的新楼盘，且去化成绩都不错，嘉华国际和花语天境也开始动起来了。
美的云筑位于青龙港路和南天成路交叉口，距离高铁新城圆融广场直线距离约500米，从2号线大湾站出口步行约1公里到项目，按照规划未来地铁7号线的相城大道北站距离项目较近，一路之隔便是正在建设中的长三角国际研发社区。
项目西南侧便是南师大实验学校（民办寄宿制学校，包括幼儿园、小学、初中、高中）。
目前项目已经开盘4次，整体备案均价约为27488元/㎡，9#、11#、12#已经售罄，13#还剩下少量房源，10#在售，8#正在预约。
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其中建面约128㎡的四房两厅两卫户型卖得最好，115㎡赠送面积较多，具有一定的性价比。
客群来源为园区自住、相城元和及太平、黄埭、北桥、黄桥等乡镇改善。
笔者参观了样板间，感受了美的的科技系统，部分图片与网友分享如下：眼前一亮的莫过于入户大堂，肉眼看建面几乎有50㎡，十分宽敞气派。
精装标准来看，项目的厨房配置几乎都是美的（或同等品牌），卫浴是德国杜拉维诗、科勒（或同等品牌），橱柜是索菲亚（或同等品牌）等。
在客厅设置角落摄像头、环境质量探测器、智能网关、智能语音管家等一系列智能化配置，非常适合年轻人居住。
项目一期、二期将于明年（2021年）5-9月交付。
融信天澄位于蠡太路北，求索街西，虽然距离地铁2号线苏州北站和大湾站存在一定距离，但规划中的轨交7号线青龙港站距离项目约500米。
项目最大的一个优势便是与苏大实验学校一路之隔。
苏大实验学校是相城高铁新城核心区内第一所十五年一贯制学校，今年中考总均分区内公办第一。
目前12#待售。
6#、8#、5#、3#预计今年年底加推，最迟明年上半年开盘，目前蓄客中。
项目的客源辐射整个相城区，陆慕、元和、太平、黄桥、黄埭、蠡口，均是置换、改善客户，看重家门口的一站式教育资源，更有园区和新区的投资客，也是关注学区才购买的项目。
项目将于2022年年底交付。
精装标准也很赞，菲斯曼地暖，东芝中央空调，东芝厨卫。
最让笔者眼前一亮的是融信天澄的弧形阳台，可谓苏州市场上的唯一份！在建面约118㎡、138㎡的户型中都有设计！
弧形阳台实拍图：
MOC芯城汇是新城打造的200万方产城综合体，住宅约50万方，商业约83万方。项目距离地铁2号线大湾站约800米距离，距离2号线苏州北站仅约700米。
三期3#、4#还剩20套房源，建面约148㎡，5#还剩4套，建面约120㎡。
四期将于今年年底推出。
项目的精装配置也很不错，老板、西门子、摩恩、日立、科勒……都是购房者耳熟能详的大品牌。
客源和以上两个楼盘相似，多为周边乡镇改善职业者还有园区投资、自住型购房者。
其中建面约98㎡的三房两厅一卫户型，因为总价低的缘故卖得最好。
从2012年高铁新城挂牌成立，8年时间见证了高铁新城的发展和成熟。
MOC芯城汇内六大核心地标利好频发，号称“口红楼”的234米超高层酒店成功筑底，约23万方高铁吾悦广场官宣将于11月6日开业，约3万方会展中心——高铁之心启动建设，5A甲级办公集群开启整层定制模式，约500米主题音乐街区芯光里商铺加推。
上海嘉兆商住项目
规划6幢高层，两梯四户
在芯城汇的正北面便是上海嘉兆商住项目，目前已经围挡，案名已出——嘉华国际。
项目位于苏州相城区高铁新城南天成路南、澄阳路西，是上海嘉兆（嘉华）于2019年9月28日以总价11.21亿元竞得，成交楼面价15926元/平，溢价率2.7%。
该项目是商住用地，所有住宅户型面积不得小于100平。容积率2.0，将建6幢23-26层的高层产品，两梯四户。
3#、5#：23F
6#：24F
10#：25F
7#、8#：26F
根据公示8#房型为3房2厅2卫和3房2厅1卫。
中铁建12号地块
案名花语天境 中铁建和万科合作开发
中铁建12号地块位于澄阳路西，青龙港路南，与嘉华国际一路之隔。
今年4月1号，中铁建以22亿元总价竞得高铁新城12号地块，成交楼面价17541元/㎡，溢价率13.17%，刷新板块楼面价。
项目规划占地面积约5.7万㎡，建筑总面积12.5万㎡，容积率2.2，规划总户数988户，打造12栋18-24层的高层产品。
值得注意的是，项目划分了南北二区，其中南区总用地面积1.9万㎡，容积率2.2，拟建5幢18F高层。
北区总用地面积3.75万㎡，容积率2.2，拟建7幢23-24F高层，及1幢2F的配套用房。
项目已经动工三个月左右，预计售楼处在10月份建成。
吴韵青秀
小体量 剩余少量房源在售
吴韵青秀位于吴韵路东、胡巷街南，西侧就是芯城汇二期和三期住宅，一路之隔就是吾悦广场，在项目北面就是2号线大湾站，步行500米即可到达，出行比较便利。
项目整体规划1幢商业办公，3幢精装高层，总户数324套。其中住宅1#和3#是29层，2#楼27层，两梯四户，是高铁新城板块体量最小的楼盘。
项目于今年5月14日领取预售证，324套精装高层一次性全拿，整体备案均价26821元/㎡，这个价格在高铁新城板块极具竞争力。
中间户均是建面约105㎡户型，1#和2#楼边户建面约129㎡，3#楼边户建面约139㎡。
非凡环秀湖花园
倒挂老盘 今年无销售计划
非凡环秀湖总体量60万方，建筑面积90万方。目前项目一期、二期、三期均已交房。
项目于8月初规划公示出炉，规划8幢高层。此次公布批前公示的部分有可能为四期产品。
环秀湖花园拿地时间为2013年8月，2015年第一期开盘均价仅为9500元/㎡，项目最近一次领取预售证还在2018年，当时的备案均价约为25000元/㎡。
未来这批四期房源入市，是否涨价还很难说。
上周五苏地网挂〔2020〕11号公告出让了高铁新城65号住宅地块和66号科研用地、商服用地，笔者开车想去看看地块周边的城市界面，结果还没有到目的地，太东路已经因为修路被堵住了，但是笔者看到一块在施工的教育用地，问了工地人员才知道是荟同学校。这是荟同学校在中国的第二个校区，第一个校区落在特区深圳。
这个全球第三所荟同学校，采取十五年一贯制办学，预计2021年开学。
以上就是高铁新城板块在售、待入市项目。
从最新实探结果来看，几大在售楼盘的地段和产品都各有优势，价格方面芯城汇和吴韵青秀稍微低一些，精装配置方面美的云筑和融信天澄略胜一筹。
嘉华国际和花语天境今年入市的可能性不大。
板块二手房挂牌价跌落
名校施教区二手房存在5000元/㎡价差
根据链家数据显示，板块内二手房均价为28354元/㎡。
今年2月受疫情影响，板块二手房挂牌价跌至谷底，今年1-8月板块二手房挂牌价未突破3万元/㎡，实际成交价格也在2.8万元/㎡左右。
二手房成交所依赖的带看量在三月之后有了明显的增长，新增房源量也在逐渐增多。今年7月，高铁新城二手房新增房源量到达顶峰100套。据链家网显示，截至发稿前，高铁新城二手房挂牌量达889套。
以金科观天下、建发中泱天成、金科优步水岸和建发泱誉为代表的板块二手房均价区间为3.3万元-3.7万元/㎡，与新房形成鲜明的价格倒挂。
笔者从某连锁中介门店了解到，芯城汇、融信天澄、美的云筑等新盘开盘加推使得本就不具备价格优势的二手房市场更加步履维艰，近期也有不少房东主动降价以尽快抛售。
2020年5月16日，“苏州北站综合枢纽建设指挥部”挂牌。
通苏嘉甬铁路也迎来新的进展，计划年内开工建设。
未来京沪高铁、通苏嘉甬高铁在苏州北站汇聚，沪苏湖、苏锡常城际也计划在此形成十字交汇，苏州北站将成为真正的“黄金双十字”枢纽。
以高铁北站为中心得高铁新城板块也迎来新的增长极。
历经八年多的发展，高铁新城已迎来了各项基础设施、大型配套集中落地期。
八年成城，其区域价值已经在不断凸显。
以交通为脊梁，商业、教育、医疗各项城市功能配套不断完善，助力板块价值的升级。
八年时间，苏州高铁新城房价翻了4倍！地价涨了7倍！
高铁新城目前新房的价格约为28000元/㎡，多以大户型为主，住宅建面平均在100㎡以上，目标定位在高端改善型置业，和元和并称相城区两大主力改善板块。
而板块二手房的价格最低都高达24000元/㎡，总的来说，在高铁新城购置新房是更具性价比的选择。
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