最近克而瑞分析师整理了苏州六大区的二手房成交情况，发现了一个楼盘从去年到今年上半年，成交量一直问鼎相城区，这个楼盘就是位于相城区元和街道御窑路和安元路交汇处的万科魅力花园。
这个楼盘在几年前就给笔者留下了深刻的印象，它的体量很大，总建面积约41.5万㎡，共有30幢楼，由于户型建面较小，成交量一直可圈可点，并跻身2017年苏州市区商品住宅成交面积和套数榜前10 ！该楼盘在2019年上半年已经全部完成交付，其二手房成交量持续领跑。
根据链家网显示，今年上半年，万科魅力花园的成交套数为129套，近90天内成交了58套，正在挂牌出售的有275套，挂牌均价为26205元/㎡。
成交单价最高在2020年8月，成交价最高约为3万元/㎡，为洋房高层房源。目前在链家网上挂牌有275套房源，最高挂牌单价已经达到3.1万元/㎡，挂牌单价超过3万元/㎡的房源有8套，大部分房源挂牌均价在2.6万元/㎡。
挂牌单价超3万元/㎡的房源中，大部分是9层洋房且楼层在中高楼层，室内软装品质较好，品牌家私，保养得也不错，甚至没住过人。
在板块二手房成交均价停留在2.6万元/㎡，新房成交均价在2.8万元/㎡，3万元/㎡的挂牌价格还是比较虚高的，尤其是32/34层的大高层房源！
为了深入了解项目的热销原因，笔者亲自来到万科魅力花园社区进行调研。笔者来到万科魅力花园小区门口的中介门店进行调研，通过与一位资深经纪人的对话，对小区的成交量和周边的二手房市场有进一步的了解。
据这位资深经纪人所说，万科魅力花园是全苏州卖得最好的二手房楼盘，平均一个月能卖掉20-30套。
贝壳系在全苏州拥有60%的市占率，相城市占率则更高，所以这个成交数据具有一定的准确性和代表性。这经纪人对笔者说，大部分房东卖房是为了置换，有的置换到周边的改善楼盘，如万科玉玲珑、园玺、万科锦上和风华苑等，有的则置换到重点学区房小区，如园区星海和高铁新城的苏大实验学校。买家一部分是刚来苏州工作的新苏州人，也就是纯粹的刚需群体，需要买房结婚。一部分是手握现金却一直观望的人，还有一部分人攒了几年的钱想买大户型，这两类买家都是一直想买却没跑过房价的上涨，最后只能退而求其次先抓紧时间上车再说，而万科魅力花园的性价比相对来说是比较高的，符合刚需群体和观望群体的预期。价格方面，洋房的成交价格在230万左右，具体浮动则看装修和保养情况。房东需要交纳2个点的中介费，大概到手房价在225-227万。
大高层（32、33层）中间户建面约83-89㎡的总价约为210-215万，边户建面约95-97.5㎡，总价约235-245万。
在说到买卖双方的心态时候，这位资深经纪人告诉笔者，买卖双方心态存在较大的迥异之处。卖家都觉得自己的房子装修品质好、保养好，想卖出高价，但是买家却只认性价比，尤其是首次置业的购房者，所以在谈判过程中，经常会出现谈不拢的情况。
根据成交经验，一期比较好卖，大部分房源是满五唯一的，可以省去5.6%的增值税和1%的个税，所以得到众多购房者的认可。
平均成交周期在120天左右，即四个月，也有诚心卖、配合好的房东，1-2个月也可以卖掉，最快则一个月卖掉，
一些房东急卖、价格实惠的房源，且买卖双方配合度都很高，最快成交周期为一周。
小区有西门、东1和东2三个出入口，都需要门禁卡刷卡进入，外来人口、外卖、快递人员不可进入，可见小区的安保做得还不错。
万科魅力花园给笔者的第一印象是：到底是次新房小区，小区内部道路干净，绿化率高。
有高端改善社区所做的中央会客厅，规模较小，精致度要逊色很多，但是在刚需小区里，做得还算用心。
各类儿童活动设施比较完善，基本配备社区公共空间应该有的配置。
地上停车位数量较多，可供外来车辆临时停车，费用在5元/天，或者业主月租，停车费大概在150元/月，这个停车费还算比较实惠，毕竟地下停车位的月租在280元/月，不过据保安所说，地上停车位基本靠抢，因为晚上8点左右地上停车位就被停满了。
我们知道，如今市面上大部分小区都做到人车分流，人车分流能够保证安全性，但是楼底下的停车位便利性更高。
大高层的舒适度和洋房相比可就差很多了，大部分是两梯六户，按照一家三口人来算，一栋楼里居住人数达到576人，可以预想到早晨上班电梯一定很难等。而且设置有风雨连廊，中间4户是没办法做到南北通透的。
大高层一眼望去，密密麻麻，密集恐惧症的人一定不太能接受。
值得一提的是，万科魅力花园的物业是万科物业，万科物业的服务质量是有口皆碑的，这也是小区重大卖点之一。
小区的物业服务中心在小区南门处，业主也可以通过物业服务中心进入小区。
物业中心内部有桌椅和儿童游乐设施，供业主使用，夏天很多妈妈和老人带着孩子在里面纳凉。
据物业中心的人说，万科物业的一大服务特色就是管家式服务，每个管家负责几个楼栋，以帮助业主解决问题，且管家的名字都很好听且好记——“木竹”、“翠竹”“石榴”“海棠”等。
笔者在万科魅力花园小区里走了一圈，这个小区给笔者的感觉是：整体环境较佳、房龄新、绿化好、基本配置完善。
万科魅力花园带社区底商，对于社区居民来说是十分方便的。
尤其是疫情期间，社区底商成为解决日常生活所需的“救命稻草”。
万科魅力花园的社区底商业态较为丰富，有超市、早餐店、奶茶店、理发店、水果店、蛋糕甜品店、中介门店，甚至二楼还布局有医疗养身机构，居住在这里，生活便利性不言而喻。
交通方面，从小区西门出发，沿着安元路步行约1.5公里到达地铁4号线姚祥站，距离地铁2号线蠡口站约2公里，距离春申湖快速路约2.5公里，距离中环北线约2.5公里。去往苏州六大区无论是自驾还是公共交通，都十分方便。
商业方面，距离大悦春风里商业综合体步行约1公里，大悦春风里预计今年8月28日正式开业。作为相城区让人值得期待的商业，关注度相当高，据悉大悦春风里的能级和规模将比肩苏州中心。
加上小区自带底商，小区对面有两个社区邻里型商业——永隆金街和元联邻里中心，小区居民出门买个菜和日常生活用品，都在200米以内。
教育方面，小区西门隔着一条马路就是公立学校——玉成实验小学和玉成幼儿园。
同时，山峰国际双语学校也在建设中，基本满足家门口一站式教育资源。
距离小区约1.8公里处是苏州市第二工人文化宫，约3公里处是苏州市第二图书馆，文体配套也十分完善。
可以说，在万科魅力花园3公里范围内，各项城市功能配套齐全完善且高端。元和板块作为相城区的主流核心板块，近两年发展速度非常迅猛，板块价值也得到了市场的认可，板块新房的成交量从去年到今年上半年都是领跑苏州的。
而元和板块的核心配套，几乎都是集中在万科魅力花园周边的，这也就决定了这个二手房社区在地理区位上的利好。
再加上项目自身的亮点，靠近地铁，出行便利，对面就是学校，周边配套高端完善，且户型、装修方面尚可。最重要的是在苏州新房房价达到2.6万元/㎡的今天，200万左右在苏州只能购买到外围、远郊板块的楼盘，对于大部分刚需购房者而言，210万起买到这样地段和产品，性价比是非常高的，所以该楼盘的成交量能够问鼎苏州。
值得一提的是，对于大部分刚需购房者而言，在苏州新房房价达到2.6万元/㎡的今天，210万起就能买到一个方正户型、靠近地铁、出行便利、周边配套齐全的楼盘，性价比还是相当高的，所以万科魅力花园能够在苏州市区的二手房成交中拔得头筹。
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