下半年楼市淡季来临？苏州到底如何走向？！
1
昨天7月15日，国家统计局公布了6月份70个大中城市房价数据和上半年房地产各项数据。
数据显示，上半年全国商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%，两年平均增长8.1%；商品房销售额92931亿元，同比增长38.9%，两年平均增长14.7%。
据此计算，6月末，全国新房销售均价已经突破万元，达到了10485元/平方米。
仔细研读国家统计局发布的 上半年房地产各项数据，有几点还是十分值得关注的。
在房地产开发投资完成情况方面，今年上半年，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%，其中，住宅投资为54244亿元，增长17.0%。
房地产开发企业土地购置面积为7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3808亿元，同比下降5.7%。
销售方面，今年上半年全国商品房销售面积为88635万平方米，同比增长27.7%；其中，住宅销售面积增长29.4%。
商品房销售额为92931亿元，同比增长38.9%；其中，住宅销售额增长41.9%。
综合上述全部数据，我们不难发现，从大部分数据的表现看，上半年全国楼市多项数据均呈现出上升态势，说明房企对于行业的信心并未减弱。
但在多组数据上涨的情况下，全国主要城市的房价并未出现明显的涨幅，多数城市的增速有所放缓。
2
其实要说下半年苏州的楼市走向，就不得不提上半年楼市的三刀政策，这三刀政策从土地、金融、二手房对苏州楼市都有一定的影响。
今年上半年，房地产金融环境持续收紧，违规流入房地产的经营贷、消费贷等受到严查。
此外，苏州房贷利率节节走高。近两个月来，苏州的房贷利率完成了四连涨，同时，多家银行表示额度很紧，放款时间不确定。
在所有的楼市调控政策中，金融是影响最直接、最具杀伤力的。直接影响的不仅是购房者的钱袋子，也是开发商的钱袋子。
利率高位在下半年的苏州楼市会持续下去，甚至有可能继续走高，贷款买房的客户真的是要特别注意了。
而贷款额度后期可能会有所缓解，但也相对的不会太轻松，因此下半年在苏州买房，购房成本增加已是不争的事实。
苏州首次集中土拍地价维稳，成交总金额达421.65亿元，平均成交溢价率仅7.83%，平均楼板价10613元/㎡。
我们看到了什么？热！稳！
房企拿地热度依旧，地价维稳也是依旧。此外，国企、央企、规模房企持续深耕。
下半年，苏州土地市场还有两次集中供应土地，分别在7月、10月，届时估计在8月、11月会进行集中出让。
从了解的拟出让地块信息来看，下半年苏州集中出让的地块，大部分看点十足。就拿即将出让的第二批集中供地地块来看，不同于第一批，第二批的地块优质很多，拿出了很多核心地块。
特别是狮山、高铁新城、苏州湾、太湖科学城，甚至像浒关、运东这些都有很不错的地块。
现在的苏州市场是改善引领，而苏州第二批集中出让的地块，大部分后期可打造改善楼盘。
部分后期可打造为刚需楼盘，地块所处位置都在耳熟能详的区域：太湖度假区以及相城北部。
近期年中之际，全国多个城市二手房“寒风四起”，银行利率不断上调，额度紧张，部分城市甚至停贷，使得二手房成交周期延长，部分置业者进入漫长的“等贷期”。
此外，就在前几天，西安、上海接连向二手房市场挥剑，西安出台二手房指导价，上海增加价格信息核验。
而在改善引领下，苏州的楼市发动机，就是靠二手房置换或者二手房的挤压。
因此，无论是否买房，苏州的二手房市场行情，还是要好好关注一下的。
苏州二手房市场去年的冷淡行情大家都有目共睹，这份冷淡直到今年上半年才有所缓解。纵观今年苏州市区二手房成交情况，可以看出，6月份开始成交量明显趋于下滑，与3-5月份月均六、七千套的成交量真的是难以相提并论。
苏州现在二手房存量依旧很高，下半年其实自身压力已经很大，政策上不会再有其他新的动作。
随着房贷政策的进一步收紧，下半年会一定程度上影响二手房的交易，而二手房成交量下行，则势必会影响到以房换房的新房改善市场。
可能有人会问，昨天（7月15日）不是央妈降准了?
从微观背景来讲，尽管已经降准，但在央行与银保监会设定房地产贷款和个人住房贷款的上限的背景下，降准的这股水流，很难再流入房地产市场。换句话说，对楼市利好非常有限。
3
看完大的市场环境走势，我们也来看看微观的市场状况。现在下半年的苏州楼市已经开场半个月，近期表现如何呢？我们来看看。
2021年7月上半月，苏州市区商品住宅供应量36.05万㎡，同比减少50.12%，环比增加19.06%；成交量41.57万㎡，同比减少43.87%，环比减少19.03%。成交均价25698元/㎡，持续维稳。
7月截止15日，苏州市区二手房市场成交2502套，比6月份上半月的2785套减少283套。照目前二手房的成交走势，预计7月份的成交量也是会在5000套左右的。
苏州7月二手房均价 22020 元/m²，苏州6月二手房均价 21960 元/m²，环比上月上涨 0.27% ，同比去年同期上涨 6.09% 。
目前苏州新房市场存量为64616套，二手房挂牌量超10万套。下半年的苏州楼市，依旧以去库存为主。
此外，下半年苏州新房市场又将迎来大量的供应。这其中值得关注的楼盘就是奥体、青剑湖、狮山板块了。
比如奥体板块的锦麟铂悦府，绝对是苏州楼市下半年最吸睛的项目！就在今天项目也领取了首批预售证，详情可见今日二条。
湖东CBD的超高层——新鸿基ICC，也有望在今年下半年入市，整个项目共计385套住宅，15种户型，面积段在65-343㎡，想买的也可以留意一下。
此外，还有中海在青剑湖的另一个项目——中海阅湖湾，即将接力入市。
狮山今年下半年最值得期待的项目，当然还得是狮子山澜庭、狮子山澜院和览月阁。
此外，姑苏区的南门、高铁新城、科技城、木渎、吴中城南、（吴中、吴江）太湖新城、度假区、胥口、甪直等热门板块都会上新。
乱花渐欲迷人眼，下半年的楼市总体期待值还是很满的。
总的来看今年下半年，对于房企而言的考验依然较大，形势依然严峻且不容乐观。
一方面，政策层面的高压态势不会改变，这使得房企在销售端存在一定的承压；另一方面，融资成本的不断攀升使得房企不得不向管理要红利，减少不必要的开支。
对于购房者而言，各方面的政策都利好消费端，特别是刚需购房者，享受政策的利好将更为明显。
市场难能可贵的进入到买方市场中，这对于购房者来说，是前所未有的一次机会，一定要尽早看房，把握时机！
往期推荐
中环环线闭环在即，期待一个更新的苏州！
轨交5号线开通倒计时！特立独行的苏州楼市，将向何处去？仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考
引用数据和观点必须经
克而瑞苏州工作人员同意
转载务必按照以下格式：
转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
洞察市场趋势
发觉置业时机
分享买房故事
以真实鉴苏州
克而瑞苏州交流