买学区房成抽“盲盒”？苏州学区房降温了？

这个夏天，学区房这一话题被一众家长热议。

有人说学区房彻底凉了，学区房死期到了……

有人说学区房改革还任重道远，一城一策和我无瓜……

但无论哪种声音，学区房作为一个硬通货，它的上面架着的是中国人最大的安全感来源——房子，而在上面炙烤的是教育这一永远都逃不开的话题。

从价值属性来看，它又是一众房产中涨得快又抗跌的一类，买房者对此趋之若鹜。

#01

以对口中国人民大学附属小学的晨月园为例，其最低售价从去年的500万元，涨到了700万元，涨幅约40%。

去年11月至今年3月份，海淀学区房价格普遍上涨，涨幅约20%。

今年开年以来，北京热门学区房市场如海淀万柳、中关村，西城金融街、德胜等地区几乎全线上涨。

1200公里以外的上海，上演着同样的故事。

来感受一下去年底上海张江某学区房小区的盛况：

这个小区：

2019年成交价8万

2020年底成交价已经超过14万

一年的涨幅接近60%。

北京2000公里外的深圳，一样的配方，一样的味道。

1月14日，深圳福田百花片区传出一套44平米房子卖出1420万元的天价，每平米价格高达32.27万元。

深圳楼市2020年领涨全国城市第一，学区房的业主可以在一天之内挂盘跳涨300万。

#02

但到了这个夏天，学区房的草木皆兵，主要还是北京学区房的改革，而这一改革地震的余震还在不断波及。（关于政策详情在此就不赘述了）

仔细算算，今年以来已经有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手整治学区房乱象。

学区房的问题很复杂，它不只是楼市问题。既有政策因素，也有市场因素，还有文化教育本身问题。

今年以来，政策对学区房的抑制是前所未有的大。4月初，央视新闻1+1全篇讨论了学区房的话题。

4月30日，这一话题被纳入了政治局会议的视野，这是一个前所未有的高度。当时在会议上首提“防止以学区房等名义炒作房价”。

自2021年开年以来，宁波、合肥、深圳、厦门、上海、无锡等多个热点城市已出台相关政策，打击学区房炒作，重点涉及招生录取制度改革、建立学区二手房交易价格参考机制、学区房限购加码、加大违规信息发布惩治力度等。

今年上半年，中国百城新建住宅价格累计上涨1.70%，自疫情以来所有的房价都在或多或少的涨，比如盐城、徐州苏北等地的房价，而其中学区房是涨的最快最凶的。

但是学区房到底“凉不凉“，长期并不是政策、货币决定的。长期要回归到社会生产力、文化教育本身。其实近些年，我们的生产力、文化教育已经有了很大的转变。

网上一直有一个很流行的悖论：清北毕业也买不起学区房，但是还是要掏光钱包买学区房，让孩子努力考清北。

花大价钱买学区房，跟日后孩子有没有成就，其实不沾边。用经济学的话来说，这完全可能是场“赢家诅咒”的游戏——赢家即输家。

此外我们看到，在整顿学区房之前，还整顿了补习班。

#03

在苏州，也一样不例外。

优秀的教育资源基本集中在姑苏区、园区、新区三大中心城区，基本也是开发较早的城区，老房子遍布，社区落后，设施陈旧......然而架不住这样的房子动不动就是5万元+/㎡、6万元+/㎡。

需要注意的是，苏州现行的学区制度规定，姑苏区、园区、新区三区学生可以互考三区高中，相城、吴中、吴江只能考本区高中。关于学籍问题原则上来说，苏州除园区9年一学籍，其他区都为5年一学籍。

再细分一下，那么苏州学区房应该这样关注：

园区、狮山、姑苏区，占据着苏州楼市里学区房的第一梯队，新房基本属于买不到系列，大多机会是考虑入手二手房。

科技城、高铁新城、吴中太新、吴江太新、青剑湖等，在最近几年脱颖而出，成为第二梯队，新房市场还是有得选。

园区的星海、星湾、景城都很不错，独墅湖、星汇同样实力不弱，施教区范围内的房价已经代表了这些学区的价值。

学区同样是狮山的杀手锏，新区实小，新区实验初中、狮山实小，新区一中......这两年因为学区，让狮山板块成为当红炸子鸡。

姑苏区，作为古城区，集结了苏州大量的资源，医疗、教育、交通，在学区上同样如此。

科技城，引入了狮山的优质学区，目前板块内科技城实小，新区实验初中，都还不错。

高铁新城，板块内苏大实验名声渐起，稳坐相城区公办的头把交椅，南师大实验同样不输。

吴中区对于吴中太湖新城板块打造的力度可谓不遗余力，在教育上，目前华东师范实验小学，在近两年同样进步巨大，而且华中师范初中也已确定会落地。

吴江太湖新城，板块内同样有着较为优质的教育资源，比如苏州湾实验小学，苏州湾实验初中等。

但有一点值得注意的是：苏州实行公民同招和苏州教育集团化。

按照计划， 苏州义务教育集团化办学覆盖率要100%，从去年开始大家已经感受到了集团化形式办学。

目前已有多个学校与名校签约揭牌，比如华中师范大学太湖中学签约落地，包括初中、高中，牵手上海，吴江云龙实验学校、高新文贤实验初级中学校、相城高新区实验小学（幼儿园）三所学校与上海世外教育集团签约。

星湾学校与漕湖学校签约。还有南大附属，苏大附属，南师附属.......姑苏区与上海戏剧学院签约合作，劳动路实小挂牌上戏附属姑苏实验学校。
姑苏区教体文旅委与苏州大学签约，苏州市平江教育集团平江实验学校挂牌 “苏州大学附属平江实验学校”、苏州市沧浪教育集团沧浪实验小学校挂牌“苏州大学附属沧浪实验小学校”、苏州市沧浪教育集团带城实验小学校挂牌“苏州大学附属带城实验小学校”；

苏州市金阊教育集团金阊实验小学校与华东师范大学普教研究中心签约，挂牌“华东师范大学普教研究中心基地学校”；
苏州市彩香教育集团金阊外国语实验学校与北京外国语大学中国外语与教育研究中心签约，挂牌“北京外国语大学中国外语与教育研究中心重点实验基地学校”。

此外，在前几天，苏州一套拥有学校为平直小学+振华中学的学区房房源被曝单价28109元/平，挂牌78天没卖不出去，近期降价10万元！

南园南路189号挂牌房源47.6平，为1房1厅1卫，简装，小区房龄比较老，为7层老小区，挂牌总价133.8万元。

这个房源中学确实是振华中学，小学则是平直小学和南环小学共享的，招生名额满了就去另一个小学。

目前南园南路挂牌均价为34687元/平，业主普遍挂牌在3-3.5万/平之间，低于3万/平的房源确实只有这一套！

不止姑苏区，最近苏州园区、狮山也相继爆出学区房降价，当然这个也只是个别房源，尚不能以一概全，有些是由于业主急需资金，才会降价抛售。但这也不排除是学区房的一个价值降低信号。

最后，笔者想劝大家：轻松点，教育公平是大趋势

事实上，不管是优质学校还是普通学校，即使在招生地段内，都有可能面临因为学位不足被分流的问题。

值得庆幸的是，最近这几年苏州甚至全国的教育发展主旋律都在于「均衡」「公平」。

未来教育公平化是大趋势，优质学校和普通学校的差距拉近只是时间问题。

解决学区房炒作的背后逻辑，是要解决家长们对于义务教育资源争夺的焦虑，并落实解决如何提升义务教育均衡化的问题。

关于学区房的政策，苏州虽没有其他一线城市来得猛烈，但已经在循序渐进。

在《新华字典》中，有一句造句：张华考上了北京大学；李萍进了中等技术学校；我在百货公司当售货员；我们都有光明的前途。

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