利好不断！科技城、太湖科学城迎新动作！三大纯新盘将入市！

前几天，太湖科学城传利好消息。

南京大学苏州校区建设正有力推进，东校区部分建筑已顺利结顶，西校区正在深化设计方案，预计年内开工建设，2024年9月全部交付使用。同时，太湖科学城已完成核心区域战略规划设计，太湖科学城首期建设核心内容是环南大科创圈。

就在前几天，南京大学苏州附属幼儿园、南京大学苏州附属中小学动工仪式已正式启动，至此，太湖科学城迎来了从幼儿园到大学的完整教育链。 

可以说，太湖科学城板块以飞快的速度崛起。如今105平方公里的太湖科学城=科技城+生态大学城+阳山高等教育区，太湖科学城就这样凭借密集的动作和屡屡曝光，让太湖科学城成为一个闪亮的新星。

近期，苏州高新区管委会的官网上公布了太湖科学城和科技城三宗新地块的规划，这三个新地块是在5月底苏州首场集中土拍中成功出让，时隔一个多月，三块地规划全部出炉。

其中，绿城首进太湖科学城城、武汉城投首进太湖科学城，保利二进科技城。

01

绿城太湖科学城项目

大体量带邻里中心商业

5月31日，绿城以总价20亿竞得太湖科学城18号商住地块，成交楼面价12328元/m²，溢价率11.72%。

A 区为全装修成品住宅，装修标准不得低于1800元/ ㎡。

A 区可设置住宅总户数不超过1180户。

B 区内须设置计容建筑面积不大于 23400 平方米且不小于 22000 平方米的商业，其中包含计容建筑面积不小于3000平方米的农贸生鲜市场；B 区不允许设置批发市场和旅 馆用地；

据规划，项目拟造18栋16-18F的小高层，总户数1167户。

• 1#，层高为16F小高层
• 2/3#，层高为17F小高层
• 4-9#、1-20#，层高为18F小高层

外立面简约大气，采用了一贯的大面积窗墙比设计。

一楼为不小于3000平方米的农贸生鲜市场，将便利板块居民的日常生活。

另外，本次规划还公示了5#、9#、14#的标准层平面图和南北立面效果图。

5#（3#类似）标准层平面图

5#为2梯4户设计，边户是4房2厅2卫户型，中间户是3房2厅2卫户型，两种户型都做了横厅设计，且边户的每个房间都带飘窗。

5#18F小高层打造了四房两厅两卫户型，户型方正，四开间朝南，餐客一体大横厅设计，双联阳台，采光和通风效果较佳。

9#（18#类似）标准层平面图

9#基本上和5#一致，同样为2梯4户设计，边户4房2厅2卫，中间户3房2厅2卫。

14#（13#类似）标准层平面图

14#为1梯2户，3房2厅2卫，餐客厅空间较大，无走廊面积，得房率较高。

14#18F小高层西边户打造了三房两厅两卫户型，户型方正，客厅面宽较大，视野和采光较好，主卧和其中一个次卧朝南，另外一个次卧朝北，居住舒适度较高。

点评：绿城项目位置优越，靠近230省道，周边有科技城医院、南大附属第一小学、南大附属初中等配套，目前地块周边在售的新盘有金地翡翠星辰花园、首开棠前如苑和碧桂园大境悦府。

作为近两年来的置业热门地，绿城太湖科学城这个新项目拥有超16万方的大体量，且还带有商业，进一步弥补了太湖科学城商业的短板。

02

新房企武汉城投首进苏州

将带给科技城怎样的惊喜

该地块是6月1日，武汉城投以总价18.45亿竞得科技城32号地块，成交楼面价为15193元/㎡，溢价率12.54%。

该地块在开拍前就已加价16轮超过中止价，开拍后直接进入一次性报价区间，157家房企马甲参与一次性报价，最终由武汉城投竞得。这也是2021年以来苏州土拍首个外来房企入驻！

据规划，项目拟造21栋住宅，由10-18F小高层组成，总套数约1054套。

住宅立面如下，新亚洲的建筑风格，端庄大气，符合大众审美。

另外，本次规划还公示了7#、8#、12#、20#的标准层平面图和立面图。据显示，这四栋房源均为2梯4户设计，所有户型均是3房2厅2卫户型，横厅设计，南北通透，每个房间都带飘窗。

我们来看下这个户型，该户型方正通透，每个房间都有飘窗，客厅空间奢阔，居住舒适度较高。

根据出让条件，该地块项目为全装修成品住宅，可设置100平以下户型（包含公摊面积及套内面积）。

点评：地块紧邻主干道太湖大道，附近有有轨电车1号线、2号线经过，未来出行便捷；周边有苏州科技城医院、时尚水岸商业广场、星悦里（在建）、苏州高新区第三中学等资源，周边次新小区众多，居住氛围浓厚。

据悉，该项目建发也参股开发，新晋房企武汉城投加上建发的新中式，到底会碰撞出怎样的火花，给市场带来怎样的惊喜？我们拭目以待！

03

保利科技城第二子

位于科技城核心位置

该地块也是今年6月1日，保利发展以17.89亿的成交总价竞得，成交楼面价15647元/㎡，溢价率13.29%。

33号地块处于科技城核心，体量超10万方，距离苏州科技城实验幼儿园、苏州科技城实验小学（天佑校区）都很近，所以开拍前就火爆到超中止价。

据规划，项目拟造16栋住宅，由8-26F洋房和高层产品组成，总户数855户。

外立面效果图如下：

另外，本次规划还公示了1#的标准层平面图和立面图，所有户型都做了4房2厅2卫的设计。

该户型餐客厅布局在户型中间，房间则布局在客厅的两侧，客厅的空间尺度较大，加上双联阳台，不仅通风采光效果得到保证，居住舒适指数也大为提高。

据规划条件显示，该地块要求为全装修成品住宅，可设置120平以下的户型产品（包含公摊面积及套内面积）。

点评：地块距离科技城实验小学校和科技城天佑实验幼儿园都很近，且项目南侧有云栖麓、苏高新熙境云庭、浅悦静庭等，居住氛围浓厚。

该地块是保利在科技城的第二子，此前已拿下的科技城74号地块，案名为和光山语雅苑。

04

总结

对于购房者来说，选择一个板块置业，主要看板块的价值成长性如何。

何谓价值成长性，我们概括为以下四点：客户需求量大、规划及配套利好、产业赋能及土拍助推。

科技城在苏州楼市中的地位自不用说，无论是土地市场还是新房住宅市场，热度都是居高不下。

之前我们统计过，2020年科技城板块的房价涨幅相较2015年已经上涨186%，远超园区104%的房价涨幅，同时超过苏州市区整体118%的房价涨幅，成为苏州房价涨幅前三的板块之一。

土拍热度居高不下，房价逐年上涨，这背后的助推因素当然是政府强有力的规划及兑现能力，我们看到，科技城的各项城市功能配套正以肉眼可见的速度落地。

除此之外，科技城的优质学区也是吸引众多购房者的原因之一，江苏省苏州实验中学科技城校区、苏州高新区实验初中青城山路校区、苏州科技城彭山实验小学等重点学校，备受购房者青睐。

高精尖产业集聚，高端人才不断涌入，优质一流的教育资源，宜居的生态环境......起点高、兑现快，加上轨交和高铁的规划落地，科技城值不值得投资已经不言而喻。

而太湖科学城作为苏州楼市的一个新兴板块，到底值不值得买呢？

我们从上面的板块控规上就可以看出，未来的太湖科学城将是一个成熟的集合产、学、研的居住区。

随着南大校区的投入使用，大量高精尖人才引入，太湖科学城目前就已经实现了“规划+产业+人才”三者并驾齐驱。

太湖科学城在规划的时候对标上海张江科学城的，甚至对标园区的独墅湖科创区。

今天的独墅湖科创区聚焦了人工智能、生物医药、纳米技术和高端制造等新兴产业，目前微软、华为等世界级企业驻扎于此，世界一流名校的研究院所、国内知名学府资源汇聚，整个区域的高教资源丰富、人文底蕴浓厚，其板块新房房价也几乎是苏州房价天花板。

 △独墅湖科教创新区实景图

太湖科学城要发展成独墅湖科创区今天的模样，看来是任重而道远，但是价值预期是存在的，但是预期价值有多高，那只能说看各项规划配套能落地多少。

但是近几年，太湖科学城楼市看点是十足的，不仅将新增一纯新盘绿城项目，在月底即将挂出的苏州6号公告中，太湖科学城将再次挂出一宗宅地，地块位于高新区规划普陀山路绿化地北、规划龙塘港路东西两侧。

该地块位置较佳，距离南大附属初中很近，且距离轨交站点也不远，预计开拍时候将会掀起一波热潮。

最后，我们来总结一下，购房者对于科技城和太湖科学城这两个板块应该怎么选择？

科技城发展已经成熟，板块房价也逼近3万元/㎡，太湖科学城去年概念刚提出，配套兑现还需要时间。

预算充足的条件下，可以买科技城；预算不够充足的话，太湖科学城也可以考虑，毕竟上车门槛更低。

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