预算有限又很想“上车”！苏州老破小到底还值不值得考虑？

昨天有网友在后台留言：

求分析110万怎么买，是否真的只能考虑老破小，老破小能买吗？

现在苏州大市商品住宅新房市场套均总价在258万/套左右，苏州市区商品住宅新房市场套均总价在300万/套左右，110万怎么买，真的没太多可分析的点。

不过，网友提问的老破小能不能买？倒是在二手房市场政策频出的现在，十分值得探讨一番。

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最近网上关于钟楼新村拆迁的问题，议论纷纷。

钟楼新村是名副其实的老破小，处于护城河内的绝版地块，拥有草桥小学+振华中学双学区的配置，周边拥有多个商圈，可以说是有着得天独厚的位置！

在7月中旬，钟楼新村开始进行项目入户意见征求，据了解拆迁小区定在金秋家园二期。

这个小区有多老？

小区最老的一批楼幢，有说1975年建成的，也有说是1980年建的，因为建造时间久远，钟楼新村选用的是上世纪主流的楼板房建筑方式。施工方便，造价低，但建筑寿命也不过30-50年。

这个小区有多破？

幢楼墙面破烂，墙体红砖裸露，墙角更有杂草丛生。为避免墙体脱落，有关部门在单元门处设置了防护棚，部分房龄老的楼幢还设置了安全警示牌。

这个小区有多小？

网站上看了一下，小区最小的户型只有30㎡。

现在钟楼新村拆迁还在意见征求阶段，寒山闻钟上还有一篇投票贴，网友对此也是众说纷纭。

笔者看了一下，支持的都是觉得房屋年久，从安全考虑一定要拆迁。

而反对的大都纠结在学区问题上。

而这两点恰恰是老破小的对立矛盾面。世界上一切事物都包含两个方面，这两个方面既相互对立，又相互统一。

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钟楼新村只是众多老破小的个案，这样的房子在苏州还有很多，比如北园新村，永林新村，娄门新村，东环五六村等等。

苏州以姑苏区为中心外拓发展，东部的园区娄葑，西部的新区横塘，北部的相城元和，南部的吴中城南，大片大片的都是彩香新村、东港新村、古巷新村等老小区。

东环路周边

城市“老破小”一直以来都是一个比较争议的话题，许多人问，“老破小”到底能不能买？

有人说“老破小”坚决不能碰，环境差，房龄老化，且没有统一管理，还没有升值空间，竞争性和可替代性太大，最重要的是房龄老化，存在一定的居住危险性。

但是苏州的许多“老破小”主要集中在古城区，由于地段诱人，学区吃香，许多人将目光转向了这里。

近两年来，“老破小”更是占据了苏州二手房成交的主力军。

根据数据，2020年苏州市姑苏区二手房成交套数为14689套，位列全市第一。而这些二手小区成交量有一大半，都是姑苏区的老小区。

受学区和地理位置双重加持，这些老小区的价格可着实不低。然而同样的位置，房价从2万元/㎡到4万元/㎡都有，落差非常大，究其原因不过是学区二字。

为了学区购入一套高单价但是低总价的老破小，上学时继续涨价，用完学区后抛售还可以再赚一笔。

长久以来，这都是市场的最佳投资逻辑，也是部分老破小增值的根本原因。

但是，就在前不久，北京西城“多校划片”制度正式落地，一时之间引来全国热议。

新闻截图

之所以引起全民热议，其核心点主要还是在，国家拿聚集全国最优质教育资源的北京西城开刀，且力度颇大，给全面推广“多校划片”打了一针强心剂。

苏州虽说单拎学区房价格，还无法和南京、上海等城市相比，但就学区对于住宅价格的影响，是大家有目共睹的事实。

苏州古城区大量老破小均是一梯队的学区房，这就导致了苏州在城区城市界面更新的过程中，会存在拆迁难、拆迁代价高的情况。

但有一点值得注意的是：现在的苏州实行公民同招和苏州教育集团化。按照计划， 苏州义务教育集团化办学覆盖率要100%，从去年开始大家已经感受到了集团化形式办学。

未来，教育公平化是大趋势，披在老破小身上的学区价值还能存在多久？这便成了一个十分值得推敲的问题。

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在北京学区房已经“暴雷”的情况下，苏州的老破小学区房还能不能买？

针对普通学区的老破小，购房者多为底层刚需。这些人往往无力购置新房、次新房，老破小价格低，也能满足孩子的上学需求，这种情况下，购房逻辑不需发生变化，适合就下手。

最受政策影响的还是名校学区房。

今后，购房者再花高价买入高梯队学区房，一定需要谨慎。要知道，从学区房购入开始计算，到学区用完出手，时间长达整整5年或9年（苏州除园区9年一学籍，其他区都为5年一学籍），这期间又会发生什么事情，有太多未知性。

尤其是“实际居住”政策如果在苏州实行，有多少人买了老破小真的会去住几年呢？

将老破小的学区房属性剥离开，稳定不变的还是地段价值。

市中心、靠地铁、商业繁华、租金便宜、总价低。除了房子老旧，这几乎就是在苏州拼搏的年轻人完美的置业跳板。

在现如今的苏州市场，100多万可以买一套市中心的老房子，却买不到郊区的一套新房子。

老破小为所有人提供了兜底的选项。

每一个为生活奔波的人都可以在心底有一丝念想：不行的话，就买一套老破小吧。

2020年，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，并计划在“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的老旧小区改造任务。

苏州也获得了200亿的建行贷款，用于老小区改造工程。

老破小加装电梯、大规模旧改、设立共享物业......政府一直致力于改善老破小居住品质。老破小在未来起码会摘掉“破”这个帽子。

这样一处容身之所，方便上班、生活，又面临翻新改造......既保障了现在，也保障了将来。

对于这些偏居住需求的人而言，老房子是完全可以买的，虽是寒舍，却也容纳了年轻人对苏州的美好期许。

但与此同时，购买老破小还有一层隐忧，就是贷款问题，最近在一些城市，对于贷款的楼龄有了一些限制，甚至于停贷，这对于本就经济紧张的购房者，无疑又是一层“雪上加霜”！

对于已经决定入手置业跳板——老破小的客户，这些老房子是值得买的。

站在居住的角度来看，生活配套全，交通便利的老房子值得买。

便不便利，除了你自己的主观判断以外，还有一个点是好不好出租。如果说这个片区的老房子有大量的租客，说明这个地方是非常宜居的，这种老房子还是可以买的。

站在投资角度来看，拥有配套增量的房子是值得的。

学区房的未来存在一定的不确定性，但是其他的配套增量，还是可以好好关注的，比如说产业、地铁、商业……这些有增量的老房子。

还有就是改造过的老旧小区可以买，比如说有加装电梯、增加停车位、扩大小区绿化等改造过的小区。

从居住体验和配套增值来看，它都优于其他的老房子。

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