它起点高、规划强、兑现快，是价值成长性较高的板块之一。克而瑞的分析师认为，客户需求量大、规划及配套利好、产业赋能及土拍助推。首先，科技城板块的新房热度很高，去化表现可圈可点。近两年，板块新房的成交面积多次跻身苏州市区前五。今年上半年，科技城板块的新房成交面积为29.66万㎡，位列苏州市区第三，可见科技城的市场认可度之高、客户需求量之大。规划及配套利好自不用说，科技城是新区行政中心所在地，板块内新兴产业齐聚、高精尖人才汇集，加上轨交和高铁的规划落地，让科技城再一次进阶。可以说，科技城板块在产业布局、配套建设方面均超出一般城市扩张的速度和品质。今年的首场集中土拍中，科技城两宗宅地共吸引了325个马甲参与一次性报价。土地市场持续高热，只要有地块挂出，就会遭到房企的热抢。以上四个因素叠加，让科技城板块很快地实现了价值兑现。2015年，科技城板新房均价约为10273元/㎡，2021年7月，板块新房均价约为29639元/㎡，几乎翻了三倍！远超园区和苏州市区整体房价涨幅！成为苏州房价涨幅前三的板块之一。就在昨天，克而瑞的分析师再次来到科技城，实地调研了目前板块内最热门的两个楼盘——浅悦静庭和大悦澜庭。根据分析师的案场调研可知，浅悦静庭A地块住宅几乎售罄，仅剩下100多套房源，多数为顶底楼和大面积户型，将在8月上旬加推B地块住宅，B地块住宅共做了建面约102㎡、105㎡、117㎡、122㎡、129㎡、142㎡六种户型。
浅悦静庭在去年12月底首次开盘，半年去化了1000多套，这个去化表现是可圈可点的，曾经一度领跑科技城。大悦澜庭在今年6月21日线上首次开盘，开盘楼栋为2#、3#、4#、8#，开盘当天340套房源全部售罄。项目将于8月中下旬推出二期房源，加推楼栋为1#、5#、6#、9#、10#和12#，推出建面约105㎡-165㎡户型。
浅悦静庭的案场销售告诉分析师，浅悦静庭在大悦澜庭开盘之前非常火热，每天案场来访客户较多，几乎是不愁卖的状态，但是今年6月大悦澜庭开盘后，客户被分流了一些到大悦澜庭。两个楼盘的备案均价都是28500元/㎡，地理位置也就距离约500米，产品有什么样的差别呢，以下为克而瑞分析师的实地探盘感受与大家分享，希望对购房者有所帮助。
两个项目最主要的区别是学区，新房没有交付情况下，学区划分暂不明确，但是我们从地理位置上就可以看出两个楼盘的教育资源还是有差别的。浅悦静庭位于科技城天佑路与科霞路交汇处，距离浅悦静庭最近的是科技城实验小学天佑校区。
大悦澜庭位于科技城锦峰路东、科业路南，项目正北侧是科技城锦峰实验幼儿园、一条科业路之隔是科技城实验小学，南侧是新区实验初中锦峰路校区，大悦澜庭周边200米范围内有三所学校，覆盖从幼儿园到初中，是真正意义上的家门口的一站式教育资源。
科技城实验小学和科技城实验小学天佑校区有什么区别呢？据了解，苏州科技城实验小学成立于2011年，距今已经有十年教学历史了。
苏州科技城实验小学校（天佑校区）于2020年9月投入使用，属于苏州科技城实验小学教育集团，但是投入使用时间并不长，家长们更加信任成立十年有余的科技城实验小学的教学质量。大悦澜庭的置业顾问告诉分析师，客户大部分是东渚、光福、科技城的改善置换群体，而且绝大多数是冲着苏州科技城实验小学的学区而来，投资客占比约10%。除了学区，大悦澜庭西南侧是诺贝尔湖公园，步行距离约为400米，晚饭后闲暇时可以走路去公园散步遛弯，自由享受生态的美好。如果要说项目的区位上的短板，那就是项目西边靠近苏台高速，项目西边的楼栋多少会有点噪音影响。
以上我们看到了浅悦静庭和大悦澜庭在地段上的最大差别就是周边教育配套，大悦澜庭直面的教育配套更加受到购房者的认可，下面我们再来看下两个项目产品的区别。浅悦静庭主要的产品优势是项目自带建面约4.7万方的星悦里商业，由苏州恒泰负责开发和运营。
△星悦里商业效果图
星悦里将引进品质超市、生活方式集合店、特色生活市集、时尚零售、儿童游乐/培训、品牌餐饮、影院等业态。
商业一直是科技城板块的短板，星悦里商业的进驻不仅满足板块居民吃喝玩乐一站式需求，提升板块人居生活水平。还将填补板块品质商业的空白，地标级的的商业综合体承载板块居民的高端休闲娱乐功能，也为科技城的全方位发展注入了强有力的力量。
正如浅悦静庭的置业顾问所说，浅悦静庭这个项目是有情怀的，它的商业为板块赋能。同时，即将加推的B地块住宅有通往星悦里商业的直属通道，实现了真正意义上的家门口的商业，所以说市场对B地块的住宅产品期待值很高。
大悦澜庭距离在建的商业中心星悦里也不远，步行距离约400米。大悦澜庭周边一站式优质教育资源，孩子的教育得到保证，浅悦静庭家门口就是品质商业综合体，生活幸福指数大为提高，两个项目各具特色，是你，你怎么选？浅悦静庭打造了14幢17-26层高层和小高层，全装修交付，带有中央空调、地暖和新风系统三大件。二期户型建面约为102-142㎡，目前户型图还没有出炉，比一期产品多出了建面约105㎡三房两厅两卫户型。我们将二期和一期相同的户型展示如下：△左右滑动查看项目户型图
大悦澜庭则打造了32幢13-18层的小高层产品，全装修交付，且带有中央空调、地暖和新风系统三大件。建面约105㎡三室两厅两卫
建面约129㎡ 四室两厅两卫
建面约132㎡ 四室两厅两卫
大悦澜庭的地块规划要求85%以上户型大于120㎡，建面约105㎡户型仅有200套，这就意味着，小区将以大面积改善客为主，圈层更纯粹，居住氛围好。
浅悦静庭一期的起步户型建面约97㎡，总价门槛相对较低，该户型也是一款爆款户型，二期最小建面约102㎡，总价控制得也较好。户型设计方面，两个项目都是方正通透，双联阳台、部分户型采用大横厅设计，功能性和尺度感得到了很好的保证。我们以浅悦静庭建面约142㎡四房两厅两卫户型为例。
该户型四开间朝南，带双联阳台，老人房和主卧套房分布在户型的东西两侧，保护了隔代隐私。该户型一大特色是厨房布局在东北角，功能分区更加明晰，厨房这种布局的在苏州市面上较为少见。
再来看大悦澜庭这个建面约132㎡的四房户型。
餐客大横厅设计，采光和视野较佳，双联阳台，不仅可以满足洗衣晾晒的功能，还能养花种草、摆放健身器材。
主卧套房和老人房的布局和大悦澜庭一样，皆分布在动区的两侧，且都带飘窗。改户型的厨房是L型的，参观样板间的时候，分析师发现这个户型的厨房不大，尤其是操作台有点局促，但是置业顾问说可以将冰箱放置在客厅，延伸操作台的空间。
两个项目都是全装修交付。
浅悦静庭采用日立的中央空调和新房系统，菲斯曼的锅炉/热水器，科勒龙头、菜盆，方太灶具及抽油烟机，科勒卫浴。
大悦澜庭采用方太厨电、科勒台盆，奥普浴霸、科勒洁具及龙头，日立中央空调、中科睿赛新风等。
值得一提的是，浅悦静庭是科技城首个全家庭智慧住区，通过手机App、语音以及自动化可以一键开启/关闭家中的所有智能设备,包括电视机的开关、频道、音量，空调的温度和模式和窗帘的开合等。
大悦澜庭则在装修细节方面更加人性化，比如说全屋墙纸交付、卫生间墙面的瓷砖进行了美缝，让墙体更加美观，而且还有防霉变黑的作用。据置业顾问表示，墙砖美缝的每平米将多花10-15元的成本。墙砖美缝这个细节设计，在苏州市面上是较为少见的。
从户型角度来看，浅悦静庭二期加推的户型面积段是102-142㎡，大悦澜庭二期加推的户型面积段为105～165㎡，浅悦静庭的总价起步门槛略低于大悦澜庭。大悦澜庭的最大户型做到了建面约165㎡，舒适度更高，更适合终极改善。
两个项目都拥有建面约129㎡户型，浅悦静庭做了三房大横厅设计，更注重空间尺度，居住舒适度更高；大悦澜庭则做了四房竖厅，更注重功能性。
从装修品牌和品质方面，浅悦静庭和大悦澜庭不分伯仲，各有特色。
我们对比楼盘的时候，除了地段、户型、装修，还有社区公共空间和物业，本文只挑选了地段区位、户型和装修品质这三个维度进行比较，相信粉丝已经对这两个楼盘的主要价值点有了直观的印象。
两者的产品力相差无几，都是品牌开发商的匠心之作，有品质保证，两者最大的区别则是地段，虽然两个项目实际距离很近，但是未来交付后学区划分有可能有区别。我们从大悦澜庭首开即磬的现象中也可窥探，目前的苏州市场上，学区的价值仍旧是大部分购房者所重点考虑因素。
我们再回头看这两个项目，浅悦静庭自带品质商业，二期新品距离商业更近更方便，生活便利度和幸福指数高，大悦澜庭家门口就有三所名校，涵盖幼儿园到初中，孩子的教育不用发愁。
仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考
引用数据和观点必须经
克而瑞苏州工作人员同意
转载务必按照以下格式：
转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
克而瑞苏州分析师
洞察市场趋势
发觉置业时机
分享买房故事
以真实鉴苏州
克而瑞苏州交流