存量高企的木渎，即将再出让两宗地块！十余盘汇聚未来何去何从？
7月的我们，经历了太多。
那边河南的抗洪还在继续，奥运健儿在东京奥运会拼杀，南京的疫情又反复，已经在宁波登录的台风“烟花”此时此刻正在朝苏州步步逼近。
笔者在这里也希望大家实时关注天气，注意安全，做好一切防范措施。
我们继续回到苏州，说回我们的楼市，今天想和大家聊聊木渎。
谈及木渎楼市，总有种悲情色彩笼罩。
2014年1月17日，正荣以7329元/㎡、溢价率86.34%和6613元/㎡、溢价率86.67%，一天连刷两遍木渎“地王”，抢下木渎金枫地块，意气风发；
2016年4月8日，国瑞以楼面价24743元/㎡，溢价率248.5%，刷新木渎“地王”价，这是国瑞首进苏州；
2016年9月22日，短短5个月后，中铁诺德以28965元/㎡，刷新木渎“地王价”，至今还未打破，溢价率93%；
同天，中铁诺德以25749.98元/㎡，溢价122.23%，把相邻地块一起拍下，木渎土拍进入了波峰；
2017年6月12日，上海上实以楼面价24462元/㎡，溢价率52%，拿下木渎金枫地块，这是上实首进苏州。
这5年时间，木渎板块成了各大开发商“首入苏州”和“持续补仓”的热门区域，深受外来房企追捧，风头直超狮山、尹山湖。
从2015年的8218元/㎡到2016年的28965元/㎡，木渎地价短短一年上涨了约252%。
自此，木渎板块风头大盛，大家都以为木渎房价要起飞，将苏州房价带入新时代。
可是，地王难为，盛极则衰。
2015年中，受市场寒潮和资金压力影响，正荣退掉了曾经木渎的“地王”——7329元/㎡地块，违约金1.6亿。后来由蓝光拍下，打造蓝光和雍景园。
近两年来，木渎新地块不多，仅三宗地块挂牌出让。其中，2020年出让的两宗地块目前已入市，分别是碧桂园大境风华（楼面价：16811元/㎡）和正荣西津月（楼面价：13649元/㎡），目前正在顺销中。而今年3月成交的建发&招商蛇口地块（楼面价：16966元/㎡）公布了案名：璟萃雅园，马上也要公开亮相。
昔日鼓吹木渎房价要站上4万元/㎡的中介、销售们全部偃旗息鼓，木渎楼市这几年进入了前所未有的压力。
所以，木渎楼市，到底出了什么问题？
界面混乱
木渎不少区域如金枫路板块，离狮山非常近，可惜的是周边厂房多，居住人群鱼龙混杂。
哪怕处于名副其实狮山板块的上瑞阁，也被很多购房者标签为城乡结合部，更何况一直标榜近狮山的木渎。
木渎板块群租房很多，早期的如几年前合景领峰，近期的像现在枫华紫园、大成郡、云山诗意、拾锦香都等，随处可见二房东的身影。
商业人气差
随着轻轨一号线开通以后，木渎快速聚集了很多商业体。
花样城15万方，大运城40万方，天虹3.9万方，苏州国际影视城22万方，东门町7.4万方，红星国际广场10.6万方，还有悠方、山姆会员店、大润发......林林总总，数不胜数。
然而这些商场现在是这样的：
这样的：
还有这样的：
与所有老城一样，时间日久，商场不免老旧。
光大环保
寒山闻钟上关于光大环保的投诉，整理起来能出一本书。
笔者至今没有想通，光大环保这一垃圾回收厂，为何还能在如此靠近市区的地方屹立不倒。
专业人士言称，环保处排放的烟气为焚烧炉的水气，火力发电站都会有这种，并不是污染气体排放，无需担心。
客观来说，不影响健康是真的，但视觉上的污染，以及内心里的膈应却是不可避免的。尤其是，木渎现在的新盘，挺多可以直接看到环保厂......
教育短板
曾经的木渎，天地源拾锦香都、绿城春江明月、尼盛滨江城等项目多为刚需楼盘，价格较低，一直打着“狮山南”的口号，还能畅销一时。
现在如姑苏上府、金茂悦等项目房价直逼三万，然而木渎真的做好了成为改善片区的准备么？
从前的近狮山是优势，现在的近狮山，是真的房价也近狮山了。
相比紧邻的狮山，木渎学区吸引力较低，除了木渎实验学校还算认可，其他如范仲淹小学、南行学校等口碑并不算太好。
没有学区何谈改善，苏州做的比较成功的新城区，如高铁新城，一所苏大实验学校直接定鼎，科技城有科技城实验学校，太湖新城有苏州湾实验学校。
木渎教育资源的弱势，在很大程度上限制了板块楼市的发展。
但话又说回来，木渎2016年的高光时刻不是一时的从天而降！
2015年，苏州中环西线金枫路段通车，这是苏州整个中环线距离苏州市中心最近的一条线，最短直线距离只有4.7公里。
彼时除了轨交和中环西线两个实打实的巨大利好之外，还有山姆会员店，除此之外，木渎还拥有大运城、悠方等一众商业综合体。
再加上一路之隔的狮山，也有龙湖天街、金鹰、全屋、美罗、淮海街等一众大型商业配套，整个区域非常成熟。
在当时楼市购买逻辑中，木渎的商业、交通、医疗等一系列配套，是非常完善的，而房企在预期看好下，重仓木渎，在当时也是可以理解的。
但不幸的是，从国瑞熙墅开始，到中铁、到上实，木渎核心金枫路周边一口气出让了四块地，价格个顶个的高，木渎的预期一下子被拔苗助长。
如今，四季仍在更替，木渎前进的脚步却并未追赶上它的价值。
曾经有多么的壮志凌云，现在就有多么的唏嘘感叹。
木渎楼市未来又将何去何从？
今年3月24日，建发以16966元/㎡的单价拿下木渎地块，与中铁诺德·国礼仅一路之隔。
一下子，木渎似乎又重回大家的视野。
而且据了解，苏州即将集中出让的第二批土地中，木渎板块预计将出让两宗涉宅地块。
这两宗地块一宗在建发璟萃雅园北面，距离最新开通的轨交5号线大治桥站点约800米，另一宗在胥江边上，一线江景还自带商业。
璟萃雅园北侧地块整体面积逾6万方，体量还是不小的。该地块目前已基本平整，未来开发难度不大。
该地块就在中环西线旁边，自驾出行十分便利，但也需要承受高架带来的噪音。此外，地块东侧就是金枫路金长公交站台，距离新开通的轨交5号线大治桥站点约800米。
地块周边商业有大运城、大润发、悠方等大型商业商超等，距离悠方约有1公里左右的步行距离。
另一宗地块在中澳广场南侧，具体位于木渎镇凯悦街东侧、丹枫路南侧，预计将是一宗商住地块。
周边生活配套多以社区底商和小型商业为主，能满足基本的生活所需。值得一提的是，该地块周边2公里左右还有山姆会员店、红星美凯龙等大型商业。
项目南侧一路之隔就是胥江，环境宜人，江边设有有沿江步道等公共设施。
整体来看，木渎板块现在在售/待售楼盘共计10个楼盘，在售新房均价整体维稳在2.5-3万元/平米，板块内多为小高层和高层房源，个别楼盘做了纯洋房社区，如正荣西津月，产品上的差异化为楼盘赋能不少。
目前，板块内新房市场仍是以带装修交付楼盘为主，仅江月时光和佳兆业和光雅苑是毛坯交付，因此在区域内具有一定的价格优势。
楼市回归理性是必然，木渎的发展仍在继续，希望城市的翻新可以更快一点，更好一点。这样才能价配其位。
从整个木渎楼市来看，其板块商品住宅在2017年达到了一个高位，近几年来，板块市场一直处于去库存状态，楼盘竞争压力很大。而在这样的高供应下，市场需求却并不是很高，木渎板块的成交量在整个苏州市区内处于一个中等状况。
这就使得板块的存量很大，近几年板块存量一直不低，且去化周期逐年拉长，在2021年6月去化周期（12‘月）更是一度达到20个月，未来这样的库存将会令木渎商品住宅压力不小。
而木渎板块的压力，一方面来源于上面提到的高库存，另一方面则来源于前几年高价出让的地块，让房企利润受限。
但这两年地价回归理性，板块内的地价也开始降下来，这也让房企能再有信心去板块拿地，后期两宗待出让的地块相信也会顺利出让，但是布局于此的房企压力、楼盘竞争力都要大很多。
再说说木渎楼市的未来。
笔者觉得木渎接下来的机遇，仍然重点在把握狮山外溢，而这外溢还是改善外溢。
毕竟，狮山面临着新房断供的危机，虽然现在有狮山村等项目，但能抢到的概率寥寥。
再者由于学区的因素，狮山的二手房价格一点都不低，这又是对市场需求的打压。
这个时候作为临近狮山的木渎，就要把握好时机，打好价格差，找准自身板块定位，收一波客户。
此外，木渎未来如何更好的与狮山融合，也是十分值得思考的问题，木渎还需要不断的发展，从自身界面来做更新，才能真正的给予购房者更多的信心。
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