【解读】中海北湖项目价格或破“9” 这样的北湖你还爱吗？

2017年9月25日的长春土拍，可以说是今年最激烈的一次。无论是从开发商参与数量、竞价轮次、楼面价均为最高，而中海高价拿地也成为大家关注的热点。【回顾】

中海地块示意图

中海包揽了此次北湖5幅地块，总计56.8万平，最高楼面价4795元/平，创今年新高。此次土拍为何有如此之多的开发商参与竞拍?为什么中海会如此集中拿地？未来会规划什么产品？价格会是多少呢？高新北会是下一个高新南吗？

2017商住地块楼面价排行TOP10
（数据来源：克而瑞长春机构）

克而瑞高级分析师姜峰分析称，随着长春新区的配套逐渐落地以及市场存量的逐渐较少，高新北区的热点跟价格不断上升。对于开发企业而言，高新北区这样的市场热点与政策热点区域格外的具有吸引力。此外，由于近两年政策上对土地供给的有效控制，以及各品牌房企因快速扩张而进行的高速开发，大部分企业的土地储备都处于严重不足的状态。以长春中海地产为例，其2017年的销售业绩基本来自于经开北区的中海寰宇天下和绿园区的中海景阳公馆两个项目。而市场升温不断增加，供应确无法及时跟进。综合两方面的因素考虑，长春新区能在这样的节点推出这些地块，势必会引起开发商的激烈竞争。

从土地规划来看，未来产品可能以洋房、高层为主（不排除后期开发会推出少量联排别墅产品），产品价格预计首次上市价格在九千元/平左右。中海地产在北湖区域的高价拿地的底气来自于多年的板块深耕。其在售项目中海寰宇天下目前价格已经在7500-8000元/平左右，相比其他开发商开发价格压力更低。

对于北湖区域来说，作为价格洼地的标签早已不复存在。区域内的配套建设，如交通、环境、教育等资源的完善，其产业化集群也正在建设，都足以短期内促进区域价格进一步上涨，区域价值潜力已经基本透支殆尽。虽然对比高新南区，个人对于高新北区的发展前景更好，但对其3~5年内的投资价值并不看好。

短期时间来看，中海高价拿地对于高新北区的房产价格是会有促进作用，但是对于区域的项目来说，明年在中海产品正式上市之后的日子将不会太好过。对于北湖区域内的其他楼盘来说，2017年4季度~2018年1季度加快销售速度，是比较理性的选择。毕竟中海寰宇天下项目对于周边竞品产生的销售压力还是有目共睹的。在高新北区应该还没有像万科一样的开发商，可以在中海的旁边活的比较滋润。

✎地产人观点

@吉老师

“央企的融资成本非常低（远非市场化企业可比），这是他们高溢价拿地的底气所在，也是他们的有效竞争手段，中小开发企业最终因拿不到土地而被迫退出房地产市场。地产行业的集中化是大势所趋，并在加速。所以，最终市场上仅剩一些央企（或是有其他国资背景的开发企业）大鳄和个别在资本市场上早就上市的几家大公司，这是市场发展的内在规律。”

@程小野 

“对于一个城市的房地产市场发展来说，百家争鸣、百花齐放一定好过一家独大。北湖的开发本就晚于其他城区，如果一个区域的开发少了一些优质房企竞争所带来的产品品质和服务品质的相互攀升，而换成了“中海横扫楼市”、“中海一统北湖”，那这样的区域开发对于整个长春新区、整个长春市来说未见得是好事。把长春楼市放在全国的房地产市场来看，碧桂园、金地、龙湖、旭辉、蓝光等一些国内知名房企想进长春却迟迟进不来仅仅是其企业自身的原因吗?抛开政府招商引资的因素不谈，长春楼市的竞争是否完全良性也是重要的因素之一。城市的发展需要百花争鸣，长春百姓居住品质的提升、生活方式的差异化和优质化需要各大房企通过良性竞争来逐步实现。

北湖可以加速发展，但不能畸形发展，循序渐进最为合适。昨天的土地竞拍使北湖地价成倍上涨，原本楼价还徘徊在4、5千的区域一夜之间冲破万元红线，北湖，你真的承受得起吗?”

@林新评

“不管是站在市场和购房者的角度，还是企业的角度，个人觉得此次拍地都是大势所趋。中海能以如此高的的价格拿下北湖所有地，说明3个问题:1.不止一家房企看好北湖未来发展。2.房地产企业正在加速洗牌(大鱼吃小鱼的时代，大房企可以很好地控制融资、建筑、营销成本，所以拿地很有资本) 。3.中海对于长春人对他们品牌的认可度很有信心。”

@袀宁的视界

“有一些报道过于夸大或者说人为放大了拿地企业的本身。实际应该把关注点放在民生上，哪个企业拿了地不重要，重要的是谁买单，谁受益。经济支柱是否能够承担这个压力，是否会再度产生泡沫，是否会带来通胀。有序的竞争和实现稀缺土地资源的价值才是市场经济的真正体现。”

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2017土拍回顾

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