二手成交创20个月新高，市场真有这么好？
“我的房子2月头开始挂牌，价格没虚高，房子也没硬伤，每周有5-6组人来看房，2个月了，目前还没卖掉。听说2月份开始，二手房市场回暖了，成交量上升了，为什么我的房子还没卖掉呢？“
在后台，一位粉丝留言。
这应该是很多置换家庭目前的困惑，为什么成交数据说行情好了，但我的房子却没有卖掉？难道成交的都是别人的二手房？
地产君想对这位粉丝说，二手房挂牌2个月没有卖掉，很正常。2、3月份的成交行情确实在好转，甚至3月的成交套数，突破了2万套“荣枯线”，站上近20个月新高，但这不代表，我们的房子挂牌出去，就能快速成交。
影响一套房子“能多快卖掉的“因素，除了价格，还有同类房源的挂牌量、房子总价、新旧，以及他自身的小情况（例如楼层、朝向、配套等等），最后还要有一点点运气。
Part.1
二手成交，真有这么好吗？
首先，市场有没有真的出现回暖？我们来对比一下，就知道。
据上海中原地产数据显示，2023年3月上海二手住宅成交23991套，环比增加24.43％，同比增加86.12%。这也是近20个月成交以来的高点。
2万套/月，被称为上海二手市场的“荣枯线”。
3月份近2.4万套，2月份近1.9万套，说明成交升温的势头在延续，市场预期也在好转。
Part.2
哪些因素，促成了成交量回升？
外行看热闹，内行看门道。
中原地产分析师卢文曦表示，“小阳春”之所以能够兑现，是多方面因素合力的结果：
房东挂牌活跃，充足的挂牌量，给成交奠定基础；
价格表现稳定，房东非常务实，不因为市场转好就“坐地起价”；
刚需成交最活跃！成交板块排名前三的，是奉贤新城，周康和金山新城板块。交易套均总价来看，这三个板块中，除开周康，其余均在200万/套以内。
Part.3
回答粉丝提问：
“为什么，我的二手房还没有卖掉？”
数据的背后就是真相，专业的分析，可以直接帮助我们回答粉丝提问：市场好转了，为什么我的二手房没有卖掉？
从中原地产监测的2月成交活跃楼盘来看：外郊环间是关注度高的区域。
成交前十榜单中发现，排名前四的楼盘，均是该区位中的项目。
此外，从榜单中也发现，大部分项目成交面积在70-80平方米，说明在预算有限的前提下，舒适度会放在比较靠前的位置，虽然地段重要，但是有限的预算下可能只能买到50多平方米的2房，而且是老公房，对于现在买家而言，品质也会成为重要考虑因素。虽然现在外郊环离开市区比较远，但是现在交通也比较发达，只要有轨道交通，远3、4站但居住舒适度有很明显提升。
如果这位粉丝，挂牌的房源，恰好不是刚需房，地段不太差，总价有点高，甚至周边还有新开楼盘“竞争客源“，那么，确实不那么容易在两个月里就快速卖掉，也就会发出市场回暖的“体感不强烈”这样的感慨了！
Part.4
挂牌量增长，竞争激烈
此外综合其他的专业统计机构数据，我们可以发现，今年以来，上海二手房挂牌量一直处于上升状态。
城市测量师行，对目前主流中介机构的挂牌数据进行统计后，给到的当前存量房源挂牌量是12万套左右（截至3月31日），相比2月底，上升2.11%，而2月已经在1月基础上，上升2.22%。
数据来源：城市测量师行
挂牌房源结构分析显示，近一半挂牌房源的房龄，是竣工时间2000年以前的老房子，38%的挂牌房源，总价在400万元以下！
而最近挂牌增幅最明显的，是2016年以后的次新房。
数据来源：城市测量师行
总结：
仔细分析单周成交数据，还可以发现更多细节，比如有市场声音，对3月最后一周成交套数下降趋势，表达担忧，认为“小阳春”虽然站稳，但也只能保持谨慎乐观。
地产君认为，谨慎乐观，其实就是一种积极的态度。
从大环境来看，今年新盘的推盘节奏，目前看来是“少量多批”，2、3、4月，已经三个批次83个新盘入市，密集的认筹和开盘，多少会影响到二手房市场的购买力。
从小环境看，楼盘周边有没有新房？倒挂率如何？小区近期抛盘量多不多？都影响到自身的房源成交速度和价格。所以如果是房东，理性卖房真的不是口号，而是一种主动意识，今年没有涨价的市场环境，“诚意的价格”是快速成交的唯一手段。
不过好消息是，二手房的价格最近确实企稳了，去年底那种“阴跌的气氛”一扫而空。稳定的价格预期，让购房者出手更有信心，对改善置换也是利好的。
后市怎么发展，地产君还会持续关注。
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