风向标！16幅待拍地块中，9幅房地联动价上涨！
近期，上海的新房和二手房，可以说是走出了完全不同的行情。
二手房成交方面，在数据上呈现下跌趋势，但从市场层面来看，调整幅度还在合理范围内，尤其是次新房表现稳定。大户型开始变得活跃起来，价格也相对坚挺。部分“虚高”的学区住宅，价格有所下滑，这意味着谈判空间变大了。
而新房方面，土地的房地联动价基本上也就决定了新房未来的入市价格。随着上周四第二批次土拍16幅首发地块的公示，下一阶段的新房价格走势也更为明朗。
地产君总结了一下，16幅地块中，超8幅地块的房地联动价较附近地块房地联动价或新房均价有一定涨幅。
具体来看一下。
浦东曹路
两幅地块周边的新房招商璀璨城市新房均价为5.39万/㎡，如果二批次的两幅地块未来以联动价入市的话，价格即降了2400元/㎡，降幅约为4.45%。从轨交距离来看，两幅新地块相较招商璀璨城市确实是远了不少。
目前曹路板块，还有新房佩玛山丘在售，均价6万/㎡。
杨浦东外滩
杨浦平凉社区新地块的房地联动价再次突破，超越了之前的11.5万/㎡，来到了11.7万/㎡，虽然涨幅只有1.74%，但也代表了一种趋势。
从滨江板块的轮动效应来看，杨浦滨江必然是下一个增长极。
目前杨浦东外滩还有保利越秀·和樾天汇二期待入市。
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闵行华漕
新地块较去年出让的53-01地块，距离芳乐路地铁站和COSTCO超市的距离更远，房地联动价却上涨了3405元/㎡，约5.15%，可见未来板块内的新房价格上升趋势明显。
目前，闵行华漕板块还有南山华漕项目待入市。
闵行浦江镇
浦江镇44-01、45-01地块附近已经许久没有新房供应和土地出让了，上一次还要追溯到2021年，时隔两年，涨了2600元/㎡，涨幅约为6.44%，在合理范围内。
目前所在板块附近暂无新房在售及待售。
宝山大场
宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块旁边正是一批次土拍中被保利发展收入囊中的宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块，房地联动价为6.3万元/㎡。
35-03地块相较05-04地块，房地联动价涨了4000元/㎡，涨幅约6.35%。35-03地块的容积率为2.5，相较于05-04地块只低了0.1，两幅地块到地铁站的距离也差不多。
目前，宝山大场暂无新房在售及待售。
宝山吴淞
宝山吴淞创新城待出让地块容积率2.5，地处3号线宝杨路和水产路之间。
位于该地块南面的新房宝莲玖邑，去年入市均价6.1万元/㎡，距地铁3号线淞滨路站仅约200米，户型为建面约84-136㎡2-4房，还剩少量房源。
淞宝，作为宝山的传统发展重心，所处的吴淞城市副中心也是宝山唯一一个市级副中心，作为外环内的主城区，6万/㎡的均价，还是有很大的空间的。
松江洞泾
相较去年出让的02-09地块，新地块距离9号线洞泾站的距离更近，容积率2.1，未来预计将打造偏刚需类型的产品。而去年出让的02-09地块，也就是中建大椿洞泾项目，容积率仅1.1，将打造3F联排+6层洋房的低密度社区。
此外，洞泾板块还有香港兴业洞泾项目待入市。洞泾地块是香港兴业进入上海松江的首个住宅项目！指导价5.06万/m²！我们其实经常看到这家港资企业在市区的商办项目——比如兴业太古汇，南京西路地标！不过住宅项目的确相对较少。
青浦重固
青浦重固一直以来作为价格洼地，吸引了不少刚需客群前来置业。不过，近两年重固的供应明显下滑，上一次土地供应还是2021年，房地联动价34800元/㎡，后来项目-大名城·映辰于2022年11月首次入市，入市均价依然是34800元/㎡，时隔两年，均价上涨了2200元/㎡，涨幅约6.32%。
目前大名城·映辰一期还有房源在售，二期待入市。
奉贤新城
07-01地块地理位置极佳，就位于上海之鱼当中，容积率仅1.2，未来预计会打造别墅与洋房的组合产品。
去年9月，同样位于上海之鱼旁的06-02区域地块完成出让，房地联动价5.3万/㎡。待出让地块正位于06-02区域地块的南侧，时隔不到一年，房地联动价就涨了2000元/㎡，涨幅约3.77%。
奉贤新城生态核心08单元内新房已断档，仅有次新房合景万景峰、绿地无双。其中绿地无双在近年的成交高层单价，最高达到了52569元/平方米。
临港新城
临港新城待拍的二块地，一块就位于在建的临港开放区站附近，区位优势明显。
区域内，上一次新房入市的均价为33000元/㎡，时隔一年上涨了1000元/㎡，涨幅约3.03%。
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