选址的秘诀就是蹲点数客流？这12项指标你数不到！
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第 1173 期
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“蹲在路边数客流”——
这是很多人开餐厅的选址“秘籍”。
然而，抱着一堆堆理论读物，借鉴了各个品牌案例，加上“苦蹲数十天”的实践，以为总万无一失了吧，结果……迟迟开不了张！
究竟哪儿出了问题？通过一家咖啡馆的选址来看看，这12项铺面自身的指标你考察了么？
1
房租要求
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单月房租最好在预估营业额的1/4—1/3以下；最好无转让费；能够保证3年以上的租期；
房租可有适度递增，但尽量递增变缓或是递增数值越小越好（递增幅度不能超过8%）。
不建议投资养店期过长的店面，虽然房租相对划算，但是如果养店期过长，也容易夜长梦多，所以一般建议养店期最好在半年以内为宜。
2
面积要求
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依据自己开店的定位以及资金实力来确定使用面积。个人建议理想咖啡馆使用面积在100—300平方米为最佳，上限面积为500平方米左右，因为这样的面积可以具备足够的使用功能。
▲ 比如，一般情况下，不少独立咖啡馆面积在100平米左右，
星巴克是300平米左右，漫咖啡在2000平米左右
3
楼层要求
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如果是商场内，以临近电梯，或是影院等人流量大的、房租显眼的区域为宜。
如果在商场避开星巴克等一线大牌的店面也是不错的选择，房租相对便宜，避开直接竞争。
如果是临街商铺，一般建议一二层最好，其中二层面积可以稍大，因为更安静，房租也更合适。
▲ 比如，雕刻时光五道口店就在一家三层楼的二三楼，
二楼面积比较大，三楼有可以利用的室外露台
如果是独栋，则考虑面积、内部结构是否合适。
▲ 咖门曾介绍过的一家校园店，2层400多平，
配置很豪华，利用上可以更充分
当然，如果店主擅长网络营销，玩转圈子的能力很强，也可以选择楼层最里面，以及巷子、居民楼下，甚至是大厦的屋顶天台。
4
屋顶高度
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一般室内的楼层高度最好能够达到3米以上，如果要做隔层，最好楼层高度能够达到5.5米以上，室内最好不要有太多的柱子，或是隔墙，以免影响使用面积，如果有柱子和隔墙需问清能否做部分的拆除或处理。
如果是韩系风格的店面，空间宏大些会更有效果，例如可以隔层，挑空等。
5
装修要求
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有装修免租期，起码30天，最好60天左右，当然免租期时间越长越好，因为正常设计一家咖啡馆需要至少15—20天左右的时间，而装修一家咖啡馆依据大小面积及施工难易程度，一般也需要30—90天的时间。
▲ 装修免租期…听上去就很难
室内空间允许适度改造，例如：落地窗、挑空天花、拆除部分柱子或是隔断墙等。
6
排烟要求
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一般来说餐品的比例越高，对排烟的要求越高，尤其户外除烟。
例如，很多居民楼的商铺是不具备明火的，也就是说不具备大量餐品的出品条件，就算有燃气管道，居民楼里的排烟管道也不具备商用条件，如果这项考虑不周，很容易引起烟气扰民的纠纷。
7
消防要求
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整栋大厦需通过消防验收，并且咖啡馆内具备一定的消防设施，例如：喷淋、烟感或是消防龙头！
此项尤为重要，如果整栋大厦的消防没有经过验收，咖啡馆的消防审批几乎无法通过。
8
采光要求
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咖啡馆里有几扇采光不错的窗户，不但能省电，更重要的是光线射进室内，可以营造很舒服的氛围，尤其是有延窗可以落地的玻璃。
▲ 在落地窗边的阳光下看书，是很多人去咖啡馆的最初动力
9
水电要求
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正常来说，一家小型咖啡馆的水电要求不高，甚至家庭用的水电设施就已经够用。但需要注意的是，老房子的水电线路，最好进行检修，防止出现年久失修造成的漏水漏电问题。
另外，大型咖啡馆的要求会比较高，必须有良好的排水设施，且电量足够，同时后厨部分要具备三相电源。
10
招牌要求
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招牌面宽广点更显眼，当然好，但关键还在于能否让顾客方便看到，所以，需要向物业多申请些可以提供招牌展示的机会点。
也可以发挥自己的想象创造吸引人的亮点，例如：外置音箱、特色投影灯、室外有趣小黑板、室外“勾魂”小海报、室外好玩的小雕塑等。
▲ 一家家庭咖啡馆门前招牌不是一般地多
11
停车要求
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小型个性咖啡馆因为面积较小可能对咖啡馆要求不高，但对于一些大中型咖啡馆没有停车位是严重缺乏市场竞争力的，除非咖啡品牌本身的号召力非常强。
此外，停车方便也意味着开咖啡馆是否要考虑交通是否方便，如果你的咖啡馆藏在一个总是塞车的狭小街道内，顾客去不去就都是看心情了；
再或者你的咖啡馆位于快速路口或者天桥下面，顾客可能一脚油门就过去了，大呼：“走过了，忘记掉头了！”
12
外围要求
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周边有无标志性的建筑或路口，方便顾客驱车前往？
如果在一个周边都是批发市场、小卖部、菜市场的地方，开一个极有品位的咖啡馆，那成功率一定不会太高。
▲ 外围环境也不能忽视
这么多细小的“陷阱点”，你有没有被击中过？来留言吐槽一下那些“受过的伤”~
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统筹丨张琳娟
编辑｜王艳艳 视觉｜陈晓月
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