新政后深圳只爱批售公寓，ZF打什么小九九？

最近，深圳房地产市场上的住宅几乎偃旗息鼓，而商务公寓、办公“公寓”高速超车，为嘛？

——因为公寓价格不在上级ZF对“调控成果考核”的范畴之内，价格再高都无所谓。

应该不少人是这么想的。

这木有错，但是ZF会不会还有更多的小九九？那是必须的。

“公寓”，一个混乱的物种。

在深圳人看来，如果一个“公寓”属于办公产权，就觉得它很奇怪，官方也不允许它自称为“公寓”，深圳正规公寓的产权就叫“商务公寓”，两者交易税费也不一样。

但在厦门人看来，如果一个“公寓”属于商业产权，这就是一个奇奇怪怪的东西，因为厦门的公寓产权一般是“SOHO办公”。

不过不管是商务公寓还是SOHO办公，居住功能都是绝对的主导方向。

既然事实上都偏向于居住，为何不多搞住宅而死活批那么多公寓？——ZF“小九九”的三个重心：节流、开源、“吸水”。

① 公寓不占学位指标（节流）

有常住人口（住宅）必须要配相应的学位指标，但是公寓可就不一定了。公寓没有学位指标，深圳的用地那么紧张，学位那么紧张，配那么住宅用地只会更加紧张。再说，学校用的地和建设成本，都是白花花的银子~~

除了学校，行政、医疗、体育等等各类配套都得配上，又是一笔~~

② 公寓交易税费高（创收）

公寓物业二手交易环节，除了契税高一点外，最大的税负在于要比住宅多交土地增值税——核定：（过户价-增值税）×5%（商务公寓、厂房）或10%（商铺、写字楼、酒店）；核实：差额×（30-60%）。

③ 公寓使用费高（创收）

同样都是住家，用的是同样的水电，却要支付更高的成本，受益者还是TA。这个就不说了。

④ 公寓延展功能更多样（创收）

一般而言，商务公寓的结构本来就具有经营性，真的被统筹做服务式公寓/酒店/办公楼等功能都相对要简单得多。

这一改，至少比居家用途的产生的税费要多得多。经营的增值税、租赁税等税种难逃。

⑤ 公寓不占名额，利于控制总价（“吸水”）

住宅一小就占指标，一般人都不愿意浪费名额。但公寓做多小都有人想要，面积越小，总价门槛越低越多人进场。于是，“吸水”（吸资金）的能力就出来了。

然后，公寓的出租回报率往往也不高，真正的价值兑现往往还得靠销售变现。回到第②点，差额30-60%的增值税。

这如意算盘，打得真好。

当然了，投资公寓还是得有钱赚的，不然这“小九九”怎么能够维系得下去呢？

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