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中期业绩点评|富力地产:加大土地储备,全力冲刺千亿目标

2017-08-26 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究



中报点评『十三』

富力上调了销售目标,加大了新增土地储备的扩充,净负债率高企。

文/克而瑞研究中心   沈晓玲、刘敏


  

业绩:上半年劲销388.1亿

上调销售目标至800亿

销售业绩稳步上涨。2017年上半年,富力实现权益销售金额388.1亿元,同比增长30%;权益销售面积294.4万平方米,同比增长20.9%。按照年初的销售目标,已完成53%。富力的销售增长率在上市房企中属于一般水平,但销售目标完成情况较好。

上调销售目标为800亿,并提出千亿计划。由于销售额完成情况超出原定预期,富力将2017年销售目标由730亿提升至800亿元,较2016年所达成协议销售目标增长31%。由于下半年将是富力推盘的高峰期,可为销售增长提供足够可售货值,我们预计富力完成全年销售目标并非难事。2017年富力计划推出28个新项目,但上半年仅推出4个,因此下半年将推出24个新项目。与此同时,其还提出了千亿目标,大幅提升2018年销售目标至1280-1380亿元。


  

土地:上半年拿地总量约为去年全年2倍

拿地规模大幅增加

随着富力上调销售目标,为了与销售目标和销售策略保持同步,公司在新增土地储备上也加大了投入。上半年,富力新增土地权益金额为316亿元,同比增长约5倍;新增土地权益总建面为1140万平方米,同比增长约7倍。而与去年全年相比,不论是拿地金额还是拿地面积,都远高于去年全年,其中拿地总建面几乎是去年全年的2倍。此外,上半年新增土地均价为2800元/平方米,较2016年均价低19%,显示拿地成本有所降低。值得一提的是,富力通过收购恒基兆业在广州、沈阳和鞍山的项目,以较低的成本,扩大了在该地的土地储备。

截至2017年6月, 富力上半年土地储备总建面为4850 万平米,目前土地储备可供6-7年的需求,土地储备量充足。


  

盈利:营业收入同比下降8.8%

毛利率、核心净利率有所提升

2017年上半年,富力地产实现总收入为204.1亿元,同比下降8.8%,其中房地产收入为182.3亿,同比下降11%,酒店运营收入为7.2亿元,同比增长14%。核心净利润为24亿,同比增长8%。其中,毛利率为36.2%,较2016年提高7.9个百分点;净利率为12.2%,较2016年下降0.98个百分点;核心净利率为11.5%,较2016年增长2.4个百分点。毛利率提升较高的原因,一个是营业额占比较高的北京富力新城、惠州富力湾以及北京通州富力中心利润率较高,另一个是12个直接与去年同期可比的项目中,10个项目的毛利率均提高了。毛利率和核心净利率的上涨,显示公司盈利能力有所加强。


  

资本运营:净负债率攀升

短期暂无偿债压力

 2017年上半年,富力净负债率继续上升,达到193%,较2016年高出33个百分点,显示出公司财务杠杆持续加大。虽然净负债率高出60%-80%的安全值,但是从企业的负债结构来看,目前暂无短期偿债风险。截止17年6月份,富力地产手持现金324.2亿,现金短债比为1.28,企业现金较充裕,短期资金压力较小,可完全覆盖短期债务。此外,长短期债务比为3.86,多数为一年以后需要偿还的债务,短期风险可控。值得一提的是,上半年富力的加权平均融资成本为年息5.04%,较去年同期低1.53个百分点,融资成本进一步降低。虽然房企增加杠杆是快速发展的必要,但可能会引起的风险还是需要引起重视。


  

总   结

随着上半年销售业绩的增长,超出原定预计,富力也提出了明确的千亿目标时间表,并在土地储备上加大了新增土地储备,公司今年上半年的拿地规模已远超去年全年。今年7月份,富力出资199亿元完成了对万达77家酒店的收购,迅速实现了持有投资物业的规模扩张,未来酒店资产将成为公司重要的板块。但在加大土地投资和收购业务后,富力的净负债率达到193%, 财务风险有所加大,未来财务状况还需改善。



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