轻资产系列研究二：轻资产模式在开发环节的运用

房地产基金股权投资已成大势所趋。

文／克而瑞研究中心  朱一鸣、钟诗慧

轻资产模式将企业盈利能力作为侧重点，着力解决因企业扩张产生的资金问题，进行品牌输出的同时，迅速扩大经营规模、获取品牌溢价。在《轻资产系列研究一》中，我们已对房企引入轻资产模式的背景及原因进行简要分析，并对现有轻资产发展模式进行整理及归类。事实上，各类企业都在积极发挥自身特色，在轻资产领域进行多样性尝试。因此，本文将从轻资产细分模式出发，解析开发环节运作模式下的房企是如何进行轻资产运营的， 该模式又将呈现怎样的发展趋势。

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基金类合作奠定开发资金基础

对于房地产企业而言，土地及项目开发环节中的融资、资金来源至关重要。近年来，众多房企纷纷设立产业基金、与金融机构合作成立基金，力求规模扩张，以便在市场竞争中处于有利位置。该模式的核心是房企主导，寻找市场上有价值的项目进行并购与开发，对开发滞后的项目及公司进行盘活，再利用房企的品牌和营销优势，推动项目的开发和销售。值得注意的是，金融机构承担资金筹措责任，并从中抽取一定的收益。也就是说，该模式为房企资金提供重要来源。而这类模式的期限较长，一般在3-5年左右，属于中长期投资。

自2012年中国信达旗下三家公司开启并购基金以来，多家房企动作频频。事实上，设立基金、基金合作作为可以整合多方优秀资源的开发模式，为企业提供充足资金的同时，进一步降低房企的融资成本，或将成为企业快速扩张的融资利剑。

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典型房企开发环节运作模式案例

万达：基于互联网金融，设立准房地产信托基金

2015年，万达开始实施轻资产战略，即投资建设万达广场，全部资金由外来资本出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统，所产生的收益，万达与投资方按一定比例分成。因此，万达商业地产的轻资产化运用新建项目与投资机构合作，即以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式。

其中，以“稳赚一号”为代表的、基于互联网金融的准房地产基金的发行，在实现项目众筹的同时，为企业带来可观收益。2015年1月，万达对外宣布已经与光大安石、嘉实资本管理、四川信托及快钱支付四家公司分别签署了有关设立合作投资消费平台的框架协议，4家投资机构拟出资240亿元，设立有限合伙基金，用于投资20座万达广场，其中万达商业只负责建设和管理。“稳赚1号”以万达广场为基础，募集资金将以有限合伙的方式汇集，类似建立一个契约基金，在基础资产全部投入营运前先由众筹发起、人以资产管理方式进行资金运作；在投向各地万达广场建设后，投资人则获得这些广场的收益权，享受商铺租金和物业增值双重回报。与此同时，依托快钱公司的互联网金融业务平台，该项目还具备互联网属性，起始投资金额仅为1000元，拉低了传统商业地产的投资门槛，使普通投资者都可以通过众筹的方式与万达分享投资收益。值得注意的是，“稳赚1号”3天内募集金额达50亿元，且预期合计年化收益率为最低12%。

龙湖：与海外基金合作，建立资产多元化投资组合

早前，龙湖于内部设立了金融资产中心，择优与基金合作、共同投资项目。2014年，龙湖地产联合加拿大养老基金投资公司共同成立合资公司，加拿大养老基金投资公司承诺投资约2.34亿加元(约人民币12.5亿元)，用于发展苏州时代天街项目。而该项目总建筑面积达73.5万平方米，将结合住宅、写字楼、购物中心和酒店等业态，打造成为苏州顶级的一站式商业综合体，对于龙湖而言意义重大。紧跟项目步伐， 2016年10月，加拿大养老基金又与龙湖成立第二个合资公司，以投资重庆龙湖西城天街购物广场项目。根据合作协议，加拿大养老基金投资公司承诺将投资约1.93 亿加元（约1.47亿美元）收购该项目49%的股权。

从合作路径来看，龙湖通过与加拿大基金的合作模式在丰富海内外开发渠道的同时，实现优势互补、资源对接。在同股同权原则下，由龙湖负责项目的日常运作及经营、加拿大基金提供基本资金运作，通过发挥龙湖和基金投资公司各自的优势和资源，对拓宽融资渠道具有创新意义。

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房地产基金股权投资已成大势所趋

虽然，作为房企开发环节运作模式的基金设立与合作，对轻资产的影响潜移默化，但在目前国内金融支持工具不足、投资机构规模普遍偏小、难以支持大体量商业地产项目或者大型地产企业实现轻资产化的情况下，合作开发或者与专业投资管理机构的合作方式至关重要。传统信贷渠道的收紧，导致债券投资风险骤增。相比之下，内房企及房地产基金转向股权投资成为大势所趋。

与传统的债券投资与明股实债不同，股权投资注重被投资企业的发展前景与资本增值，且参与企业经营管理以及重大决策。相比以往开发商通过自有资金加杠杆来融资，现房企在通过基金投资平台更多募集社会资金的同时，将以股权投资形式参与到房地产开发的全过程，从而使得资金来源更为多元，参与度更深。2017年5月，万科集团与招商银行共同发起设立两只商业地产投资基金，为一系列商业项目建设提供资金，万科向该基金注资50.3亿元，获得30%的股权；中国光大集团与深圳信银股权投资基金管理有限公司共同启动一项108.5亿元的投资项目，以股权投资的方式投资10个位于重庆、成都和深圳的全新综合体项目。事实上，良好的资产管理能力将为房地产市场注入长期发展资金，而股权投资作为投资性战略，其回报率在12%-14%，明显高于债券投资的7%-8%。因此，股权投资将成为房地产并购基金的未来发展趋势。

总结：轻资产运营是指在有限的资源前提下，以最经济的方式，获得最大利润的企业经营战略，而开发环节的运作模式加速了房企的融资进程，在与金融机构进行合作的同时，进行资源整合。而就目前房企开发环节运作模式的发展来看，未来仍有巨大潜力及空间。无论是以何种运营方式，当房企明确了自身的核心专长及价值目标，提升抗风险意识，方能做好减法，实现真正的轻资产可持续运营。

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