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【中报点评08】奥园集团:旧改持续推进增加土储资源

CRIC研究 克而瑞地产研究

 导 读 

2018上半年销售金额比肩2017年全年。

研究员 / 朱一鸣、齐瑞琳


△ 奥园集团中期业绩发布会


2017年奥园集团销售金额402.91亿元,同比增长143%。通过收并购、城市更新等拿地方式,奥园已经实现粤港澳大湾区“9+2”城市全布局,规模扩张提速。2018年奥园销售目标730亿,较2017年的目标增长率为60%,2018年可售货值预计1215亿元,销售业绩可期。全年净利润保持稳定,但短期负债比例上升,净负债率67.5%相较去年年末的51%有所上升。


01


销售:业绩同比增长143%

6月创单月销售历史新高 

奥园集团2018年上半年,合同销售金额约为402.91亿元,同比增长143%,完成全年730亿元销售目标的55%。2018年6月单月销售金额为119.7亿元,同比增长125%,创下单月销售历史新高。

合同销售面积约 393.8 万平方米,同比上升约 152%;平均售价每平方米人民币10231元。其中,住宅与商业物业(商业性公寓、商铺)的销售占比分别为77.1%和22.9%。

奥园集团2018年上半年的销售贡献主要来自深圳奥园翡翠东湾、成都成华奥园广场、宁波奥园誉景湾、成都奥园公园府邸、广州奥园誉峰、扬州奥园观湖尚居等12个项目,其中上述6个项目的销售金额均在10亿元以上,相比2017年上半年销售金额10亿元以上项目增加3个。

与2017年上半年相比,在奥园集团2018年上半年的销售区域分布中,华东地区占比上升16%,中西区核心区的合约销售金额占比增加约3%。这与奥园以一二线城市为主、三四线城市为辅的均衡性策略相一致,近一步展现其布局的多元化的战略目标。

2018年奥园集团预计全年销售金额占比分别为华南区域45%、华东区域21%,中西部核心区19%、环渤海9%,境外5%。

目前奥园集团已经实现粤港澳大湾区9+2城市全覆盖,区域内项目55个,可售货值约为1050亿,是2018年全国范围内可售货值的供应主力。

今年全年的可售货值目标为1215亿元,销售目标为730亿元,同比增长需达60%。按照奥园集团2017年的销售增长率来看,预期其可以超额完成全年业绩目标。


02


投资:土地储备充足,旧改项目利润可期

2018年上半年,奥园集团通过收并购、招拍挂等新增31块商住项目,其中89%为收并购项目,项目多为并表项目,权益比为86%,新增可开发建筑面积约为727万平方米,每平方米平均土地成本约为每平方米2065元,新增货值812亿元。

奥园集团根植广东,聚焦粤港澳大湾区,布局中国华南区域、华东区域、中西部核心区及环渤海区域。筑面积约为3001万平方米,权益占比81%,其中292万平方米为已竣工物业,1220万平方米处于在建阶段,1489万平方米为持续未来发展土地。相对充裕的土地储备为奥园集团未来的扩张发展奠定基础。

在城市旧改方面,奥园集团拥有15个处于不同阶段的主要城市更新项目,规划总建筑面积约800万平方米,预计可售资源约人民币1290亿元。城市更新项目可通过一二级联动开发、一级开发乃至出售实现利润,未来利润可见性高。

珠海市最大的城中村翠微村旧改项目,奥园集团在2018年8月通过政府批准,成为更新项目开发主体,预计该项目可售面积为70万平方米,可售货值约为240亿元。珠海的其他旧改项目也比较多,接下来继续推进的拱北口岸三个村的改造项目,争取今年第四季度成为开发主体。

此外,广州的氮肥厂的旧改项目已经获得政府批准,该项目已通过更新改造方案,预计可售面积约30万平方米,可售资源约为150亿元,准备明年初进入开发建设的阶段。


03


财务:盈利能力增强,债务结构有待优化

2018年上半年,奥园集团实现中营业收入为136.67亿元,同比上升67.6%。营业收入的主要来源为物业发展收益,占营业收入的94.7%,约为129.5亿元,其余收益来自经营酒店等其他收益以及物业投资收益,分别占4.9%和0.4%。

盈利指标方面,净利率以及归母净利率较2017年相对稳定,均有小幅上升。奥园集团在2018年上半年毛利润约为14.75亿元,同比增长78.1%,毛利率约为26.6%。净利率较今年年初上涨1.86个百分点,为28.6%。归属上市公司股东的净利润率8.90%,三者均较2017年有小幅上升。

资本运营方面,净负债率有所上升。2018年上半年奥园集团净负债率为67.5%,相较于2017年的51.0%有所上升。截止2018上半年现金持有量为258.23亿元,现金充足,现金短债比为1.03,长短期债务比为0.8,较去年下降17.3%。

短债占比较多主要是与项目的开发周期挂钩,奥园过去两年期间项目增加速度快,因此债务到期日相应缩短,公司七八月已经偿还了一部分短期债务,包括24亿的公司债到期。

2018年上半年,企业公告的借贷利率为是7.3%,与2017年的7.2%基本持平,主要是由于国内融资环境趋近,贷款利率有向上的压力,奥园集团对借贷利率的目标为全年控制在7.5%以下。


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