【中报点评18】融创中国：地产主业稳健经营，文旅产业稳步推进

Original CRIC研究中心克而瑞地产研究 2020-09-06

克而瑞研究中心朱一鸣、李丹

【稳居行业第五，销售增速高于TOP10房企均值】2019年上半年，融创实现合同销售金额2141.6亿元，同比增长11.8%，高于TOP10房企平均增速。与此同时，下半年预计新推货值4057亿元，总可售货值达5722亿元，其中80%位于一、二线城市。【高基数之上盈利指标稳中有升，现金充裕】上半年，融创实现营收768.4亿元，同比增长64.9%。实现归母净利润102.9亿元，同比大幅增长61.7%，增速显著高于TOP10房企均值。毛利率同比小幅提升0.44个百分点至25.2%。截至2019年6月末，融创账面现金余额1380亿元，较去年年末的1202亿元增长14.8%。现金短债比1.14，短期偿债无压力。同时，穆迪、标普、惠誉三家国际评级机构在均再次上调融创的公司评级，为融创的融资成本优势扩大蓄力。【文旅产业步入正轨，调整优化下经营效率持续提升】上半年，融创在完整了文旅产业架构体系的基础上，不断对产品布局进行调整优化，取得了全面进展，经营效率持续提升。此外，上半年广州、无锡融创文旅城相继开业，各业态开业业绩超预期。未来融创将致力于文旅长期竞争力的建立，提升文旅资产长期价值。

销售：增速高于TOP10房企均值，高质量可售货源充裕

2019年上半年，融创实现合同销售金额2141.6亿元，同比增长11.8%，高于7.71%的TOP10房企平均增速。合同销售面积1472万平方米，同比增长23%。合同销售均价14549元/平方米，较去年全年的均价水平微增1.3%。上半年完成全年5500亿销售目标的38.9%，销售额保持在行业第五。

下半年，融创的在售项目预计将超过420个，预计新推货值4057亿元，总可售货值达5722亿元。凭借充裕且高质量的可售资源，下半年业绩释放可期。

值得注意的是，融创下半年的可售货源中，80%位于一、二线城市，其中一线城市占有货值349亿元，二线城市4239亿元，分别占比6%和74%，其余分布在强三线城市。得益于一贯坚持“高标准、严要求”，且聚焦核心一二线城市的拿地策略，融创手握大量优质的可售货源，即使在调控趋严，市场走弱的环境背景下也基本不受影响。

从可售货源的区域分布来看，全国八大区域分布较为均衡。其中上海和北京区域货值集中度高达31%，对应货值合计1763亿元；西南和华北区域也为两大可售货源集中区域，各占货值18%；而广深区域分布相对较少，占比6%，对应货值350亿元。

投资：判断市场严控拿地节奏，锁定土地成本优势

融创在土地市场上一直坚持审慎的投资原则与高标准，并注重对市场的判断。2015-2016年，融创把握了土地价格地位的市场机会，完成了全国核心城市布局。2017-2018年，随着土地市场的走热，融创避开招拍挂，将目标转向大型的收并购机会，以巩固发展优势。2019年1-4月，融创再次瞄准土地市场低位进行补仓，同时通过以“房价不上涨”为假设进行土地合理价格的测算，划定拿地标准，在招拍挂市场获取的土地平均溢价率仅21%。

2019年5月至今，基于土地市场恢复高位运行，融创基本停止了公开市场拿地，并严格控制拿地节奏与规模，从而有效规避拿贵地风险。下半年，土地市场逐步回归理性，融创表示，不急于拿地，将把握土地调整到位的窗口期。

与此同时，收并购依然为融创的主要拿地方式之一。截至目前，融创总土地储备面积中有60%为通过收并购方式获取。得益于拿地节奏的有效控制，拿地策略的有效执行，尽管其土储83%分布于核心一二线城市，但平均土地成本仅4307元/平方米。

土地储备：高质量土储充裕，未来加速转化为业绩

根据半年报，融创将一方面保持土地储备一定的增速以巩固原有的规模优势；另一方面，加速销售以释放现金流，增厚净资产，逐步降低土地投资对债务的依赖，推动杠杆率的长期下降。截至2019年8月，融创拥有土地储备共计2.13亿平方米，预计对应货值2.82万亿，地货比1：3，未来利润空间充足。

盈利表现：归母净利润大幅增长61.7%，远高于行业平均

2019年上半年，融创实现收入768.4亿元，同比增长64.9%。其中物业销售收入734.2亿元，占到总收入的95.5%，同比增长64.6%。主要由于物业销售业务规模的不断扩大，多区域的销售物业项目交付面积大幅增加。

上半年，融创的盈利表现也较为亮眼。实现归母净利润102.9亿元，同比大幅增长61.7%，增速显著高于TOP10房企均值。毛利率同比小幅提升0.44个百分点至25.2%。归母净利率为13.4%，同比微降0.3个百分点，但依然高于TOP10房企的平均水平。

偿债表现：现金流充裕，短期偿债无压力

融创上半年现金流充裕。截至2019年6月末，融创账面现金余额1380亿元，较去年年末的1202亿元增长14.8%。上半年基于融资规模的提升，净负债率短期内有所波动，但债务结构尚且稳定。现金短债比1.14，较去年同期基本持平，现金能完全覆盖短期负债，短期偿债无压力。长短债务比1.49，与去年年底持平。下半年，融创将“控投资、去杠杆”提上议程，加快去化与回款，释放经营现金流，减少对融资的依赖，实现稳健发展。

此外，由于长期稳健良好的经营态势，融创上半年在资本市场获得市场与投资者的认可，年内股价上涨40%。基于此，穆迪、标普、惠誉三家国际评级机构在2019年4月均再次上调融创的公司评级，为融创的融资成本优势扩大蓄力。

文旅：体系架构完整化，经营效率持续提升

融创于2018年初成立融创文旅集团，同年年底整合了万达文旅团队，完整化的体系架构以及不断调整优化的文旅产品，使得2019年上半年融创在文旅产业上取得了全面进展，经营效率持续提升。

上半年，融创文旅项目的单客价相较于去年同期全面提升。分乐园来看，合肥融创乐园单客价同比增长68.4%，哈尔滨和青岛融创乐园分别同比增长59.1%和30.4。

分业态来看，主题乐园单客价增速最快，达43.7%，此外水世界、海世界和雪世界的单客价也增速可观。分渠道来看，OTA同比增长53%，旅行社同比增长29%。

与此同时，融创文旅基于专业的团队不断对项目进行调整改进。上半年将版纳傣秀改为由融创演艺团队自主操刀，改版升级下客流量同比增长21%，收入同比增长40%。南昌乐园的室外乐园改为开放式乐园经营，4-7月的收入增长89%，探索盈利新模式取得良好成效。

此外，上半年广州、无锡融创文旅城相继开业，各业态开业业绩超预期。其中广州融创茂开业首日客流量达30万人次，雪世界开业七周累计收入超4900万元；无锡融创茂开业首日客流量达25万人次，酒店群后续周末入住率达100%。

尽管目前来看，融创文旅收入占总营收的1.4%，文旅板块的业绩贡献度还比较小，但基于文旅团队的专业化、体系架构的完整化，以及不断调整优化布局得到的有效反馈，为融创文旅产业的长期发展赋能。未来，融创将致力于文旅长期竞争力的建立，提升文旅资产长期价值。

表：2017-2019年上半年企业财务指标

备注：股东净利润（核心）= 股东净利润-（资产重估增值+出售资产收益+兑汇损失+其它重大调整）*0.75

营销及管理费用率：2019年按操盘销售金额计算

数据来源：企业业绩报、CRIC研究中心整理