克而瑞研究中心 房玲、易天宇
【销售规模开始提速，全年目标仍显保守】2019上半年实现合同销售金额为港币1942.02亿元，同比增长29%，增速达到近5年来的最高。2019年前7月，已累计实现合同销售金额2273.42亿港元，目标完成率达65%。按目前增速来看，可轻松实现年度目标3500亿港元，下半年未有调高目标，仍显过于保守。【拿地均价快速攀升，下半年仍将积极投资】2019上半年于中国内地18 个城市和香港共新增24 幅地块，拿地总价为643.35亿元，同比增长38%；拿地均价快速上升，相比2018年大幅增长了101%至13864元/平米，或让企业未来盈利承压。上半年投资预算已完成43%，预计下半年将继续积极拿地。【盈利水平维持行业前列，规模增速有待提升】上半年营业收入同比增长5%至933.75亿港元，毛利润同比增长3%至325.83亿港元，净利润同比增长5%至254.56亿港元，规模增长较慢有待提速。毛利率、净利率、归母净利率分别为34.89%、27.26%、26.71%，维持在行业前列。【负债指标十分优异，未来仍需加大杠杆】上半年，现金充足现金，现金短债比上升至3.74；长短期债务比上升至6.28。净负债率虽然相比2018年底略有上升7个百分点至33.81%，但依旧维持在行业较低水平，未来可进一步加强杠杆。
2019上半年中海地产（含联营合营公司）共实现合同销售金额为1942.02亿港元，同比增长29%，完成了年度销售目标的约55%，均大大超过TOP10企业的平均值。从历年增速来看，2018年中海销售规模开始提速，同比增长约29.8%，增速为五年最高；但从5年的复合增长率来看，仅为16.8%，大幅落后于十强房企平均35%的复合增长率。未来中海还应继续加强规模的扩张，保证行业地位。 2019年中海的销售目标为港币3500亿元，仅相比2018年增长了16%。截止2019年7月，中海已累计实现合同销售金额2273.42亿港元，目标完成率已达65%，若按照目前的销售增速来看，3500亿目标可轻松完成。此前中海还曾提过2020年销售达4000亿港元，从最近两年的销售增速来看，企业可以适当提高目标。
2019上半年中海地产继续保持较为积极的拿地态势，上半年中海地产（不包括中海宏洋）于中国内地18 个城市和香港共新增24 幅地块，共新增拿地建面464.03万平方米，同比下降41%；拿地总价为643.35亿元，同比增长38%。此外，中海宏洋新增拿地建筑面积356.30万平方米，拿地总价156.42亿元，分别同比增长77%、78%。2019年中海计划新增投资安排1300亿港元，若按上半年权益新增拿地价574.1亿港元计算，已完成43%左右，预计下半年中海将继续保持积极的拿地态势。值得注意的是，2019上半年中海地产（不包括中海宏洋）在新增拿地方面减少了合作比例，除两个总价较高的香港地块及郑州项目外，其他全为独立开发，上半年权益建筑面积占比重新回到95%。独立运作虽然能够实现财务并表、便于管控提升利润空间等好处，但在房企间合纵连横越来越多的当下，较低的合作比例或会带来规模发展较慢等问题。
此外值得注意的是，2019年上半年中海地产（不包括中海宏洋）新增土储楼板价也在快速上升，达到了13864元/平米，相比2018年大幅增长了101%。这主要是由于中海在投资布局上聚焦核心一二线城市的核心地段，获取了较多高价项目。如上半年香港获取的两个地块楼板价均达到了10万元/平米以上。若剔除香港地块影响，上半年拿地均价也达到了10091元/平米，比去年增长了47%。事实上，历年来中海都保持较高利润率水平，一方面也是因为其较低的招拍挂拿地成本及大量的收并购。然而随着中海上半年在招拍挂市场上拿地成本的快速攀升，或让其未来的盈利承压。
从拿地结构来看，2019上半年中海地产（不包括中海宏洋）主要于环渤海的二线城市拿地较多，其中沈阳、烟台、大连、北京的拿地规模均达到了25万以上，沈阳的新增建面更是达到了63万平米，占到了总量的14%，于各城市中遥遥领先。 此外2019年上半年中海还加大了珠三角的拿地力度，珠三角新增建面占比25%，相比2018年全年提升了11个百分点，其中深圳、佛山、广州等地均有拿地，拿地规模均超20万平米，深圳的新增建面更是达到了24万平米，较好的补充了该城市较少的土地储备。据悉2018年底中海地产于深圳（含东莞）的土储仅为53.3万平米，总量占比不及1%。此外类似深圳的情况还包括有烟台、宁波等地。 2019年上半年末，中海地产（不含中海宏洋）拥有土地储备6789万平方米（权益5540万平方米），较年初微降3%；中海宏洋拥有土地储备2386万平方米（权益2202 万平方米），较年初增长12%；合计拥有土地储备达到9175 万平米，较年初微增0.3%。
2019年上半年中海地产营业收入同比增长5%至933.75亿港元，毛利润同比增长3%至325.83亿港元，净利润同比增长5%至254.56亿港元。虽然营收及利润都在增长，但均增幅不大，尤其是中海较为关注的净利润规模，自2015年后增速均徘徊在10%左右。2019年上半年若按照0.9的港币汇率计算，净利润折合人民币仅229.10亿元，相比目前已公布中期业绩的碧桂园（净利润230.6亿元，同比增长41.3%），不仅是在规模上还是在增速上均被赶超。净利润增速较慢，一方面可能是因为港币计价拉低所致，另一方面也是由于过去几年销售增速较慢，从而导致营收、利润受到影响。
在利润率方面，中海地产上半年的毛利率、净利率、归母净利率分别为34.89%、27.26%、26.71%，分别同比略微下降0.88、0.11及上升0.5个百分点，继续维持在行业前列。历年来中海的毛利率都维持在较高水平，一方面是因为其在项目选择上更为注重利润空间，此外中海也有从项目拿地到开发建设的全产业链业务，从而能够更好地控制成本。 此外2019年上半年中海的三费费用较往年继续下降，三费费用率（除以合约销售）仅为1.73%，维持行业较低水平，同比下降了0.57个百分点。利润的注重、成本的控制以及较低的三费费用率，都得以让中海的盈利水平维持在行业较高水平。
历年来，中海地产的综合借贷成本始终维持在较低水平，2019年上半年末加权平均融资成本仅为4.28%，相比2018年底的4.30%略微下降0.02个百分点，处于行业极低水平。2019年1月，中海与二十家银行成功签署港币300亿元5年期俱乐部贷款协议，贷款成本处于同期同类行业中最低水平之一。2019年7月，中海地产还成功发行港币20亿及美元4.5亿双币种固息高级债券，不仅让中海成为中资房企中首家发行双币种（港币与美元）固息高级债券的企业，同时5.5年期20亿元港币固息债券更成为中资企业境外公开市场发行的最长年期港币债券，且创同行业最低利率。凭借着良好的信用评级，预计未来中海的综合借贷成本或将得到进一步降低。
在现金方面，中海手握充足现金。2019年上半年中海持有现金达1120亿港币，较年初上升了11%；现金短债比从2018年底的3.25上升至3.74；长短期债务比从2018年底的5.34上升至6.28。净负债率虽然相比2018年底略有上升7个百分点至33.81%，但依旧维持在行业较低水平。整体来看，中海的负债指标可谓是十分优异，但与此同时，较低的净负债率相比其他同规模房企而言仍显保守，未来依旧具有加强杠杆的空间。
为了顺应大周期的发展趋势，中海还确立了面向今天、明天、后天的三个层次业务。其中立足今天，中海将投入约 90%的资源用于住宅开发，实现规模与利润持续增长；此外着眼于明天的可持续发展，将配置7%至8%的资源用于持有商业物业发展；作为后天的业务，中海还将配置1%至2%的资源用于创新业态。
在持有商业物业方面，截止上半年中海地产共持有运营45 栋写字楼、13 家购物中心、12 家星级酒店，共取得投资物业租金收入21.2亿港元，同比上升20.5%；取得酒店和其他商业物业收入2.3 亿港元，同比下降15%；合计商业物业总租金收入约23.5亿元，同比增长16%。预计随着中海商业规模的不断扩张，有望实现其2023年商业物业总营业收入100亿港元的阶段目标，从而提升企业抵御周期波动能力。 此外作为后天的业务，中海还将聚焦美好生活，配置 1-2%的资源，战略性探索布局教育、养老、物流、公用事业等，从而培育新的利润增长点。
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