土地月报｜成交建面同比降幅扩大，溢价率五连降、流拍延续高位（2023年8月）
杭州、成都等热点城市集中土拍明显降温，9月份土地流拍率或有望继续边际改善。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
8月，北京、上海、深圳、杭州、成都等多个城市进行了集中土拍，但受“少量、多批次”供地策略的影响，8月全国土地市场成交规模仍在历史低位。热度方面，至截稿时成都、上海、杭州、北京等市均在月内举行了土拍，月份平均溢价率4.64%，连续5月下行，为2023年3月份以来新低。月内平均土拍质量虽有所提升，但随着流拍现象进一步向高能级城市蔓延，流拍率指标环比小幅回落，但同比来看依旧维持在近年高位，8月土地流拍率21.4%延续高位。
核心要点· 供求：8月份土地供应量9166万平方米，环比略有增加，但同比降幅进一步扩大。至截稿土地总成交5902万平方米，环比下跌二成左右，但在大量一二线地块集中成交带动下，成交总价达到2540亿元，环比仍稍有上升。
· 热度：月内重点城市土拍平均溢价率4.6%，连续5月下行，为2023年3月份以来新低，杭州、西安等城市土拍热度明显降温，月内杭州平均溢价率降至5%，西安26宗地块更是全部地价成交。流拍率达21.4%延续高位，成都、济南、郑州、南昌等均出现多宗宅地流拍或撤牌。
· 分布：虽然一线四城均有宅地集中土拍，但受“少量、多批次”供地策略的影响，一线城市本月共成交土地218万平方米，环比下降30%；成交金额553亿元，环比下降14%。二线城市中，虽有杭州、苏州、成都等高地价城市进行了集中土拍，成交金额明显增加，环比上涨了35%至963亿元，同比涨幅也高达37%。三四线城市中，长三角依旧是成交主力；热度来看，多以底价成交为主，市场热度降至低位。
后市展望杭州、成都等热点城市集中土拍明显降温
9月份土地流拍率或有望继续边际改善8月，北京、上海、深圳、杭州、成都等多个城市进行了集中土拍，但受“少量、多批次”供地策略的影响，8月全国土地市场成交规模仍在历史低位。热度方面，至截稿时成都、上海、杭州、北京等市均在月内举行了土拍，月份平均溢价率4.64%，连续5月下行，为2023年3月份以来新低。具体城市方面，仅上海、北京溢价率相对稳定，二批次供地清单的首轮出让依旧维持了7%以上的平均溢价率，杭州、成都、西安等城市土拍热度均明显降温，月内杭州平均溢价率仅为5%，西安26宗地块更是全部底价成交。展望未来，房企在有限的资金压力之下，押宝优质核心地块成为常态，优质地块竞拍还将延续高热，非核心区地块更可能低溢价或底价成交，流拍风险也进一步增加。随着8月份二线城市平均供地规模的下降，“有的放矢”之下9月份土地流拍率或继续边际改善。但是随着第二轮预供地截止时点的临近，以及年末传统供地高峰的来临，预计四季度土地流拍率仍将持续高位。
01供求
供给规模维持低位
一二线密集土拍助成交总价不降反升
土地供应方面，新增供地规模延续低位。截止27日，8月份土地供应量9166万平方米，环比略有增加，但同比来看相比2022年同期下降43%，降幅较上月扩大了12个百分点，跌幅与上半年同比相若。与上月预计一致，随着下半年地方性基金收入压力的进一步显现，地方调控压力进一步增加，8月份土地市场供应规模出现了边际性改善。一线城市方面，本月北京、广州均有宅地入市供应，含宅用地总建面约149万平方米，上海有3宗远郊商办地块入市，宅地方面在第二轮预供地清单完成之后，本月继续保持0供应。二线城市方面，郑州、宁波等23市于月内密集发布了供地公告，不过平均供地规模不大，均维持在相对合理的范围，仅西安一地新增供地建面超过100万平方米，且供应量环比降幅也超过了一半。诸如杭州、苏州、武汉等二线城市月内新增供地建面均在50-60万平方米量级。接下来，随着大部分城市第二轮预公告截止时间的临近，预计土地市场供应规模或在9、10月份有所回升，但是鉴于行业调降库存需求，预计土地供应规模同比仍将维持低位运行。
土地成交方面，截至8月27日，全国300城经营性土地总成交5902万平方米，同比下降36%，降幅较上月显著扩大，环比上月下跌约二成左右。在首轮预公告地块集中成交的7月份之后，8月份土地成交规模如期回落，但是土拍成交仍进一步向一二线城市集中。月内平均楼板价达到4304元/平方米，环比增长超过30%，带动月内成交总价达到2540亿元，甚至超过土拍规模放量的7月。典型如成都、上海、杭州、北京、西安等月内土地成交总额均超过100亿元。随着一二线城市走过土地出让高点，预计9月份土拍总价或有所回落。
溢价率五连降再创新低
流拍率延续高位
市场热度方面，至截稿时成都、上海、杭州、北京等市均在月内举行了土拍，月份平均溢价率4.64%，连续5月下行，为2023年3月份以来新低。具体城市方面，仅上海、北京溢价率相对稳定，二批次供地清单的首轮出让依旧维持了7%以上的平均溢价率，杭州、成都、西安等城市土拍热度均明显降温，月内杭州平均溢价率仅为5%，西安26宗地块更是全部底价成交。
8月土地流拍率21.4%延续高位。月内平均土拍质量虽有所提升，但随着流拍现象进一步向高能级城市蔓延，流拍率指标环比小幅回落，但同比来看依旧维持在近年高位。不仅是三四线城市，大量二线城市的素质一般地块土拍同样愈发艰难。月内成都、济南、郑州、南昌等均出现多宗宅地流拍或撤牌。随着8月份二线城市平均供地规模的下降，“有的放矢”之下9月份土地流拍率或有望继续边际改善。但是随着第二轮预供地截止时点的临近，以及年末传统供地高峰的来临，预计四季度土地流拍率仍将持续高位。
03重点地块
广州包揽两榜榜首
一线四城占据席位超八成
2023年8月，北京、上海、广州、苏州、杭州、成都等多个城市进行了集中土拍。总价榜榜首地块来自广州天河区，为纯宅地，成交总价为68.32亿元，由越秀以6.88%的溢价率竞得；排在第二位的是上海闵行梅陇地块，该地吸引华发、建发、金隅、中铁建、华润、安微高速、越秀、中海、绿城、象屿&天安&金新城、招商、保利&上海建工、中铁置业&金茂、中天&建杭、万科等15家房企报名参拍，以国央企为主，经过30轮并触发最高限价，进入摇号阶段，最终绿城摇中该地块，成交总价61.756亿元，溢价率10%，成交楼板价47853元/平方米。
由于本月京、沪、广、深、杭等高地价城市均有集中土拍，因此两榜几乎被一线城市包揽，一线四城占比席位超过八成。其中，单价榜榜首地块同为总价榜首广州天河纯宅地，其楼板价为50160元/平方米；排在第二位的同为总价榜第二——上海闵行梅陇地块，楼板价为47853元/平方米；居于第三位的同样来自上海，该地位于普陀区桃浦科技智慧城，最终该地被上海宝华企业集团有限公司与上海东苑房地产开发（集团）有限公司组成的联合体以32.88亿元拿下该地块，成交楼板价约为43655元/平方米，溢价率约为4.05%。
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