“楼盘烂尾”及“房贷停供”应注意的法律问题
随着部分开发商“爆雷”的话题不断出现，购房者“停供”的事件也接踵而至。
本文主要从预售资金监管、合同解除后的贷款偿还主体、预告登记、预抵押与预查封处理、购房人的优先保护等角度进行研讨。
合同解除，只应由开发商向银行偿还贷款？
商品房交易中主要涉及“商品房买卖合同”和“商品房担保贷款合同”。而目前传阅比较广的观点系最高法院（2019）最高法民再245号。该再审判决认为---
商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同亦被解除的，由商品房出卖人将收取的购房贷款本息返还贷款人，购房人（借款人）不承担返还义务。
两合同均被解除，开发商有返还贷款的义务，是有明确法律规定的，但在适用中也存由争议。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）第二十一条第2款，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
争议在于，购房人对贷款的返还是否负有义务？
在与245号的关联案件最高法院（2017）最高法民终683号中，持观点，根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王*的还款责任错误。
在（2017）粤民再216号也持类似观点，认为购房人仍应向中国银行清新支行支付尚未偿还的借款本金及利息。
需要进一步说明，经有限检索，如北京、江苏、浙江、安徽、天津、江西等地的法院判决中国采用的观点，目前多与最高法院（2019）最高法民再245号观点一致。具体安徽(2021)皖1202民初16979号、北京(2021)京0115民初7455号、江苏(2020)苏0211民初6279号等，均认为，贷款偿还主体应是开发商。虽然个案中，也存在购房人承担补充赔偿责任的情形。
预售资金的监管与适用
“烂尾楼”的出现，有观点提出研讨预售资金的监管问题。
1、预售资金监管的相关规定
最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知（法〔2022〕12号）中，认为商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。
从该则文件，可得知，最高法院在涉及商品房预售自己监管账户的适用及大致流程。
在河南省住房和城乡建设厅等联合发布的《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》豫建行规〔2022〕1号中，也提到上述文件。监管期限自核发商品房预售许可证开始，至办理不动产首次登记后止。并规定将房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均应纳入商品房预售资金监管范围。其中重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，以项目工程建设费用及一定比例的不可预见费为上限。预售收入超过重点监管资金额度上限的款项，属于一般监管资金，可由开发企业提取和使用。
另有《临港新片区加强房地产项目预售资金监管指导意见（试行）》（沪自贸临管规范〔2021〕1号），《西安市商品房预售资金监督管理办法》（市建发〔2021〕28号）等也对预售资金的监管提供了相应的规定。
2、住房贷款的发放问题
在对预售资金监管规定同时，对该交易环节中的住房贷款发放也有相应规制。
如自《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》银发[2003]121号，已规定，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。
在上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知（沪银保监通〔2021〕6号），第五条，切实执行《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银监发〔2007〕359号）的相关要求，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
若单就部分规定而言，也即，个人住房贷款在发放时，应要考虑该主体结构的封顶问题。发放贷款进入监管账户后，应受到监管规制。但在个案适用中，同样需要考虑各规定的效力层阶问题。
3、预售许可证的发放条件
预售许可证的发放条件，可参见《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》，原则性的规定。各城市间存有差异,可通过“一网通办”等具体查询。
杭州审查标准：一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二、持有建设工程规划许可证和施工许可证；三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期…
上海审查标准:（1）土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；（2）土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；（3）取得商品房的建设工程规划许可证；（4）取得商品房的建设工程施工许可证；（5）商品住房建设完成主体结构封顶并通过验收；商业、办公等其他房屋类型：七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）；（6）已经确定商品房的施工进度和竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划….
“房贷停供”的问题
上述简述了预售监管的相关规定，倘若确实存在预售监管不力的问题，购房者单方声明“停贷”能否实现阻却贷款合同中清偿暂停的目标？
虽属无奈之举，而单就法律规定而言，购房者以商业银行存在违反监管规定的行为，进而主张不履行其在借款合同项下的债务清偿义务的抗辩，理由并不充分。
但实践中是否存在个案例以反向解读呢？可参考广东省高级人民法院(2018)粤民申7516号裁定。
法院认为，…惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，招行惠州分行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任…其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄一婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，黄一婷已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄一婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。
预告登记、预抵押与预查封的处理
在(2022)苏0812民初2477号一案中，该案中并不涉及商品房合同解除的问题，而仅就购房人断供，银行主张购房人提前还贷，并要求开发商承担连带清偿。
法院认为，涉案抵押物至今尚未取得商品房初始登记证，不具备办理抵押登记条件，故对原告（银行方）要求对被告设定抵押的1203号房在担保债权范围内行使优先受偿权此项诉讼请求不予支持。但同时认为，原告对被告提供的位于*房产办理的预售商品房抵押权预告登记有效，未经原告同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
该案中涉及到民法典第221条及担保制度解释第52条的适用。
1、法律规定
民法典第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释
第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立…..
2、合同解除后，银行可否就该房屋主张抵押权？
民法典担保制度解释第52条第1款，已就预告抵押的优先受偿权的问题进行规定。但鉴于预抵押本身的特殊性，本文补充其他角度，以供讨论。
个案中 (2021)粤14民终2115号，认为，《商品房买卖合同（预售）》解除后，买受人不可能最终取得房屋所有权，《个人房产抵押贷款合同》的合同目的已无法实现亦已相应解除，即合同约定的抵押关系已解除。上诉人（银行方）提出其应就案涉抵押物优先受偿的请求，本院不予支持。
另（2017）最高法民终683号中认为，王忠诚在向建行青海分行借款时，建行青海分行为了其贷款安全，对该笔贷款办理了抵押登记。抵押物是《商品房预售合同》约定的标的物即66-16商业用房，因该商品房属于在建工程，没有办理产权证，所以实际上的抵押人是越州公司。
但个案中也有法院认为，原告以涉案房产作抵押，现三方合同均已解除，原告对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋产权将归于被告，但因涉案房屋上设立的抵押登记仍然存在，第三人（银行方）依法仍系抵押权人，…但贷款资金由放款之时便汇入被告账户，故如被告不能按期履行其向第三人的债务，依法处置位涉案房屋，第三人就处置所得款享有优先受偿权。
3、房屋已被预查封，开发商可以解除合同吗？
本文讨论的主题系因开发商违约导致商品房合同解除的情形，但在个案中，也不乏购房者违约断供，开发商主张解除合同的情形。如在《商品房被预查封，开发商能否解除与购房人的预售合同？》。
之前在讨论该问题时，常援引江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）（2019.02.26）第12条，阐述此种情况下，开发商主张解除合同的受限境况，但随着江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）（2022.06.09）的实施，并未就该问题进行明确表态，具体可参见后者第13条。
4、开发商主张解除合同及收回房屋的处理？
九民纪要观点，为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。
关于开发商能否依据查封后的生效法律文书阻却执行的问题。
在（2020）最高法民申1103号民事裁定书，法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，依法不能对抗人民法院的执行。但经人民法院的生效裁判认定，正*公司已为被执行人刘*偿还的按揭贷款部分，应当从拍卖房产的变价款中优先支付给正*公司。
在山东高院执行疑难法律问题解答（三）中，在预查封房屋预售合同解除，法院能够继续执行预售商品房的问题上，以购房款是否已实际退还至法院区分处理。
购房者的优先保护（部分观点及依据）
虽然已有最高法院（2019）最高法民再245号观点的支撑，购房者解除合同时，开发商应偿还后续贷款义务。但同时需要考量，开发商返还首付款的能力，购房者再行购房的成本（房价、贷款利率）等因素。
在购房者的优先保护方面。如最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复。持观点，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。
鉴于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2021年1月1日废止），目前就购买者的保护，主要依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月）第二十八、二十九条。
在浙江高院(2019)浙民再545号判决中，法院认为，根据前述规定，购房者要求返还购房款之请求权在亚细亚公司破产程序中理当享有优先于建设工程价款及抵押权受偿的权利。…然如前所述，房屋买受人的购房款返还请求权享有优先受偿之权利，系以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件，至于房屋是否仍登记在房地产开发企业名下，并不影响该优先受偿权的成立。
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