丁建刚评论 | 广州突破但需法律保障

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广州突破但需法律保障

评/浙报传媒地产研究院院长

浙江在线-住在杭州网首席评论员 丁建刚

7月17日，广州市政府印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称《方案》），明确提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”、“保护承租人的稳定居住权”等共16条保障条例，鼓励发展租赁市场。

《方案》一出立即引起市场和全社会的一片热议。

实际上，发展租赁市场一直是政府调控房地产市场的政策取向之一。在2016年6月，国务院就曾发文鼓励培育和发展住房租赁市场。

但是，租赁市场一直存在诸多障碍。

其一，没有相关的法律保障。在欧洲，绝大多数国家都有明确法律规定，房屋租赁期限内不能随意终止租赁合同，房租价格的涨幅限制在一定范围之内等，保障租赁双方的权益。

第二，中国的户籍政策，涉及到业主的就业和就学的权利。此外，由于中国的传统观念和长期的不安定感，大部分人都希望拥有属于自己的产权房。

第三，中国的住房租赁市场，绝大多数回报率非常低。年回报率在2%-3%已经算是非常不错了，明显低于社会平均回报率水平。因此，租赁市场缺乏市场动力。

基于以上因素，中国租赁市场的发展一直比较迟缓。

此次广州出台新政明确“租购同权”的做法，在政策方面有所突破，但由于没有颁布具体细则，在实行过程中，仍将存在很多质疑，引起社会普遍担心：

1. 在没有相关法律保障下，房东随意解约怎么办？

2. 如果每一个租客子女都可以就学，业主每年租给一个新的房客，那现在的学区房价格岂不是更高了？

3. 优质教育资源普遍紧张，在名额有限的条件下，很多优质小学都设置了门槛，排出入学先后次序。如果租客的子女排在最后，在目前资源紧张的情况下，新政可能就是一张空头支票。

当然，政府出台鼓励发展租赁市场的政策，这是房地产市场发展的必然趋势，但必须正视现实，政策必须要具有实际可操作性。

如果以上谈及的那些造成租赁市场发展迟缓的障碍没有解决，即使政策再正确，解决不了实际问题就变成了纸上谈兵，没有实际意义。

另外，类似广州出台的鼓励租赁市场发展的政策主要适用于人口密度较高的一二线城市。

从浙江省来看，除了义乌、柯桥、温岭、慈溪等这些经济发展快、外来人口数量较多的特殊的商贸城市以外，其他的三线城市和县级市的租赁市场需求并不旺盛。

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