全面回顾、总结与展望——首批公募REITs解禁给我们带来了哪些启示？
"主要内容
2022年6月21日，首批上市的9只公募REITs正式迎来解除限售，这是我国REITs市场的首次解禁。解禁规模愈百亿，数量众多，适逢首发与解禁相遇，比较罕见，可谓“前无古人，后无来者”。结合近一年来的市场表现与发售机制，考虑到解禁份额的消化时间，观察区间为6月6日至7月7日，进行全面回顾、总结与展望，为后续解禁和市场发展提供参考和建议。
一、每只新发REITs限售规模大，是家常便饭
公募REITs发售由战略投资者、网下投资者、公众投资者组成，战略投资者份额有5年、3年或1年的强制性限售期，本次解除限售的是战略投资者中限售期1年的专业机构投资者。在三级认购机制下，外加原始权益人倾向控股资产，因此每只新发的产品战略配售比例均很高，即REITs限售是家常便饭且规模较大。14只REITs的战投份额比例均值为69%，最高有79%，最低是55%。有一个结论：网下投资者和公众投资者几乎总是保持着7:3的最终份额比例（目前仅有两只REITs例外）。
二、充分认识REITs市场的首次解禁，或是“前无古人，后无来者”
1. 首次解禁规模超百亿，后续很难有一次性多只REITs扎堆上市
首批9只REITs解禁份额为21.71亿份，以解禁前一天收盘价计算，市值规模为112.13亿元，解禁规模超过原流通规模，中金普洛斯REITs达到1.86倍。解禁后9只REITs流通市值为218.88亿元，占其总市值的61%。按照发改委 “坚持标准、宁缺毋滥，认真把关申报项目质量，成熟一个、申报一个”的原则，加之准备材料、手续办理时间长，申报过程不同步，后续很难有大量REITs同时上市。
2. 目前我国公募REITs解禁需要关注三方面：流通规模、个人投资者的份额占比、机构投资者的类型
（1）REITs上市以来价格经历了大涨大落，涨跌幅跟流通规模呈现一定反比关系，价格受可流通规模影响较大，流通规模越小，越容易炒作；（2）个人投资者通常更倾向于中短期投资，因此频繁交易或抬高溢价，解禁前后富国首创水务REITs和中航首钢生物质REITs的个人投资者占比均居前两位，分别为69%、 65%稀释至34%、43%；（3）解禁的机构投资者类型以保险和企业投资公司等中长期资金为主，规模占比分别为34%（38.46亿元）、25%（27.86亿元）。
三、解禁后：量、价有所波动，大宗交易频繁，总体表现平稳，基本符合预期
1.价格走势：解禁前下跌、解禁当日涨跌互现、解禁后逐步上涨至平稳水平
观测时间段不宜过短也不宜过长，合计24个交易日（前11个、后13个）。解禁前，价格逐渐转为全线下跌，有一定解禁交易预期，部分资金提前抢跑变现。解禁当日，5只REITs价格下跌，4只价格上涨，整体表现稳定，产权类表现稍优于特许经营权类资产，同类型资产价格走势也分化。解禁后几日，8只REITs价格逐渐上涨后趋于平稳，仅有富国首创水务REITs仍继续下跌，累计下跌5.4%。
2.与股票、债券、对应四大行业板块、对应上市公司：整体相关系数不大，今年四月以来相关性有所提高且股性增强。
3.交投活跃度：解禁后2日显著提高，第2日达到峰值后逐渐趋于平稳
整体上，解禁前两日的成交金额分别为3.66亿元、4.14亿元，换手率（含大宗）分别为1.59%、1.78%，第2日达到峰值，可以理解为解禁当日抱着观望态度，第2日开始放量。随后，市场交易活跃度开始降低至正常水平。分项目，前两日富国首创水务REITs等共5只产品表现活跃，其余4只解禁后换手率一直没有太大波动。随后换手率恢复正常，仅有富国首创水务REITs换手率维持高位，直到解禁后三周恢复至解禁前水平。
4.大宗交易市场：表现亮眼，成交活跃，普遍进行折价交易，平均折价率-1.7%
从量来看，8只REITs进行了大宗交易，合计成交47笔（附明细），仅有博时招商蛇口产业园区REITs未进行大宗交易。合计成交份额为12,345.70万份，成交金额为73,581.04万元，分别占今年以来、上市以来大宗交易成交份额和金额的55%、58%和27%、34%。
从价格来看，大宗交易绝大多数进行折价交易，5笔溢价交易、3笔平价交易。成交价平均折价率为-1.7%，绝大多数情况位于平均水平之上。富国首创水务REITs和中航首钢生物质REITs折价率最厉害，分别达到了-3.5%和-3.0%
四、最新估值情况：估值较高，长期配置看中债IRR，短期交易不宜进场
富国首创水务REITs的中债估值收益率变动最大，解禁当日上行15BP，解禁后累计上行79BP。
从长期配置的角度来看，产权类的中金普洛斯仓储物流REITs、博时招商蛇口产业园区REITs的中债IRR较高，均在5%以上，配置性价比高。特许经营权的高速公路类资产配置价值较高，华夏中交建高速REITs、平安广州交投广河高速REITs、浙商证券沪杭甬高速REITs的中债IRR分别为7.36%、7.27%、5.61%。
交易层面，无论是从PV乘数、还是溢价率来看，当前绝大多数REITs估值较高，谨慎进场，警防市场炒作，可积极参与打新。
五、本次解禁潮基本结束，中长期投资理念进一步加强，未来REITs的解禁难起波澜
一是解禁前资金提前布局，解禁当日持观望态度，解禁第二日波动最大，后逐渐趋于平稳。
二是大宗交易在此次解禁中表现活跃，发挥重要作用，缓解了解禁后的价格压力，有利于稳定市场，为后续产品解禁提供参考。
三是REITs的基础资产优质，机构投资者大幅减持需求不高，中长期投资理念进一步加强。本次解禁巧遇两只REITs新发，且认购热情很高，也在一定程度上增加了投资者继续持有REITs的信心。
四是此次百亿规模的解禁总体表现平稳，凸显市场韧性，基本符合预期，相信后续个别小规模的REITs解禁将影响较小，难起波澜。
六、硕果累累、市场火热，我国公募REITs市场必将行稳致远
1.中国基础设施公募REITs上市一年多以来硕果累累
上市以来主要亮点：一是公募REITs在我国宏观经济体系中作用愈发重要，支持实体经济，有利于可持续高质量发展；二是从无到有，从小众逐渐进入大众视野；三是政策和配套措施不断完备，既有自上而下的顶层设计，也有自下而上市场探索。
2.进入快速发展新阶段，对各方提出更多要求，既有机遇也有挑战
截至2022年7月14日，获批准上市公募REITs有16只（去年11只，今年5只），已上市13只，其中3只正在等待上市，2只正在上交所申报审核中，合计发行规模为506.05亿元，总市值达到579.58亿元，平均溢价率为14.53%，预计今年年底总市值规模将步入千亿级别。我国基础设施公募REITs已经进入快速发展新阶段，这对监管机构、参与主体、投研人员等都提出了更高的要求，要以不断学习的心态，接受市场机遇和挑战，更新知识、理念和体系，助力REITs市场实现平稳健康发展。
展望中长期，我国公募REITs市场必将行稳致远：
一是公募REITs在我国宏观经济体系、基础设施建设投资、盘活资产和促进投资良性循环等方面将发挥越来越重要的作用。
二是预计今年扩募项目取得突破，市场活力进一步提升，近日国家发改委已出台政策简化扩募的资料和流程，总体看力度一般，实务中或可再进一步优化。
三是加快制定公募REITs指数，随着REITs新上市数量增多，制定统一指数是大势所趋。
四是新上市资产类型进一步多样化，加大对个别重点和专项领域的政策支持如保障性租赁住房和新基建等，同时拓宽试点范围。
另外，改革REITs税收制度；完善项目治理机制，提升运营管理水平；择机出台专项立法。
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2022年6月21日，首批上市的9只公募REITs正式迎来解除限售，这是我国REITs市场的首次解禁。解禁规模愈百亿，数量众多，适逢首发与解禁相遇，比较罕见，可谓“前无古人，后无来者”。结合近一年来的市场表现与发售机制，考虑到份额的消化时间，以解禁后三周左右，进行全面回顾、总结与展望，为后续REITs的解禁和市场发展提供参考和建议。
一、每只新发REITs限售规模大，是家常便饭
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（证监会〔2020〕54号），公募REITs发售由战略投资者配售、网下投资者配售、公众投资者配售组成。战略投资者由两部分组成：一是原始权益人或其同一控制下的关联方，必须参与认购，认购比例不得低于总份额的20%，其中份额发售总量的20%持有期不少于60个月，超过20%部分持有期不少于36个月；另外一部分战略投资者是专业的机构投资者如券商自营，券商资管、理财子公司等，由基金管理人根据自身情况确定，持有的份额期限不得少于12个月。首批9只公募REITs自去年6月21日上市，到今年的6月21日满一年，即本次解除限售的是战略投资者中限售期12个月的专业机构投资者。网下投资者主要是询价和定价作用，与公众投资者一同参与剩余份额的认购。
在REITs的三级认购机制下，外加原始权益人一般倾向控股REITs的基础资产（不低于51%），因此每只新发的REITs战略配售比例均较高，限售也是家常便饭且规模较大。目前完成上市和询价的14只REITs战略投资者认购份额比例都非常高，份额比例均值达到了69%左右，最高比例为平安广州高速REITs的79%，最低比例为华安张光大产业园REITs的55%。
有一个结论：网下投资者和公众投资者几乎总是保持着7:3的最终份额比例（目前仅有浙商沪杭甬高速REITs和东吴苏州工业园区产业园REITs例外）。网下投资者和公众投资者份额比例均不高，14只REITs均值分别为22%和9%。鉴于网下投资者份额发售比例不得低于70%（扣除战投比例后）和回拨机制，新发产品优质，投资者抢购热情高，网下投资者份额大部分情况下都会向公众投资者回拨，一直回拨到70%的网下投资者份额下限（扣除战投比例后），直至两者保持7:3的份额。
二、充分认识REITs市场的首次解禁，或是“前无古人，后无来者”
1. 首次解禁规模超百亿，后续很难有一次性多只REITs扎堆上市
试点初期，按照发改委958号文“坚持标准、宁缺毋滥，认真把关申报项目质量，成熟一个、申报一个”的原则，而每个申报项目又因在手续准备、资产梳理等时间上的错位，后续REITs很难进行一次性多只扎堆上市。因而，首次解禁的规模愈百亿，涉及9只REITs，无论是从规模，还是数量来看，这在公募REITs市场上可谓“前无古人，后无来者”。首批9只公募REITs解禁合计份额21.71亿份，以解禁前一天收盘价计算，本次解禁的市值规模为112.13亿元。此前流通份额为20.74亿份，原流通市值规模为106.76亿元，解禁规模超过原流通规模。具体来看，解禁规模超过原流通规模最大的是中金普洛斯仓储物流REITs、平安广州交投广河高速公路REITs、富国首创水务REITs，解禁规模与原流通规模比例达到186%、133%、104%。
解禁后，9只REITs流通市值为218.88亿元，占其总市值的61%，还有接近四成的限售规模。从流通市值占总市值规模比例来看，比例最小的是浙商证券沪杭甬高速REITs、平安广州交投广河高速公路REITs、富国首创水务REITs，分别为41%、49%、49%；从流通规模的绝对量来看，流通市值最小的是中航首钢生物质REITs、富国首创水务REITs、华安张江光大产业园REITs，解禁后市值分别为10.19亿元、12.69亿元、14.75亿元。无论是从解禁前后流通规模比例，还是从流通规模绝对量来看，富国首创水务REITs均有一席之位，这也是其波动较大，能被炒作的部分原因。富国首创水务REITs的二级市场价格溢价率大部分时间居首位，曾创造了102%的最高溢价率，但解禁后价格下滑较厉害，溢价率被其他产品反超。
2. 目前我国公募REITs解禁需要关注三方面：流通规模、个人投资者的份额占比、机构投资者的类型
REITs作为介于股债之间的中长期投资品种，从国外的发展历程来看，REITs与其他大类资产走势相关性不高。以股票来说，解禁份额的释放往往会冲击二级市场价格，甚至引发大量的抛售。我国基础设施公募REITs作为初成立的新兴品种，第一次解禁后市场如何演变并无参考案例，目前解禁主要从三方面着手：
（1）从二级市场表现来看，价格受可流通规模影响较大，流通规模越小，越容易炒作，价格波动越大
我国公募REITs自上市以来，经历了价格的大涨大落。除了政策利好的加持，究其原因一是产品收益稳定，资产优质，市场投资热情高涨，REITs成为很好的避险资产；二是市场盲目炒作，尤其是个人投资者；三是REITs供给规模不足，限售期的存在，供需错配，流通规模较小的品种更易被影响，价格波动较大。图3显示了全市场价格的波动情况；图4显示，REITs二级市场价格涨跌幅跟流通市值呈现反比，反映了小盘股更容易炒作。
（2）个人投资者通常更倾向于中短期投资，因此频繁交易或抬高溢价
按照2021年公募REITs年报披露的投资者结构（因数据不可得，暂不考虑在此之后结构发生变化），测算解禁前后个人投资者占可流通份额的比例。解禁前，富国首创水务REITs、中航首钢生物质REITs的个人投资者占比最高，达到了69%和 65%；解禁后，中航首钢生物质REITs、富国首创水务REITs的个人投资者占比仍最高，达到43%和34%。从解禁后个人投资者比例稀释来看，富国首创水务REITs比例稀释最多，从69%稀释到34%，其次是博时招商蛇口产业园REITs，比例从49%稀释到25%。整体来看，解禁后个人投资者流通份额占比减少，有利于价格的稳定。要持续关注个人投资者占比高且被稀释较多的富国首创水务REITs、中航首钢生物质REITs和博时招商蛇口产业园REITs。
（3）解禁的机构投资者的类型：基于短期、中长期投资目标决定的
根据首批9只REITs公布的解除限售公告，测算份额和市值规模（6月20日收盘价），机构投资者的类型主要划分为8大类：
保险资金：此次解禁的份额和规模均居第一位，份额占比为31%，规模占比为34%（38.46亿元），偏好中长期持有；
企业型投资公司（主要为产业资本）：份额和规模均居第二位，份额占比为31%，规模占比为25%（27.86亿元），偏好中长期持有，短期卖出变现的可能性较低。这类企业多为原始权益人关联公司，值得注意的是，北京首源投资有限公司表现活跃，认购了多只REITs。
券商自营：份额和规模均居第三位，份额占比为13%，规模占比为16%，以主承销商为主，如中信证券、中金公司等，偏好中期持有REITs。
银行及其理财子公司、券商资管、公募基金及其专户：份额和规模分别居第四、五、六位，一般期限不长，有业绩考核压力，需净值化管理，一定时间内卖出变现概率较高。
信托及其信托计划：占比小，目前待解禁机构中只涉及到建信信托和华润信托，信托资金计划投资REITs还是性价比较高的，后续有望更多信托资金计划进场。
私募及私募投资公司：在战略配售的份额很小，但是REITs的网下认购是非常活跃的，博取中短期收益为主。
具体分项目来看（图8）：待解禁的份额中，保险资金和企业型投资公司合计占比最大的是中金普洛斯仓储物流REITs、红土创新盐田港仓储物流REITs，达到了77%和68%。前文已指出，中金普洛斯仓储物流REITs的解禁规模超过原流通规模比例最大，但主要以中长期投资资金为主，解禁后冲击有限。东吴苏州工业园区产业园REITs的保险资金和企业型投资公司两者合计占比最小，仅为18%，大头是银行及其理财子，占比达到了55%。“网红”的富国首创水务REITs比例表现较正常，两者合计占比为59%。特别注意，中航首钢生物质REITs（两者合计占比小，仅为28%，且前文指出个人投资者占比高，谨防价格的波动）。
三、解禁后：量、价有所波动，大宗交易频繁，总体表现平稳，基本符合预期
1.价格走势：解禁前下跌、解禁当日涨跌互现、解禁后逐步上涨至平稳水平
解禁前后的观测时间段不宜过短也不宜过长，本次解禁前后观察区间为6月6日至7月7日。解禁前今年以来全市场日均成交额为2.5亿元，要消化百亿的解禁规模需要一段时间，因而解禁后观测区间要尽量长一些比较好，但观测时间太长又容易受其他因素干扰。要考虑到两只新发REITs认购可能对市场形成一定资金冲击（国金中国铁建高速公路REITs在6月21日认购，7月8日上市，鹏华深圳能源REITs在7月5日认购），解禁后选取约三周左右的时间观测市场，解禁后的时间段为6月21日至7月7日，合计13个交易日。由于7月8日有新上市REITs，市场规模发生变化，所以不考虑7月7号之后的时间段。另一方面，部分资金在解禁前有提前出清和抢跑的可能，解禁前的观测时间从端午节后的6月6号开始。那么，解禁前后总的观察区间就是6月6日至7月7日，即解禁前11个交易日，解禁后13个交易日，后文同理，不再进行说明。
解禁前11个交易日（6/6-6/20），价格由上涨逐渐转为全线下跌，仅有中金普洛斯REITs仍保持正增长。这主要是因为解禁前市场有一定交易预期，部分资金提前抢跑变现，以防解禁带来价格下跌，这在越靠近解禁日价格下跌表现的越发明显。
解禁当日，价格涨跌互现，下跌幅度大于上涨，但并没有大涨大跌，整体表现稳定。同类型资产价格走势分化，产权类表现稍优于特许经营权类资产。价格的表现与流通规模、投资者类型是息息相关的。具体来看，当日5只REITs表现为价格下跌，4只价格上涨。富国首创水务REITs、浙商证券沪杭甬高速REITs、中金普洛斯仓储物流REITs价格下跌最大，分别为-1.4%、-0.5%、-0.4%，这三只下跌均是预期内，网红的富国首创水务REITs的特殊性前文已经指出，浙商证券沪杭甬高速REITs是解禁后流通规模占总规模比例最小的，中金普洛斯仓储物流REITs是解禁前后规模变化最大的。
解禁后12个交易日（6/22-7/7），主要产品价格逐渐上涨后趋于平稳。6月21日解禁当天可以说是一个价格的小低点，其后有8只产品价格都出现了上涨，华安张江光大产业园REITs与博时招商蛇口产业园REITs上涨最大，分别达到了8.1%和5.7%。
产权类资产上涨明显大于特许经营权类资产，上涨较厉害的几只REITs也跟其长期资金（保险和产业投资公司）占比高有关，主要反映投资者仍看好REITs，并没有急于抛售，中长期投资理念有所加强。
仅有富国首创水务REITs仍继续下跌，且下跌幅度在扩大，在解禁后12个交易日已经累计下跌5.4%。
2. 与股、债、对应板块、对应上市公司：整体相关性不大，4月以来相关性有所提高且股性增强
国内目前并没有统一的REITs价格指数，这就为REITs跟其他市场分析带来一定难度，有些机构尝试按照加权等方式自行编制了REITs指数，但缺乏标准性、统一性和权威性。为比较相关性，我们从仓储物流、产业园区、高速公路、生态环保四个种类中各自选择一只REITs产品，且原始权益人最终的控制人是上市公司。考虑到资产的优质，尽量选择标的较好的指数。
股票指数选择沪深300，债券指标选择10年期中债国债到期收益率，四大板块指数分别选择仓储物流（申万）、园区综合开发（中信）、高速公路（申万）、中证环保。
整体来看，REITs与其他市场的相关系数不大，个别时间段能达到中度相关。与股票、股票板块的相关性高于债券与其上市公司，相关性的变化并未表现出特别明显的趋势规律。REITs上市以来与债券的相关性稍强与其他市场，但今年以来，与股票和其上市公司的相关性增强，债券相关性有所减弱。
今年4月以来，REITs的整体相关系数均有所提高，主要表现为股性增强，债性降低。原因是今年疫情以来，特许经营权的高速公路资产受影响大，产权类二级市场表现较好。
3.交投活跃度：解禁后2日显著提高，第2日达到峰值后逐渐趋于平稳
整体来看，9只REITs解禁的第1和第2个交易日成交量（含大宗交易）和换手率（按照成交份额（含大宗）/可流通总份额，需自行计算）显著提高，解禁2日的成交金额分别为3.66亿元、4.14亿元，换手率分别为1.59%、1.78%，尤其是第2个交易日达到了峰值，可以理解为解禁当日抱着观望态度，第2日开始放量。从解禁后第3个交易日开始，市场交易活跃度开始降低，成交量略高于解禁前的水平，甚至换手率低于解禁前几周的换手率。解禁后三周，成交量基本恢复至解禁前的水平，换手率进一步走低。
分项目来看，解禁前2日，中航首钢生物质REITs（前2日换手率最高）、富国首创水务REITs、华安张江光大产业园REITs、浙商证券沪杭甬高速REITs（前2日换手率第二高）、红土盐田港仓储物流REITs共5只换手率较高，表现活跃，主要跟流通规模较小有关；其余4只REITs解禁后换手率一直没有太大波动。解禁3日后的时间段内，8只REITs的换手率恢复正常，仅有富国首创水务REITs换手率维持高位，直到解禁后三周恢复至解禁前水平，但总体还是高于其他REITs的换手率。
需要指出两点：一是解禁后换手率低于解禁前，主要原因是解禁后可流通份额加大一倍多，但大部分机构选择继续持有REITs，整体市场交易量并未显著提高，导致换手率走低。二是解禁后竞价系统的成交量并不高甚至低于解禁前的水平，成交量的提高主要跟大宗交易大幅放量有关，下文进行详细说明。
4.大宗交易市场：表现亮眼，成交活跃，普遍进行折价交易，平均折价率-1.7%
公募REITs可以采用竞价、大宗、询价、报价等沪深交易所认可的交易方式进行交易。本次首批9只REITs解禁，大宗交易市场成交量大幅提高。表4详细列出了此次首批9只公募REITs解禁后的大宗交易明细，区间范围为2022年6月21日-2022年7月7日。
从整体大宗交易成交量来看，解禁后8只REITs均进行了大宗交易，仅有博时招商蛇口产业园区REITs未进行大宗交易。富国首创水务REITs和中金普洛斯仓储物流REITs成交笔数最多，分别为12笔、10笔；合计成交47笔，生态环保类总共成交16笔、仓储物流类总共成交13笔、高速公路类总共成交11笔、仓储物流类总共成交7笔。仓储物流类两只REITs总成交份额最多。
解禁后，大宗交易合计成交份额为12,345.7万份，成交金额为73,581.04万元，分别占今年以来大宗交易成交份额和金额的55%、58%；分别占REITs上市以来大宗交易成交份额和金额的27%、34%；同时，占本次解禁期间总成交份额和总金额（含大宗和竞价）的25%、29%。
从大宗交易成交价格来看，8只REITs大宗交易成交的价格绝大多数进行折价交易（较当日收盘价），仅有5笔溢价交易（中金普洛斯仓储物流REITs有4笔，红土盐田港仓储物流REITs有1笔），仅有3笔进行平价交易（中金普洛斯仓储物流REITs有2笔，浙商证券沪杭甬高速REITs有1笔）。
8只REITs大宗交易成交价平均折价率为-1.7%，绝大多数情况位于平均水平之上。富国首创水务REITs和中航首钢生物质REITs折价率最厉害，分别达到了-3.5%和-3.0%，主要与这两只流通规模最小、个人投资者占比大有关。
四、最新估值情况：估值较高，长期配置看中债IRR，短期交易不宜进场
表5详细列示了目前13只REITs的估值情况。解禁当天，富国首创水务REITs和浙商证券沪杭甬高速REITs中债估值收益率变动最大，分别较解禁前日上行15BP、上行10BP；解禁后的第13个交易日，富国首创水务REITs和华安张江光大产业园REITs中债估值收益率变动最大，分别较解禁前日上行79BP、下行62BP。
当前绝大多数REITs价格涨幅较多，估值偏贵。从中证估值来看，富国首创水务REITs、中航首钢生物质REITs、红土盐田港仓储物流REITs偏离估值最多，PV乘数分别为1.45、1.44、1.41；从二级市场价格较发行价格的溢价率来看，建信中关村产业园区REITs、红土盐田港仓储物流REITs、博时招商蛇口产业园区REITs、华安张江光大产业园REITs的价格涨幅最大，分别达到了43.8%、43.7%、36.5%、34.1%，前期上涨厉害的2只生态环保REITs溢价率有所回调。注意，目前公募REITs成交活跃，中证REITs估值与REITs收盘价一致。
从长期配置的角度来看，中债估值收益率IRR是重要参照指标，用来衡量当前价格可以获得的未来收益率。目前，产权类的中金普洛斯仓储物流REITs、博时招商蛇口产业园区REITs的中债IRR较高，均在5%以上，配置性价比高。特许经营权的高速公路类资产配置价值较高，华夏中交建高速REITs、平安广州交投广河高速REITs、浙商证券沪杭甬高速REITs的中债IRR分别为7.36%、7.27%、5.61%。
交易层面，目前REITs估值较高，谨慎进场，警防市场炒作，可积极参与打新。
五、本次解禁潮基本结束，中长期投资理念进一步加强，未来REITs的解禁难起波澜
综上，在解禁后的三周，除了富国首创水务REITs有所零星波动外，首批REITs的市场价格、交易量、换手率均趋于平稳，大宗交易减少，也意味着本次百亿规模的解禁基本结束。首批大规模的解禁参考意义重大，我们总结以下几点：
一是解禁确实给REITs价格带来了一定程度的压力，整体表现为解禁前资金提前布局，解禁当日持观望态度，解禁第二日波动最大，后逐渐趋于平稳，这从价、量变化可以看出；本次解禁产权类资产无论是抗跌还是上涨略优于特许经营权类资产；价格的变化主要还是跟流通规模、投资者的类型有关。
二是大宗交易在此次解禁中表现活跃，发挥重要作用，缓解了解禁后的价格压力，有利于稳定市场，为后续产品解禁提供参考。
三是“资产荒”背景下，公募REITs的基础资产优质，机构投资者大幅减持需求不高，REITs收益介于股债之间，中长期投资理念进一步加强。需要指出的是，本次解禁巧遇两只REITs新发，且认购热情很高，也在一定程度上增加了投资者继续持有REITs的信心。
四是此次百亿规模的解禁总体表现平稳，凸显市场韧性，基本符合预期，相信后续个别小规模的REITs解禁将影响较小，难起波澜。
六、硕果累累、市场火热，我国公募REITs市场必将行稳致远
1.中国基础设施公募REITs上市一年多以来硕果累累
2021年6月21日，我国首批9只基础设施公募REITs正式上市。上市一年多以来硕果累累，试点发展稳步推进，市场规模不断扩大，基础资产运营业绩符合预期，二级市场表现获得投资者认可，政策体系持续完善，促进实体经济发展效果显著，基础设施投融资机制创新更加活跃，市场共识愈发坚定明确，社会舆论环境总体良好。上市以来主要亮点和突破点主要表现在三个方面：
一是公募REITs在我国宏观经济体系中作用愈发重要，支持实体经济，有利于可持续高质量发展。公募REITs的三大作用：拓宽社会投资渠道和扩大有效投资、降低政府债务风险。两次国务院常务会议对REITs发展提出要求，国家层面的19号文重点指出公募REITs在盘活资产方面的重要作用，被寄予厚望。
二是从无到有，从小众逐渐进入大众视野。上市以来表现亮眼，首批产品实现了一到两次分红，二级市场溢价率高涨，目前整体溢价率约为14%，超过同期沪深300指数收益，受其他大类资产影响较小。富国首创水务REITs收益曾经一度翻番，建信中关村REITs上市首日一字板涨停，华夏中国交建REITs创造了0.84%的最低公众投资者认购比例记录，鹏华深圳能源REITs创造了0.93%的网下投资者最低认购比例记录，投资者热情高涨。目前两单保障性租赁住房REITs已经获批通过，REITs在基础设施领域的作用显现。
三是政策和配套措施不断完备，既有自上而下的顶层设计，也有自下而上市场探索。国家和中央层面政策不断支持，发改委、证监会、水利部等各级部门大力出台政策，绝大多数大中城市出台相应的配套规则和措施。扩募、税收改革等机制的推出，有利于扩大市场规模，是制度建设的重要一环。保障性租赁住房专项领域的特别支持具有引导意义，对后续新能源、新基建领域有示范作用。国有资产转让，豁免国资进场交易；运营年限不拘泥于3年以上，都体现的是实际市场的探索，也是促进政策完备的过程。
2. 进入快速发展新阶段，对各方提出更多要求，既有机遇也有挑战
我国基础设施公募REITs已经进入快速发展新阶段，预计今年年底市场总市值规模将步入千亿级别。很多政策和变化均会出现“第一次”，市场进一步发展和变化，这对监管机构、参与主体、投研人员等都提出了更高的要求，要以不断学习的心态，接受市场机遇和挑战，更新知识、理念和体系，助力REITs市场实现平稳健康发展。
展望中长期，我国公募REITs市场必将行稳致远：
一是公募REITs在我国宏观经济体系、基础设施建设投资、盘活资产和促进投资良性循环等方面将发挥越来越重要的作用。二是预计今年扩募项目取得突破，市场活力进一步提升，近日国家发改委已出台政策简化扩募的资料和流程，总体看力度一般，实务中或可再进一步优化。三是加快制定公募REITs指数，随着REITs新上市数量增多，制定统一指数是大势所趋，目前部分机构已自行设定REITs指数，主要为了便于市场分析；同时在合法合规前提下，开发指数ETF产品等。四是新上市资产类型进一步多样化，加大对个别重点和专项领域的政策支持如保障性租赁住房和新基建等，同时拓宽试点范围；
另外，改革REITs税收制度；完善项目治理机制，提升运营管理水平；择机出台专项立法。
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